Pacte Logement 2.0 – Positioun vun déi Lénk.

I. Introduction

Le Pacte Logement 2.0 est censé être le premier grand coup de réforme en matière de logement mis en oeuvre par le gouvernement DP-LSAP-déi Gréng après 6 ans au pouvoir. Annoncé  dans l’accord de coalition pour la période 2018-2023 parmi un tas d’autres mesures potentiellement intéressantes, la deuxième édition du Pacte Logement a vocation de dynamiser la création de logements publics par les communes tout en s’inspirant des grands principes de fonctionnement du Pacte Climat en place depuis plusieurs années, pour inciter la mise en place de mesures en faveur du climat par les communes.

Pourtant, le nouveau pacte s’avère être une coquille vide. L’approche du nouveau Pacte Logement se distingue de celle choisie par celui en vigueur par sa tentative de lier les différentes aides mises à disposition des communes, à l’élaboration de projets concrets ou à l’engagement d’un personnel spécialisé et dédié au logement communal, plutôt que de se focaliser sur la croissance démographique (c.f. Pacte Logement 1). Cette approche est certainement mieux adaptée aux besoins des responsables communaux , mais le nouveau Pacte Logement 2.0 ne permettra toujours pas de lutter contre la crise du logement.

Pourquoi?

Le Pacte Logement ne répond pas aux deux problèmes essentiels qui bloquent aujourd’hui la création d’un nombre suffisant, ou du moins plus important de logements par les communes. Il s’agit de:

  • La part de terrains constructibles largement insuffisante détenue par les communes;
  • Le manque de volonté politique des responsables politiques dans un grand nombre de communes.

En n’offrant pas de nouveau instrument de mobilisation de terrains constructibles ni de renforcement des instruments déjà en place et en renonçant à introduire pour les communes des obligations en matière de construction de logements, le gouvernement poursuit sa politique du laisser-faire et va droit dans le mur.

II. Critique du Pacte Logement 2.0

Le nouveau Pacte Logement met en place une boîte d’outils pour les communes décidées à s’engager davantage dans la construction de logements: financements, personnel supplémentaire, conseils…

Ce dispositif peut certes représenter un avantage pour les communes, mais sous la double condition qu’elles détiennent ou disposent des moyens d’acquérir des terrains constructibles et qu’elles aient non seulement la volonté, mais aussi l’obligation de faire construire plus de logements publics, sociaux et abordables.

Or, ces deux conditions ne sont pas réunies.

  Aucune obligation pour les communes. Les communes ne sont pas obligées de signer une convention avec le Ministère du Logement. Sans convention il n’y aura pas d’obligations de développer un Plan d’Action Local en matière de logement, d’embaucher un conseiller logement ou de mettre en place une commission consultative. Dans ces cas, le Pacte Logement 2.0 est tué dans l’oeuf. Une commune inactive pourra rester les bras croisés, sans aucune sanction. Et même si une convention est signé ou un Plan d‘Action Local est développé la commune s‘engage en rien de réellement créer du logement, les mesures obligatoires prévoient des analyses, études et l‘engagement d’un conseiller Logement mais aucun objectif chiffré de création de logement.

–  Absence d’instruments adaptés en matière de maîtrise du foncier. Les communes ne disposent pas de moyens fiables et efficaces pour acquérir des terrains constructibles à des prix nettement inférieurs aux prix du marché.

  • Le droit de préemption ne prend effet que si le propriétaire d’un terrain le propose en vente. Mais compte-tenu des prix du foncier en augmentation constante et rapide, la plupart des propriétaires fonciers préferent garder leur terrain. En cas de vente, le prix fixé par un notaire et payé par la commune est généralement proche du prix du marché.
  • La taxation de logements vacants ou de terrains en friche pose plusieurs problèmes. Elle n’est appliquée que par une très petite minorité de communes, compte-tenu de l’impopularité de la mesure. Les montants prévus dans la loi y relative sont dérisoires par rapport aux plus-values immobilières. L’effet d’incitation à la vente ou à la construction est donc minime.
  • L’expropriation pour cause d’utilité publique n’est toujours pas applicable en matière de logement. Les communes ont le droit d’exproprier des terrains sous certaines conditions, mais ne s’en servent pas. Son applicabilité en pratique serait pourtant un instrument efficace pour lutter contre la grande spéculation immobilière (fonds immobiliers, sociétés…)

En réalité beaucoup de communes vendent plutôt des terrains publics au lieu d’en acquérir. Tous ces éléments expliquent que les communes n’ont pas pu augmenter leurs réserves foncières et jouer un rôle plus actif dans la maitrîse du foncier.

Le Pacte Logement 2.0 présente deux autres grandes faiblesses qui risquent de limiter son impact.

C  –  Pas d’objectifs chiffrés. Que ce soit au niveau national ou au niveau communal, aucun objectif chiffré en matière de construction de logements publics sociaux ou abordables n’est prévu. Il s’agit du corrolaire de la facultativité du dispositif. Même si les auteurs du rapport présenté aux députés répètent qu’ils se sont inspirés du Pacte Climat, ils n’ont pas adopté les objectifs chiffrés et les certifications contrôlées qui font le succès du Pacte Climat.

D  –  Un échéancier potentiellement contreproductif. La durée des échéances et phases de préparation prévues dans le cadre du conventionnement entre l’Etat et les différentes communes risquera d’augmenter le retard déjà accumulé jusqu’en 2025 ou 2026. Les communes, en attendant la mise en place du dispositif et de l’élaboration des programmes, pourraient être enclines à reporter des projets déjà planifiés pour pouvoir profiter d’un meilleur encadrement dans le futur.

III. Nos propositions

Afin de combler ces faiblesses structurelles de l’approche gouvernementale et attaquer le problème du logement à la racine au lieu de le traiter qu’en surface, nous avons développé des propositions visant un réorientation/redéfinition de l’approche du Pacte Logement 2.0.

1  –  Obliger les communes à construire des logements. La construction de logements publics sociaux et abordables ne figure aujourd’hui pas parmi les missions primaires des communes telles que l’organisation de l’éducation fondamentale ou la gestion des eaux usées. Afin d’augmenter l’activité des communes dans la construction de logements, il faut les obliger légalement et prévoir des sanctions financières en cas de violations non motivées des obligations.

