Loyersreform: Too little, too late

DP-LSAP-déi gréng fänken no 9 Joer an der Regierung endlech un, den Eescht vun der Situatioun fir Locatairen um private Wunnengsmaart ze begräifen. Leider huet et säit dem Dépôt vum Loyersgesetz erëm iwwer zwee Joer gedauert, bis sérieux Ännerungsproposen dann haut endlech presentéiert gi sinn. Leider ass et ze wéineg ze spéit.

Verschidden Elementer, déi d’Regierung elo proposéiert, gi säit ville Joren e.a. vun der Koalitioun Wunnrecht a vun déi Lénk gefuerdert. Laang goufe mir ofgewimmelt, haut weist sech, dass mir vu vir era richteg louchen. déi Lénk warnen awer virdrun ze mengen, dass dëse Schrëtt duergeet fir d’Loyer’en an de Grëff ze kréien. Dofir gräifen d’Propose vun der Regierung ze kuerz. Trotzdeem muss dat wat elo virläit schnellstméiglech ëmgesat ginn, fir ze verhënneren, dass et tëscht Walkämpf an neier Regierungsbildung am Joer 2023 erëm am Tirang verschwënnt.

Dat wichtegst neit Element an den neie Propose vun der Regierung ass d’Upassung vum sougenannten capital investi, wouduerch de Loyer, den de Bailleur maximal froen dierf, soll erofgoen. D’Erofsetze vu 5% op 3,5% vun dësem Parameter wäert awer un de Loyer’en haut a mëttelfristeg näischt änneren. D’Regierung probéiert mat dëser Ännerung kengem wéi ze di, wat natirlech bedeit, dass och kengem Locataire domat gehollef wäert sinn.

Den zentrale Problem bei der Approche vun der Regierung ass, dass d’Prioritéit weiderhi bei der Rentabiliséierung vum investéierte Kapital läit. Dofir gëtt d’Wuesstemsspiral bei de Loyer’en och net duerchbrach, mee just gebremst an dat och nëmme bei neien Mietverträg. Bei all de bestoende Mietverträg muss de Locataire fir eng Reduktioun vum Loyer weiderhin op d’Mietkommissioun streide goen.

déi Lénk hu selwer viru 5 Joer eng Gesetzespropose fir d’Reform vum Loyersgesetz gemaach. Déi hätt net nëmmen eng reell an obligatoresch Reduktioun vu ville Loyer’en bedeit, mee hätt d’Loyer’en och strukturell lassgekoppelt vun der Spekulatioun um Bauterrain. Déi geckeg Deierecht an d’Profitter op Bauterrain hätte soumat keen Impakt méi op d’Loyeren. D’Regierung ännert heirunner awer näischt. Wat esouvill heescht, wéi dass d’Loyer’en weiderhin der Präisentwécklung um Privatmarché wäerten nolafen.

Wichteg a gutt ass an eisen Aen am neie Gesetz, dass zukünfteg de Betrag vum capital investivun der gelounter Wunneng um Mietvertrag soll stoen. Dat ass eng Propose, déi och op d’Gesetzespropose 7257 vun déi Lénk zréckgeet a suergt fir Transparenz fir de Locataire, dee soumat selwer soll novollzéie kënnen, ob de Loyer korrekt ass oder net.

Sënnvoll mee ze kuerz gegraff ass an eisen Aen och d’Reduktioun vum maximale Loyer op Wunnengen a schlechtem energeteschem Zoustand. Och dës Approche hu mir als déi Lénk scho viru Méint als Reaktioun op déi klammend Energiepräisser proposéiert. Mir mengen awer, dass dat wat d’Regierung hei lo proposéiert net wäert duergoen. De Loyer fir eng passoire thermique mat Energiepass I wäert zukünfteg net méi déif si wéi haut a ka weider eropgoen, z.B. am Fall wou de Propriétaire wiesselt. Mee virun allem wäerte mat dëser Mesure wéineg Propriétaire wierklech dozou encouragéiert ginn, an eng energetesch Sanéierung z’investéieren.

