La réforme de la loi sur le bail à loyer proposée par le ministre du Logement, Henri Kox, est un coup d’épée dans l’eau. Elle protège en première ligne les investissements des bailleur.e.s et consolide ainsi le statu quo qui contribue aux loyers exorbitants que les locataires doivent payer. Les quelques petites améliorations du texte ne suffisent pas pour masquer le fait que le DP s’est à nouveau imposé contre ses partenaires de coalition.
Le point central de la loi sur le bail à loyer est le dispositif du loyer maximal selon lequel le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi. Dans la loi actuelle et selon la jurisprudence, ce dispositif ne garantit que très rarement un loyer décent. Or, il existe de nombreuses solutions pour changer ce système et ainsi contribuer à une baisse durable des loyers. déi Lénk a ainsi élaboré une proposition de loi (7257) et un mécanisme qui permettent d’extraire du calcul du loyer maximal l’explosion des loyers attisée par la spéculation.
Mais le ministre du Logement a décidé de conserver le dispositif actuel et s’est contenté d’imposer aux bailleur.e.s de mentionner dans le contrat de bail que celui-ci est conforme à la loi. Or – miracle – les contrats de bail doivent déjà être conformes à la loi dans l’état actuel des choses. Cette précision est donc purement symbolique. D’autant plus que les locataires ne disposent que de peu de moyens pour connaître le capital investi et ainsi le loyer légal. Car, et le ministre l’a déjà admis lui-même, beaucoup de commissions de loyers ne fonctionnent tout simplement pas. Les locataires sont également réticents de saisir le tribunal de paix puisque cela engendre des coûts supplémentaires et que les récents jugements sont plutôt décourageants.
Globalement, les explications sur le calcul du capital investi restent floues. Selon nous, la loi doit explicitement stipuler que seul l’argent réellement investi par les bailleur.e.s doit servir de base à la règle des 5%. La spéculation qui est répercutée dans les prix du marché ne peut en aucun cas être intégrée dans le calcul. Cela doit aussi valoir en cas d’héritage. Les subventions étatiques doivent également être exclues du calcul du capital investi.
Si la volonté de donner un cadre légal solide aux colocations est un pas dans la bonne direction, nous constatons toutefois que là aussi, la réforme joue en faveur des bailleur.e.s. L’idée du pacte de solidarité entre locataires dans une colocation qui, de prime abord, sonne bien, sert surtout à rassurer les bailleur.e.s, car il leur permet de recouvrer une partie non payée d’un loyer auprès de tous les locataires, y compris auprès de ceux qui ont payé leur dû. Ainsi, la charge incombe toujours aux colocataires et jamais aux bailleur.e.s.
Ces inepties ne sont malheureusement pas atténuées par les légers progrès de la réforme. Ceux-ci concernent les frais d’entremise et les garanties locatives. Ceux-là seront à l’avenir répartis entre bailleur.e.s et locataires et seront limités à deux mois de loyer au lieu de trois. Pour ces changements, le ministre Kox s’est inspiré de l’esprit de notre proposition de loi 7094, sans en reprendre le contenu. Surtout au niveau de la répartition des frais d’entremise, le flou persiste.
déi Lénk juge le projet de loi globalement décevant. Le gouvernement ne se laisse pas guider par la crise du logement mais par les intérêts du capital immobilier dont le DP se fait le porte-parole. déi Lénk va essayer d’influer sur ce projet de loi et de faire des propositions qui mettront l’accent sur le droit au logement.
Neues Mietengesetz: Investitionsschutz anstatt Mieterschutz.
Das von Wohnungsbauminister Henri Kox überarbeitete Mietengesetz ist kein großer Wurf. Es schützt in erster Linie die Investitionen von VermieterInnen und festigt so den Status Quo, der maßgeblich zu den überhöhten Mieten und der Verarmung vieler MieterInnen beiträgt. Vereinzelte kleine Fortschritte im Gesetzesvorschlag können nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass die DP sich erneut gegen ihre Koalitionspartner durchsetzen konnte.