2  –  Fixer des objectifs chiffrés pour chaque commune. Chaque commune devra à l’avenir réaliser des objectifs chiffrés et contraignants en matière de construction de logements ou d’acquisition et de rénovation de logements existants. Ces objectifs devront tenir compte du point de départ et de la situation géographique de chaque commune.

3  –  Construire des logements publics destinés à la location. Le manque de logements locatifs abordables pour les personnes et ménages à revenu faible ou moyen devra en grande partie être comblé par les communes. Chaque commune se verra fixer des objectifs chiffrés pour deux types de logements locatifs:

  • Logements subventionnés dit « sociaux » dont le loyer est calculé en fonction du revenu net disponible du locataire
  • Logements publics à loyer abordable dont le loyer est calculé selon les modalités prévues par la proposition de lo n°7257 de déi Lénk

4  –  Accélérer le processus de conventionnement et d’élaboration. On ne pourra attendre l’année 2025 pour la mise en oeuvre potentielle des premiers projets issus du Pacte Logement 2.0. En obligeant les communes à construire un certain nombre de logements d’ici 2030, les communes devront tout de suite se mettre au travail et avancer le plus vite possible dans l’élaboration de leurs plans et projets locaux.

Pourtant ces propositions resteraient en partie lettre morte sans les modifications nécessaires au niveau des moyens de mobilisation de terrains à bâtir:

5  –  Rendre l’expropriation pour utilité publique applicable pour lutter contre la grande spéculation. Les communes disposent en théorie de moyens légaux d’expropriation pour utilité publique en matière de maîtrise foncière (constitution de réserves foncières, obligation de construire) mais ne s’en servent pas à cause de la lenteur et de l’imprévisibilité des procédures. La Chambre des Députés devra examiner la législation afférante et faire les modifications nécessaires.

6  –  Introduire des instruments de maîtrise foncière. Les communes manquent aujourd’hui de moyens pour résorber au moins une partie des plus-values des terrains viabilisés, suite à un reclassement ou au développement d’un nouveau quartier sur décision du conseil communal. Ce type de dispositif existe dans des pays voisins, notamment dans des cantons suisses ou des villes allemandes. Il peut prendre la forme d’une taxe sur la plus-value ou d’une convention d’aménagement entre un promoteur et la commune. Le projet de loi concernant les conventions dites « Baulandvertrag » qui pourrait servir d’ouverture pour une telle approche est en veille depuis plus de deux ans et n’a pas encore été avisé par le Conseil d’Etat.

7  –  Prendre l’ampleur du phénomène des logements laissés vacants et en tirer les conclusions. Le nombre de logements laissés vacants est estimé à 10.000-20.000, mais il n’existe ni de recensement national, ni de recensement communal permettant de confirmer ou d’infirmer ces chiffres. Nous demandons le gouvernement d’effectuer ce recensement national avec l’aide des autorités communales dans les deux ans à venir (base legale: articles 15 à 28 de la loi dite Pacte Logement de 2008). Cette mesure devrait ainsi devenir obligatoire dans le Pacte Logement 2.0 et non pas constituer un „bonus“.

Un certain nombre de mesures complémentaires devront être mises en place au niveau national afin d’enrayer la grande spéculation immobilière et freiner les prix et loyers sur le marché immobilier privé.

8  –  Analyser la spéculation immobilière et prendre les mesures adéquates. L’acquisition par des fonds et des sociétés immobiliers d’un nombre toujours plus important de terrains constructibles et de biens immobiliers est sur le point de déstabiliser durablement le marché immobilier luxembourgeois. Les effets en sont e.a. l’augmentation des prix du foncier, une offre de logements inadaptée aux besoins, la privatisation de la planfication urbaine et la perte de contrôle démocratique ainsi que des déchets fiscaux. Pour mieux comprendre le phénomène et être en mesure de prendre les bons choix pour y faire face, déi Lénk a déposé une motion demandant au gouvernement d’établir un rapport sur les activités des fonds et immobilières dans les 6 mois à venir.

9  –  Enrayer l’évolution des prix et des loyers immobiliers. déi Lénk a déposé deux propositions de loi visant à réduire les loyers et les coûts liés à la location (frais d’agence, garantie locative). L’objectif de notre approche est l’élimination de la part spéculative dans le montant des loyers afin de faire baisser les loyers maximaux autorisés (calculé en fonction du capital investi) de manière conséquente. Pour plus d’infos LIEN

10  –  Favoriser le logement alternatif et non lucratif. Nous voulons introduire le taux de TVA super-réduit de 3% sur les frais de construction pour toute société ou association actif dans la création de logements sociaux, respectivement de logements à vocation non-lucrative. Une motion y relative déposée par déi Lénk en 2018 est actuellement en veille dans les deux commissions parlementaires concernées.

11  –  Augmenter à 30% la part des logements à coût modéré destinés à la location pour les PAP dépassant 25 unités de logement. Actuellement les promoteurs privés sont tenus de prévoir 10% de logements à coût modéré pour les projets dépassant 25 unités de logement. déi Lénk veut augmenter ce taux à 30% et donner une priorité absolue aux logements locatifs.

Le dossier de presse sous format PDF.

Wunnengskris: Schluss mam laisser-faire! déi Lénk hunn Alternativen (Tribune vum Carole Thoma).

Krut Dier an der leschter Zäit eng Salaireserhéijung vun 11%? Ma nee, ech och net. Dat eenzegt, wat hei am Land esou schnell klëmmt, dat sinn d’Immobiliepräisser.

An eppes misst jidderengem aliichten: Wann d’Präisser fir ze wunnen esou vill méi schnell erop ginn wéi eis Salairen, dann ass et nëmme logesch, dass ëmmer méi Leit Schwieregkeeten hunn, sech en Daach iwwer dem Kapp ze leeschten.

Net eréicht säit Leit virun der SNHBM op der Strooss campéiert hunn, an der Hoffnung, esou hier Chancen op eng manner deier Wunnéng ze erhéijen, wësse mer, dass Lëtzebuerg an enger Kris stécht.

Ma bei verschiddenen schéngt déi Neiegkeet awer nach net ukomm ze sin. A senger Ried zur Lag vun der Natioun woar dem Premier d’Logementskris grad emol 1 Saatz wäert.

Ähnlech, wann net esou guer méi düster, gesäit et aus, wann ee sech de Staatsbudget vum nächste Joer ukuckt. Am Verglach zu anere Ministèren klëmmt de Budget vum Logementsministère nëmme minimal.