Ouni op all Punkt anzegoen, kann een d’Conclusioun zéien, dass d’Regierung mat dëser Reform 10 Joer ze spéit kënnt. 2013 war de Logement schonn d’Thema Nummer 1 an den éischten Aarmutsfaktor zu Lëtzebuerg. Säitdeem ass et just schlëmmer ginn, wat eis haut zum Schluss komme léisst, dass d’Reform esou scho längst net méi duergeet.


Réforme du bail à loyer : Trop peu, trop tard.

Après 9 ans au pouvoir le gouvernement DP-LSAP-les Verts commence enfin à saisir la gravité de la situation des locataires sur le marché du logement privé. Malheureusement, il aura fallu plus de deux ans depuis le dépôt de la loi sur les loyers pour que des propositions sérieuses soient finalement présentées. Trop tard, trop peu.

Plusieurs des éléments proposés par le gouvernement rejoignent des changements réclamés par la coalition Wunnrecht et par déi Lénk depuis plusieurs années. On s’est longtemps fait berner, mais aujourd’hui il s’avère qu’on avait raison dès le départ. Même si les propositions du gouvernement sont insuffisantes pour maîtriser l’envolée des loyers, il faut les mettre en œuvre au plus vite. Il s’agit d’éviter qu’elles ne disparaissent à nouveau dans le tiroir en attendant les élections de 2023.

L’élément le plus important dans cette nouvelle proposition du gouvernement est l’ajustement de ce que l’on appelle le capital investi qui devrait faire diminuer le loyer maximal qu’un bailleur peut demander au locataire. La réduction de ce paramètre de 5% à 3,5% ne modifiera cependant pas les loyers réellement demandés sur le marché. Avec cette réforme le gouvernement ne donne rien aux locataires pour finalement ne pas heurter les investisseurs et les bailleurs.

La priorité du gouvernement demeure bel et bien la rentabilité du capital investi. Dès lors, la tendance à la hausse des loyers ne sera pas brisée, mais seulement ralentie. Dans ce contexte, il est important de signaler que cette réforme du capital investi n’affectera en rien les baux à loyer existants. Les locataires concernés devront donc toujours saisir la commission des loyers dans leur commune pour obtenir une réduction du loyer en conformité avec les nouvelles dispositions.

La proposition de loi de déi Lénk présentée en 2018 aurait par contre signifiée une réduction réelle et obligatoire de nombreux loyers tout en découplant structurellement les loyers de la spéculation sur le foncier. L’envolée folle des prix des terrains à bâtir et la quête de profits des investisseurs n’auraient ainsi plus d’impact sur les loyers. En ne changeant rien de fondamental à ce sujet, le gouvernement choisit de ne pas briser le lien entre les loyers et l’évolution des prix du marché et notamment du foncier.

Que le montant de l’investissement en capital de l’appartement loué soit obligatoirement indiqué dans le contrat de location représente à nos yeux une nouveauté louable dans le projet de la majorité. Elle remonte d’ailleurs à la proposition de loi n°7257 de déi Lénk (2018) et assurera à l’avenir la transparence pour le locataire, qui devrait ainsi pouvoir vérifier si le loyer de son logement est correct ou non.

La baisse du loyer maximum des appartements en mauvais état énergétique est sensée mais trop faible. En tant que déi Lénk nous avons proposé un plafonnement plus efficace (loyer maximal par m2 en fonction de chaque classe énergétique) en réaction à la hausse des prix de l’énergie. Suivant la mesure proposée par le gouvernement, le loyer d’une passoire thermique avec pass énergétique I ne sera pas inférieur à l’avenir par rapport à aujourd’hui et pourra même continuer à augmenter, par exemple dans le cas d’un changement de propriétaire. Mais surtout, avec cette mesure, peu de propriétaires seront vraiment incités à investir dans la rénovation énergétique.

Sans entrer dans tous les détails, déi Lénk tire la conclusion que le gouvernement arrive 10 ans trop tard. En 2013, le logement était déjà le problème numéro un et le premier facteur d’appauvrissement au Luxembourg. Depuis, la situation n’a fait qu’empirer, ce qui nous mène à conclure que cette réforme ne suffit plus.

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