Der zentrale Bestandteil des Mietengesetzes ist die Regelung der Höchstmieten, der zufolge eine Jahresmiete 5% des gesamten investierten Kapitals nicht übersteigen darf. So wie diese Regelung im bisherigen Gesetz steht, bzw. bei Verfahren vor Gericht in der Regel ausgelegt worden ist, kann sie nur in den wenigsten Fällen eine bezahlbare Miete sicherstellen. Dabei gäbe es einige Wege, um diese Regelung abzuändern und die Höhe der Mieten nachhaltig abzusenken. déi Lénk haben dazu einen Gesetzentwurf ausgearbeitet (7257) und ein Instrument vorgeschlagen, das die auf Spekulation beruhende Überteuerung der Mieten aus der Berechnung der maximal zulässigen Mieten ausklammern würde.
Doch der Wohnungsbauminister hat sich dazu entschieden, an der bestehenden Regel festzuhalten und die VermieterInnen einzig und allein dazu zu verpflichten, im Mietvertrag zu erwähnen, dass dieser gesetzeskonform sei. Mietverträge müssen jedoch auch heute schon – oh Wunder – gesetzeskonform sein, daher ist dieser Zusatz rein symbolisch, besonders deswegen, weil MieterInnen weiterhin nur über wenige Möglichkeiten verfügen, um das investierte Kapital und die zulässige Miete in Erfahrung zu bringen. Denn wie der Minister selbst bereits einräumte, funktionieren viele kommunale Mietkommissionen überhaupt nicht. Dass MieterInnen deswegen auf direktem Weg vor das Friedensgericht ziehen können, um eine Minderung der Miete zu erwirken, ist in unseren Augen ein vergiftetes Geschenk. Einerseits kommen in solchen Fällen Kosten auf die MieterInnen zu und andererseits geht von rezenten Urteilen im Bereich des Mietgesetzes eine abschreckende Wirkung auf MieterInnen aus.
Insgesamt bleiben bei den Ausführungen bezüglich der Berechnung des investierten Kapitals weiter eine Reihe Unklarheiten bestehen. Das Gesetz muss in unseren Augen klar und deutlich aussagen, dass ausschließlich die vom Besitzer oder von der Besitzerin real investierten Geldmittel als Basis der 5%-Regel dienen. Die in den Marktpreisen enthaltene Spekulation darf nicht in die Rechnung einfließen, auch nicht bei einer Erbschaft. Zudem müssen staatliche Subventionen (z.B. PrimeHouse) aus dem investierten Kapital herausgerechnet werden.
Begrüßenswert ist sicherlich der Versuch, den Wohngemeinschaften eine gesetzlich gesicherte Basis zu geben. Doch auch hier kommt das Gesetz den VermieterInnen entgegen. Der so schön klingende Solidaritätspakt zwischen den MieterInnen in einer Wohngemeinschaft dient in erster Linie dazu dem oder der VermieterIn alle erdenklichen Sicherheiten einzuräumen. So kann der Vermieter oder die Vermieterin einen Ausfall der Miete bei allen MieterInnen eintreiben – auch bei denjenigen die ihre Miete gezahlt haben. Somit liegt die Last also bei den WG-BewohnerInnen und nie bei der Vermieterin oder dem Vermieter.
Über diese Ungereimtheiten können auch die vereinzelten Fortschritte im Gesetz nicht hinwegtäuschen. Diese betreffen vor allem die Vermittlungskosten und die Mietkaution. Erstere sollen in Zukunft zwischen VermieterIn und MieterIn aufgeteilt werden, letztere darf sich in Zukunft nur auf zwei anstatt maximal drei Monatsmieten belaufen. Minister Kox hat sich hierbei zwar an der Ausrichtung, jedoch nicht am Inhalt des Gesetzesvorschlags 7094 von déi Lénk inspiriert. Besonders bei der Aufteilung der Vermittlungskosten bleiben zusätzlich noch Fragen offen.
Alles in allem ist der Gesetzesvorschlag für déi Lénk enttäuschend. Die Regierung lässt sich nicht von der Wohnungskrise leiten, sondern von den großen Immobilieninteressen, deren Anliegen über die DP in den Gesetzesentwurf geflossen sind. déi Lénk werden weiterhin versuchen auf diesen Gesetzgebungsprozess Einfluss auszuüben und Vorschläge machen, die das Recht auf Wohnen in den Vordergrund stellen.