Obwuel mer wëssen, dass mer am Duerchschnëtt 6 bis 8 Dausend nei Wunnéngen am Joer brauchen fir der Demande nozekommen, kréien déi ëffentlech Bauträger Fonds du Logement an SNHBM souguer manner Suen wéi am Joer virdrun! Wéi soll sech bei sou enger Politik an noer Zukunft eppes änneren?

Rose gëtt een awer och, wann d’Vertrieder vun der Majoritéit op all déi Kritiken ëmmer nees äntweren, d’Oppositioun kinnt just kritiséieren mä keng eege Virschléi maachen. Dat ass einfach net wouer!

déi Lénk hunn an de leschte puer Joer 2 Gesetzespropositioune gemat, déi konkret ville Leit d’Liewe giffen e bësse méi einfach maachen.

Mäer hu virgeschloen, dass eng Immobilienagence vun däer Persoun bezuelt gëtt, déi se och beoptragt huet – amplaz dass déi Käschten am Allgemengen ëmmer op de Locataire ofgewälzt ginn.

An mäer hunn eng Propositioun gemat, wéi een d’Loyer’en kinnt esou limitéieren, dass se och nees bezuelbar sinn.

Doniewt hu mer an de leschte 4 Joer eng etlech Propose gemat, fir Gemengen an op nationalem Niveau: fir d‘Offer u Wunnéngen ze erhéijen, fir d’Rechter vu Locatairen ze stäerken a fir Leit finanziell ze hëllefen, wann se hiert Haus wëllen energetesch sanéieren.

Keen huet d’Zauberformel, mat däer op ee Coup d‘ Logementsproblematik geléist kinnt ginn.

Mä dat heecht net, dass iwwerhaapt keng Iddien um Dësch leien. Mäer kënnen nach esou vill Proposen ausschaffen a virschloen.

Mä wann d’Majoritéitsparteien se net wëlle gesinn, net wëllen héieren an net wëllen driwwer diskutéieren, da landen se alt nees just am Tirang vum aktuelle Logementsminister.

Dowéint bleiwt eis näicht aneres iwwreg, wéi och weiderhin den Drock héich ze halen.

Well och wann d’Majoritéit dat net wëll héieren: et gëtt Alternativen.

déi Lénk wäerten  sech och an Zukunft asätzen fir eng aner, fir eng gerecht Logementspolitik, déi keen am Ree stoe léisst.

Wohnungskrise und Mieterschutz: Konkrete Vorschläge von déi Lénk warten auf ihre Umsetzung.

Nachdem die Staatsbeamtenkammer (CHFEP) vor einigen Wochen bereits ein positives Gutachten über unseren Gesetzesvorschlag für eine stärkere Regulierung der Mieten ablegte, hat nun auch die Chambre des Salariés (CSL) unsere Initiative ausdrücklich gutgeheißen. Mittlerweile warten also zwei begutachtete Gesetze von déi Lénk im Bereich der Wohnungspolitik auf eine Debatte in der zuständigen Kommission. Doch die Regierung scheint ihre Taktik in der Wohnungspolitik geändert zu haben. Nachdem ein Jahr lang viel heiße Luft produziert wurde, wird die Wohnungskrise seit geraumer Zeit nun einfach totgeschwiegen.

Dass die Wohnungskrise in den Reden im Parlament von Premierminister Xavier Bettel und Finanzminister Pierre Gramegna nur eine untergeordnete Rolle spielte, war ein Vorbote dessen was schwarz auf weiss im Budgetentwurf für 2020 zu lesen ist: die Ausgaben in der Wohnungspolitik sollen um nur 2,54% steigen. Die Regierung scheint die Lösungsansätze also weiterhin vom privaten Immobilienmarkt zu erwarten. Doch wozu diese unverantwortliche Tatenlosigkeit führt wissen wir nur zu gut: rasant steigende Wohnungspreise und Mieten, die insbesondere Mieterinnen und Mieter vor immer größere existenzielle Herausforderungen stellen. Genau an diesem Problem setzen die beiden Gesetzesvorschläge von déi Lénk an.

Erst kürzlich haben wir einen erneuten Anlauf unternommen und schriftlich beim Vorsitz der zuständigen Parlamentskommission beantragt, dass unsere beiden Gesetzesvorlagen endlich diskutiert werden sollen. Doch passiert ist bisher überhaupt nichts.

“Es ist sehr ärgerlich, dass die Regierung nicht müde wird zu behaupten, die Opposition würde keine Vorschläge machen und nur kritisieren, während sie unsere Gesetzesvorschläge im Schreibtisch des Wohnungsbauministers verstauben lässt. Wir machen sehr konkrete Vorschläge. Die Frage ist eher, ob die Regierung überhaupt bereit ist die Wohnungskrise anzupacken. Ich zweifele immer stärker daran” so David Wagner, Abgeordneter von déi Lénk und Ko-Autor der beiden Gesetzestexte.

Unser erstes Vorhaben, das bereits vor zwei Jahren vom Staatsrat begutachtet wurde, hat zum Ziel die Vermittlungskosten bei der Wohnungsvermietung dem Auftraggeber der Immobilienagentur in Rechnung zu stellen anstatt pauschal dem Mieter. Außerdem schlagen wir vor die Mietkaution auf eine anstatt auf drei Monatsmieten zu deckeln. Somit würde den Wohnungssuchenden eine große finanzielle Hürde beim Zugang zu einer Mietwohnung genommen.

Mit dem zweiten Gesetzesvorhaben wollen wir verhindern, dass die Mieten weiterhin schneller steigen als die Kaufkraft der Menschen. Zu diesem Zweck schlagen wir im Gesetz eine neue Berechnung des investierten Kapitals vor, welche die Preisüberhitzung bei der Ermittlung der maximal zulässigen Miete für eine Wohnung neutralisiert. Zusätzlich hat der Gesetzestext zum Ziel die Rechte der MieterInnen zu stärken, was u.a. durch die Gründung einer nationalen Mietkommission erreicht werden soll.

Neben diesen Gesetzesvorschlägen haben déi Lénk im Parlament und auf lokaler Ebene zahlreiche weitere Vorschläge gemacht, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und MieterInnen vor Wuchermieten zu schützen.

Bei der hoffentlich bald stattfindenden Debatte über die Reform des Pacte Logement werden wir erneut konkrete Vorschläge unterbreiten und zeigen, dass es gangbare Alternativen zur aktuellen Politik gibt. Die Frage wird sein: Möchte die Regierung überhaupt eine andere Politik machen? Wir sind gespannt!

Protection des locataires – Débattre enfin des propositions de loi de déi Lénk.

La situation du logement au Luxembourg est grave. Les chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat et le Statec confirment ce qu’une grande partie de la population ne cessent de constater : les loyers ont encore augmenté de 10-12% en 2018 et de nombreux ménages doivent dépenser plus de la moitié de leur revenu pour se loger. Le logement correct est devenu un luxe au Luxembourg et contribue à l’appauvrissement de plus en plus de personnes.

Malheureusement, les gouvernements successifs, malgré leurs déclarations édifiantes, ont manqué jusqu’ici de remédier à ce grave problème.

Pourtant des solutions existent : agrandir le parc immobilier public, adopter des lois freinant la flambée des loyers et surtout lutter contre la spéculations foncière et immobilière des grands groupes de promoteurs.

Lors de la législature précédente, déi Lénk a déposé deux propositions de loi destinées à protéger les locataires.

La première (n° 7094) date du 15 novembre 2016 et propose que les frais de commission en faveur des agences immobilières soient à charge du commanditaire (qui est en règle générale le propriétaire) et de limiter la garantie locative à l’équivalent d’un seul loyer. Cette proposition de loi a déjà été avisée par la Chambre des Salariés, la Chambre de Commerce et la Chambre de l’Agriculture. Le Conseil d’Etat a fait parvenir son avis le 17 mars 2017.

La seconde proposition de loi (n° 7257) a été déposée le 1er mars 2018. Elle propose d’atténuer l’augmentation des loyers et de créer une commission nationale des loyers chargée de surveiller le respect des conditions du bail ainsi que la salubrité des logements. Cette proposition a été avisée favorablement par la Chambre des Fonctionnaires et Employés publics le 5 juin de cette année.

Jusqu’à présent, le Gouvernement n’a même pas daigné se positionner par rapport à ces propositions de loi, alors qu’elles permettraient de protéger efficacement les locataires.
Les partis de la coalition gouvernementale n’ont pas non plus jugé opportun de s’en saisir au sein de la Commission du Logement. Alors que la majorité ne cesse de prétendre que l’opposition ne « proposerait rien », elle évite de prendre en compte les propositions qui lui sont faites.

Les propositions de loi de déi Lénk ne résoudront pas à elles seules la crise du logement. Bien d’autres mesures sont à prendre, notamment dans la lutte contre les spéculateurs fonciers et immobiliers. Ce sont là des points sur lesquels déi Lénk reviendra à la charge.

Mais les propositions en question contribueront à une meilleure protection des couches de la population les plus vulnérables contre les loyers exorbitants et les mauvaises conditions de logement. Elles méritent donc d’être débattues au plus vite à la Chambre des députés. Pour briser le silence de la coalition gouvernementale en la matière, nous venons d’adresser au président de la Commission du Logement, Monsieur Henri Kox, une demande de mettre ces propositions de loi à l’ordre du jour de ladite Commission.

D’Locataire stäerken. D’Gesetz iwwer de bail à loyer grondleeënd reforméieren.

“Stell der vir du hues 25 Joer, bass fäerdeg mat Schoul a Studium. Du hues eng Aarbecht fonnt a engem Architektebüro, mee déi éischt puer Joer verdéngs du net ganz vill. Du hues nach zwee Méint doheem gewunnt, mee dat huet dech ze vill genervt, et gëtt elo Zäit fir eng eege kleng Wunneng ze lounen. Du sichs a sichs, mee eng gënschteg Wunneng ass net ze fannen, scho guer net an der Stad oder an der Ëmgéigend. D’Loyer’en géife locker iwwer en Drëttel vun denger Paie friessen, och mat der Subvention Loyer vum Staat. An da wëll och nach d’Immobilienagence ee ganze Loyer an de Propriétaire wa méiglech 3 Méint Kautioun. Déi Suen hues du net einfach mol sou um Konto. Dat eenzegt wat’s du do hues ass en décke fette roude Minus. Dat ass de Studenteprêt, deen’s du rembourséiere muss.”

Zu Lëtzebuerg läit den duerchschnëttleche Loyer fir eng Wunneng aktuell bei circa 1400€. Dee Montant gëtt just eng Moyenne erëm a berécksiichtegt net d’Gréisst oder den Zoustand vun enger Wunneng, mee e weist, wéi verréckt d’Präisser zu Lëtzebuerg sinn. Fir de Verglach: de Mindestloun läit de Moment bei 2048€ Brutto.

D’Deierecht bei de Loyere klëmmt och rasant. Tëscht 2005 an 2017 sinn déi annoncéiert Loyer’en (eng richteg a verlässlech Erhiewung gëtt et net) fir Haiser em 33%, fir Appartementer souguer em 46% geklommen. D’Lounentwécklung zu Lëtzebuerg hält do bei wäitem net méi mat.

D’Präisser um Wunnengsmaart gi just nach duerch d’Ongläichgewiicht tëscht Offer an Nofro an duerch Spekulatiounsgeschäfter bestëmmt. Mat de reelle Liewenskäschten hunn se näischt méi ze dinn, se klammen em e Villfacht méi séier wéi déi.

Ëffentlech Wunnenge ginn et bei wäitem net genuch. Dat weisen eleng schonn d’Waardelëschten: wärend beim Fonds du Logement 2.500 Persounen op eng Wunneng waarden, sinn et der bei der AIS 1.300 déi op e Relogement waarden.

Déi allermeeschte Leit, déi op Wunnengssich sinn a sech näischt kafe kënnen oder wëllen, mussen also um private Marché lounen. Hei gi se mat Immobilienagence konfrontéiert, déi an 99% vun de Fäll am Optrag vum Propriétaire schaffen, mee dem Locataire dann awer e Mount Loyer Provisioun verrechnen. Derbäi kënnt d’Kautioun, déi de Locataire berappe muss, oftmools 3 Méint Loyer. Rechent een dat zesummen, sti fir vill Locatairen direkt Dausenden Euro’en zu Buch, just fir mol e Schlëssel vun der Wunneng ze kréien.

D’Regierung huet e puer Hëllefen agefouert fir Locatairen. Mee dat si just e puer Drëpsen op de waarme Steen. Sou ass d’Subvention Loyer bis elo en Echec op ganzer Linn an eng Fehlkonstruktioun. Nëmme wéineg Leit froen se a bei deejéinegen, déi se kréien, geet et hannen an vir net duer, d’Loyer’en klammen sou séier, dass d’Subventioun no 2-3 Joer opgefriess ass. Bei der Subvention Loyer handelt et sech am Endeffekt em eng Subventioun vun der Verdeierung zugonschte vu Propriétairen. De strukturelle Problem um Wunnengsmaart gëtt domat verschäerft.

déi Lénk wëllen déifgräifend Verännerungen an der Logementspolitik an dat och zu Gonschte vun de Locatairen. Nieft de Virschléi fir méi ëffentlech a gënschteg ze bauen, wëlle mir d’Gesetz iwwer de bail à loyer komplett reforméieren. Zu dem Zweck hu mir an de leschten 18 Méint och zwee Gesetzer an der Chamber deposéiert. Bis elo gi se awer vun den anere Parteien ignoréiert.

Wat wëlle mir mat deene Gesetzer veränneren?

Mir wëlle Locatairen den Accès zu enger Wunneng erliichteren.

(-) D’Frais d’agence sollen an Zukunft vum Opdraggeber bezuelt ginn, net méi vum Locataire.

(-) De Montant vun der Kautioun soll op 1 Mount begrenzt ginn an net wéi haut nach op 3 Méint.

Mir wëllen d’Entwécklung vun de Loyere wierksam encadréieren.

(-) An Zukunft soll de Wäert vun enger Wunneng anescht gerechent ginn. D’Deierecht, déi duerch Spekulatioun an de massive Manktem u Wunnengen entseet, soll bei der Berechnung vum Wäert erausgerechent ginn. Sou géif och de Loyer, dee maximal dierf gefrot ginn, däitlech erofgoen.

(-) D’Rechter vun de Locataire soll gestäerkt ginn. Et soll fir si méi einfach ginn eng Reevaluatioun vum Loyer z’erwierken.

Weider Erklärungen iwwer dëse Gesetzesvirschlag fannt dir HEI.

Wunnengsproblematik zu Lëtzebuerg

Konterbont

(journal électronique en luxembourgeois – projet de Autisme Luxembourg asbl)

1. D‘Präisser vun de Wunnengen an Terrainen zu Lëtzebuerg klamme weider a weider. Datselwecht gëllt och fir d’Loyeren. De Problem ass schonn laang bekannt a sécherlech gëtt et net déi eng Zaubermossnam, fir dësem Trend entgéint ze wierken. Nennt eis 3 konkret Moossnamen, déi Är Partei ëmsetzen géif, wann si an der nächster Legislaturperiod an der Regierung wier.

déi Lénk proposéiere folgend 3 konkret Moossname fir der Wunnengkris zu Lëtzebuerg entgéint ze wierken:

1) Bestand mobiliséieren – zu Lëtzebuerg gëtt de Bestand vun eidelstoende Wunnengen op 10.000 – 20.000 geschat, mee offiziell Zuele ginn et dozou net.

Do sollt d’ëffentlech Hand op d’Proprietären duergoe fir mol erauszefanne wisou se Wunnraum oder Bauterrain’en zréckhalen. An engem nächste Schrëtt soll dem Proprietär Hëllef ugebuede gi fir säi Logement ze verlounen oder ze verkafen – z.B. iwwert eng gratis ëffentlech Immobilienagence – resp. déi Wunneng ze renovéieren, woubäi e neien ëffentleche Bauträger dës Aufgaben iwwerhuele kéint. Sollt et kee valabele Grond gi firwat eng Wunneng eidel steet oder en Terrain net bebaut gëtt, sollte progressiv steigend Taxen erhuewe ginn.

2) D’Rechter vun de Locataire stäerken – ëmmer méi Leit lounen zu Lëtzebuerg, vill dovunner well se sech keng eege Wunneng kënne leeschten. Vu datt d’Offer am Locatiounsberäich zimlech begrenzt ass, sollt een d’Locataire besser iwwert hier Rechter opklären, wéi z.B. datt de Loyer vum Gesetz hier gedeckelt ass.

Des weidere soll och d’Präisdeierecht vun de Loyer’en just nach un d’Entwécklung vun de Liewenskäschte gebonne ginn, an net méi un d‘Präisser vun der Immobiliëspekulatioun. déi Lénk hunn am Mäerz dëst Joer en entspriechende Gesetzvirschlag an der Chamber deponéiert. E weidere Gesetzesvirschlag vun eis, dee schonn am November 2016 deponéiert gouf (a bis haut nach net zum Vote an der Chamber komm ass), huet zum Zil, d‘Kautioun op 1 Mount Loyer ze begrenzen, an d’Käschte vun der Immobilienagence vum Opdraggeber (meeschtens de Proprietär) iwwerhuelen ze loossen.

3) Den ëffentleche Wunnengsbau massiv ausbauen – Et feelt massiv un ëffentlechem an adaptéiertem Wunnraum zu Lëtzebuerg nodeems jorelaang dem sougenannte fräie Maart d’Rudder iwwerlooss ginn ass. Fir deem entgéint ze wierke sollt eng grouss ugeluechte Wunnengsbauinitiative gestart ginn. Fir datt do och keen ze kuerz kënnt soll mat enger Bestandsopnam ugefaange gi fir festzeleeë wéi eng Zort vu Wunnraum gebraucht gëtt. D’Ausféierung vun dëser Bauinitiative sollt e neien ëffentleche Bauträger iwwerhuelen deen sech ëm alles këmmere géing (Planung, Finanzéierung, Ëmsetzung, Vermëttlung, asw.). Et sollen och keng ëffentlech Wunnenge méi verkaf gi mee just nach verlount ginn. D’Finanzéierung kéint zu engem gudden Deel vum Pensiounsfong (FDC) iwwerholl ginn.

2. D’Bevëlkerungszuel vum Land wiisst ëmmer méi, d’Fläch vum Land net. Misst ärer Meenung no zu Lëtzebuerg net vill méi an d’Héicht gebaut ginn?

Et ass kloer, dass besonnesch an de Stied méi muss an d’Héicht gebaut ginn. Deementspriechend steet da méi onbebaute Fläch zur Verfügung, fir Gréngs a kollektiv Notzung. Gläichzäiteg an d’Héicht bauen a verdichten a versigele geet natierlech net. D’Mënsche mussen an hirem Quartier dobausse Raum hunn fir sech ze entfalen, sech auszetauschen an eng Verbindung zur Natur ze ënnerhalen. Et ass alles eng Fro vun der Organisatioun vum Terrain, deen am Kader vun engem PAG an deene jeeweilege PAP‘en  zur Verfügung steet.

3. E ganz akute Problem hu mir am Beräich vun de Sozialwunnengen. Laut Caritas feelen der am ganzen 30.000 zu Lëtzebuerg. Doduerch datt d’Bauland zu Lëtzebuerg ëmmer méi knapp gëtt, sinn och déi ëffentlech Promoteure massiv an hirer Gestaltung ageschränkt. Wat fir eng Moossname missten ärer Meenung no geholl ginn, fir dëse Problem ze meeschteren?

Bei der uewe genannter Wunnengsbauoffensive – wou natierlech och de Manktem u Sozialwunnenge muss entscheedend bekämpft gi – brauch et och deementspriechend genuch Bauland. Duerch d’Aschreiwe vum Prinzip „Eigentum verpflichtet“ an d’Verfassung (wéi et z.B. an Däitschland de Fall ass) soll eng Responsabilitéit vun der Proprietäre vun Terrain‘en géintiwwer der Allgemengheet agefouert ginn. Dat soll och erlabe méi grouss Flächen u Bauland méi einfach zu Gonschte vun der ëffentlecher Hand ze mobiliséieren.

Et soll och méi vum Virkafsrecht gebraucht gemaach ginn dat d’Gemengen an och de Staat hunn wann z.B. Bauland verkaf gëtt. Fir dat Ganzt ze finanzéiere stinn de Gemengen z.B. staatlech Bäihëllefen zu Verfügung (pacte logement) wouduerch bis zu 75% vun de Käschte vum Staat iwwerholl ginn. Et sollt och iwwerluecht gi fir eng Taxe um Wäertzouwuess anzeféieren am Fall wou en Terrain a Bauland ëmklasséiert gëtt, wat eng Wäertsteigerung ëm datt Villfacht mat sech bréngt.

D’Loyer’en erëm bezuelbar maachen

déi Lénk hunn haut e Gesetz presentéiert, dat déi iwwerhëtzte Loyerspräisser erëm op e bezuelbaren Niveau soll bréngen. Donieft gesäit d’Gesetzespropositioun och eng Stäerkung vun de Rechter vun de Locataire vir. Eng national Mietkommissioun soll nämlech an Zukunft fir méi Transparenz a Kontroll bei de Loyerspräisser kënne suergen.

Texte de la proposition de loi

Points essentiels et explications

1) Em wat geet et bei dësem Gesetzesvirschlag?

Mat dëser ‘Propositioun de loi’ soll d’Loyersgesetz vun 2006 an d’Rechter vun de Locatairen op ee bezuelbare Loyer iwwerschafft ginn. An deem Gesetz war 2006 festgehale ginn, datt de Lokatär als schwächste Partner um Wunnengsmaart, eng besonnesch Protektioun brauch. Dofir soll de Loyer vun enger Wunneng pro Joer net méi wéi 5% vum investéierte Kapital ausmaachen. D’Lokatären hunn d’Recht fir ee Loyer, de méi héich ass, vun der lokaler Loyerskommissioun erofsetzen ze loossen.

2) Klappt dat da net?

Nee, leider net. D’Präisser vun de Wunnenge sinn sou schnell geklomme – zënter dem Joer 2000 x 2,77 – datt déi Loyer’en net méi ze bezuele sinn. Fir een Haus wat 1995 fir 300.000.- € gebaut gouf, duerf een dem aktuelle Gesetz no haut net méi wéi 1.838.- € Loyer froen. Dat ass an der Rei. Gëtt dat Haus awer elo – ouni datt eppes dra renovéiert gëtt – verkaaft, da bréngt dat dem alle Proprietär 1.000.000.- € an dee neie Proprietär duerf fir dat Haus, ouni datt eppes verbessert ginn ass, vun elo un nom aktuelle Gesetz 4.417.- € froen. Dat ka kee normale Mënsch méi bezuelen.

3) Firwat ass dat da sou?

D’Ursaach vun den horrende Wunnengs- a Loyerspräisser ass d’Feele vu genuch Wunnengen. An deene leschten 20 Joer hätten 106.700 Wunnenge misste bebaut ginn, et goufen der awer nëmme 74.600 gebaut. Dowéinst hunn Enn 2016 mindestens 32.000 Wunnengen zu Lëtzebuerg gefeelt. An dowéinst klammen d’Präisser, an och d’Loyer’en an sou astronomesch Héichten. Et gëtt net nëmmen ëmmer méi schwéier  eng Wunneng ze kafen, mee och zu engem normale Preis ze lounen. Jidderee brauch eng Wunneng. Mee d’Recht op Wunnen ass duerch déi héich Präisser a Loyer’en a Fro gestallt.

4) Wat soll een dann do maachen?

Natierlech mussen an éischter Hisiicht genuch Wunnenge gebaut ginn; dat sinn der ronn 7.500 pro Joer – oder 75.000 an deene nächsten 10 Joer – déi missten op de Maart kommen. Dofir maachen déi Lénk zënter Joren, – an dat och elo bei der Orientéierungsdebatt iwwert de Wunnengsbau an der Chamber – konkret Virschléi (*). Mee bis datt dat wierkt, muss fir all déi, déi sech de Kaf vun engem Haus net leeschte kënnen, an dowéinst loune mussen, dat och zu engem normale Präis méiglech sinn. Dofir mengen déi Lénk datt dréngend d’Loyersgesetz misst iwwerschafft ginn, fir der aktueller Situatioun Rechnung ze droen.

5) Wéi gesinn är Virschléi dann aus?

Mat dësem Gesetzesvirschlag maache mir 5 verschidden Ännerungsvirschléi beim Loyersgesetz. 1) Vrun allem duerfen d’Loyer’en net méi schnell an d’Luucht goe, wéi d’Kafkraaft vun de Leit. Dofir soll dat investéiert Kapital, op Grond vun deem de maximale Loyer gerechent gëtt, deementspriechend ugepasst ginn. Zréck zu eisem Beispill. De maximale Loyer vun deem Haus, dat 1995 300.000.- € kascht huet, an den dowéinst haut 1.838.- € ausmécht,  kann net op eemol op 4.542.- € klammen! Bei zwee Haiser déi nieftenee stinn, déiselwecht Zäit zum selwechte Präis gebaut gi sinn, kann net dat eent haut 1.800 .- € Loyer, an dat anert 4.542.- € wäert sinn, nëmmen, well dat zweet elo fir een iwwerdeierte Preis verkaaft ginn ass an ouni datt iergend eppes dra verbessert gouf. Een zweet Beispill. Bei engem Appartement, dat am Joer 2000 fir 500.000.- € kaaft ginn ass, ass de maximale Loyer mam aktuelle Gesetz 2.833.- €, mat onsem Gesetzesvirschlag 2.171.- €. Dat Appartement bréngt 2016 beim Verkaf zu Esch 1.255.000.- €, an der Stad souguer 1.610.000.- €. Dat wier ee maximale Loyer vun onméiglechen 5.229.- € zu Esch an 6.708.- € an der Stad! Onsem Virschlag no dierfen dat héchstens 2.177.- € zu Esch an 2.224.- an der Stad sinn.

6) A wat sinn déi aner Virschléi?

Soulaang eng Wunnengskris ass, duerfen déi maximal Loyer’en net méi iwwerschratt ginn. Nom aktuelle Gesetz muss de Lokatär dogéint bei der Loyerskommissioun kloen, wann e nët méi wéi dee maximale Loyer bezuelen wëll oder kann. Mat onsem Gesetzesvirschlag duerf dat vu vir era fir all neie Loyerskontrakt net méi geschéien. Dowéinst wëlle mir och datt an Zukunft déi Referenzwäerter, déi de maximale Loyer bestëmmen, an all Loyerskontrakt festgeschriwwe ginn. An et soll eng national Loyerskommissioun geschafe ginn, an däer och d’Lokatäre vertruede sinn, fir ze iwwerwaachen, datt dat och agehale gëtt.

7) Wéi geet et da elo mat dem Gesetzesvirschlag virun?

Eis Deputéierte Marc Baum an David Wagner hunn dee Gesetzesvirschlag den 1. Mäerz 2018, bei der Orientéierungsdebatt iwwert de Wunnengsbau, um Chambersbüro deposéiert. Wann de Chambersbüro elo säin Accord zu dem Depot ginn huet (wat eng réng Formalitéit ass), mussen déi veschidde Beruffskummeren, de Staatsrot an och d’Regierung hiren Avis dozou ofginn. Duerno kann dee Virschlag an der Chamber diskutéiert an ofgestëmmt ginn. Wéini dat geschitt, hänkt vrun allem dovun of , wéi laang d’Regierung sech Zäit gëtt fir hiren Avis. Bei anere Geleeënheete geet dat ganz schnell. An hei?

8) An déi Betraffen, d’Lokatären, kënnen déi näischt  maachen?

Oh dach. Et ass ganz wichteg, datt d’Lokatären, déi Leidtragend vun der aktueller Kris um Wunnengsmaart, net einfach ofwaarde wat geschitt. Wichteg wier, wann si sech géifen zesummendoen, organiséieren, an als Lokatärsvereenegung Drock op d’Regierung maachen. All Mënsch de Lokatär ass, och Member a Sympathisante vun déi Lénk, kënnen dozou bäidroen.

(*) Zu onsen anere Virschléi, kuck ënnert wunnen.dei-lenk.lu

 

Klimabank: Zum Scheitern verurteilt

Mit dem Gesetzespaket „Klimabank an nohaltegt Wunnen“ will die Regierung die energetische Sanierung von Wohnungen fördern. Dem Vorschlag der Regierung fehlt es jedoch an Ambition und Kohärenz. déi Lénk hätten sich ein Konzept gewünscht, das nicht nur deutlich mehr zum Klimaschutz beiträgt, sondern auch wirtschaftliche Akzente setzt und Energiearmut bekämpft.

Das große Manko der Regierungsvorlage liegt im fehlenden Gesamtkonzept. In welchem Umfang die energetischen Sanierungen zur Reduktion des Treibhausgasausstoßes beitragen sollen ist genau so wenig definiert wie die Zahl der angestrebten Renovierungen pro Jahr. Ein derart wichtiges Unterfangen wie die großangelegte energetische Sanierung von Wohngebäuden kann aber nur mit klaren Zielsetzungen wirklich Wirkung entfalten.

Energiearmut wird nicht bekämpft

Die Halbherzigkeit des Gesetzespakets zeigt sich besonders bei den Bewilligungskriterien für den zinsfreien Klimakredit. Die Einkommensstaffelung ist so restriktiv, dass – je nach Zusammensetzung – nur Haushalte Zugang zu diesem Kredit haben, die knapp oberhalb der Armutsgrenze leben [i]. Dabei handelt es sich zugleich um jene Haushalte, die am stärksten von Energiearmut betroffen sind und somit Interesse an Einsparungen bei den Energiekosten hätten. Doch genau so klar ist auch, dass sich diese Haushalte nicht – eventuell zusätzlich – verschulden möchten, um Investitionen an ihren Wohnungen zu tätigen.

Mieterinnen und Mieter sind besonders häufig von Armut betroffen und auch sie gehen bei dem vorliegenden Konzept leer aus, denn Mietwohnungen sind beim zinsfreien Kredit ausgeklammert. Zudem haben VermieterInnen in der Regel kein besonderes Interesse daran, eine Wohnung zu sanieren, für die sie selbst die Energiekosten nicht tragen müssen. Somit entfällt nicht nur die Möglichkeit, die Energiekosten für viele MieterInnen nach und nach zu reduzieren, es riskiert vielmehr ein Park von älteren Mietwohnungen mit durchschnittlich höheren Energiekosten zu entstehen, der die Energiearmut vieler MieterInnen weiter verschärfen wird.

Regierung nimmt eigene Initiative nicht ernst

Insgesamt ist für déi Lénk nicht zu erkennen, wie das Instrument des Klimakredits – ob zinsfrei oder nicht – die BewohnerInnen zu Investitionen in energetische Sanierungen anregen soll. Viele Wohnungen sind per Gesetz von vornherein ausgeschlossen und bei vielen anderen ist eine Sanierung auch mit den neuen Instrumenten finanziell nur schwer vorstellbar. Die Regierung selbst scheint sich auf jeden Fall keine Flut von Anträgen zu erwarten, denn sie hat nur eine Beamtin, bzw. einen Beamten für deren Bearbeitung im Budget vorgesehen.

Energetische Sanierungen als zentraler Pfeiler der sozial-ökologischen Transformation

déi Lénk sind der Auffassung, dass ein ehrgeiziges und wirksames Programm für die energetische Sanierung von Wohnungen in erster Linie mit öffentlichem Kapital finanziert werden müsste. Denn nur mit öffentlichen Finanzierungsmodellen können soziale Akzente gesetzt werden, die es Haushalten mit kleinen Einkommen ermöglichen, ohne Risiko und Überlastung in eine energetische Sanierung zu investieren und der Energiearmut zu entkommen. Die von déi Lénk vorgeschlagene nationale Wohnungsbaugesellschaft könnte – neben dem Bau von Mietwohnungen – mit der Ausführung eines derartigen Programms befasst werden.

Die Gemeinden haben in diesem Kontext eine wichtige Rolle zu spielen, denn sie wissen über das Office social am besten über die von Energiearmut betroffenen EinwohnerInnen Bescheid und könnten die Sanierungen auf lokaler Ebene zielgerichtet koordinieren.

Der so entstehende Sanierungsschub würde zur Schaffung sicherer und nachhaltiger Arbeitsplätze in regionalen Handwerksbetrieben beitragen und zu einem wichtigen Pfeiler der sozial-ökologischen Transformation der Wirtschaft werden.

 

 

 

 

[i] Ein Haushalt mit zwei Kindern hat nur dann Zugang zu dem zinsfreien Klimakredit, wenn das verfügbare Jahreseinkommen nicht über 54.250€ liegt. Dieser Wert entspricht 4520€ im Monat. Laut der kürzlich erschienen STATEC-Studie benötigt ein Haushalt mit zwei Kindern mindestens 3935€ pro Monat, um dezent leben zu können. Die Differenz zwischen beiden Beträgen liegt bei 585€ und es wäre vermessen zu erwarten, dass ein Haushalt diesen Betrag für einen Kredit zur Finanzierung einer energetischen Sanierung verwenden könnte.

Proposition de Loi: Locataire stäerken.

déi Lénk hunn op enger Pressekonferenz (11.11.2016) direkt e puer Initiative virgestallt, fir Locatairen z’entlaaschten.

1) Eng Proposition de Loi fir dass et an Zukunft d’Propretäre sinn, déi d’Provisioun un d’Agence bezuele mussen (Am Video ab Minutt 13:00)
Am Moment muss déi Persoun, déi eng Wunneng loune wëll, och d’Provisioun un d’Agence bezuelen. Dat ass net gerecht, well et an der Regel awer de Proprietär ass, deen de Service vun der Agence bestellt.

déi Lénk wëllen dat änneren a bréngen elo eng konkret Proposition de Loi an d’Chamber, fir d’Locatairen z’entlaaschten. Esou e Gesetz ass an eisen Nopeschlänner scho längst Realitéit.

–> D’Proposition de Loi ukucken (PDF)

2) Eng Motioun op Gemengeniveau, vir d’Aarbecht vun de Mietkommissiounen ze verbesseren (Am Video ab Minutt 4:00)

D’Mietkommissiounen um Gemengeniveau funktionéieren dax net richteg, doduerch kréien d’Locatairen hier Rechter net duerchgesat. déi Lénk huet an e puer Gemenge Motiounen agereecht fir dat z’änneren.

D’Motioun fir d’Gemengen ukucken (PDF)

Subvention du Loyer: Combattre les causes au lieu des conséquences!

Lors  de la réunion de la commission parlementaire en charge du logement d’aujourd’hui, le sujet de l’introduction prévue de la subvention de  loyer s’adressant aux ménages à faibles revenus a été discuté. Celle-ci  doit entrer en vigueur au 1 janvier 2016. Cependant, il existe des  craintes que cette mesure ne fera que masquer le fait que les causes réelles des problèmes persistants dans le secteur du logement resteront en suspens.
 
Considérant l’explosion des prix sur le marché du logement au Luxembourg, une subvention de loyer représente certainement un soulagement pour certaines locataires. Pourtant, le rôle  de la politique devrait être de lutter contre les causes des loyers exorbitants. Il est fort temps de procéder à des réformes structurelles afin de freiner les prix des loyers. Le gouvernement se dérobe ainsi de ses responsabilités et préfère lancer une mauvaise manœuvre de  diversion. Si la loi rentrerait en vigueur comme actuellement prévu, on peut partir de l’idée que le nombre de bénéficiaires de cette subvention de loyer va rapidement augmenter et que la valeur ajoutée de celle-ci va aussi vite diminuer, faisons que la subvention devra être régulièrement corrigée vers le haut. De même, des loyers modérés pourraient être augmentés à  tout moment par les propriétaires afin de répondre aux critères d’obtention de la subvention. En fin de compte, l’Etat va favoriser les hausses des loyers et subventionner l’usure sur le marché privé du logement par le biais de fonds publics. 
 
Ce qui est également effrayant est le fait  que le gouvernement a consciemment renoncé à prévoir des mesures de contrôle. Une révision de la légitimité du prix du loyer n’est par  exemple pas prévue. Le droit du bail prévoit certes que le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% de la valeur du bien immobilier, mais l’Etat ne dispose déjà aujourd’hui pas des moyens nécessaires pour pouvoir garantir le respect de cette loi. Un autre exemple qui démontre qu’il  ne s’agit que d’une manœuvre de diversion concernant cette subvention de loyer est que les montants forfaitaires (p.ex. 124€ pour un ménage  unipersonnel) ne vont souvent pas suffire pour réellement sortir les gens du risque de pauvreté. Le gouvernement pratique le principe du saupoudrage, pourtant sans eau. L’objectif déclaré par le gouvernement a été de faire en sorte que le taux d’effort (charge occasionnée par le loyer par rapport au revenu disponible) ne dépassera pas 33%.
 
Pour déi Lénk, il est évident qu’une politique de logement responsable doit s’attaquer aux causes de la crise du logement luxembourgeoise. 
logo European Left logo GUE/NGL logo Transform! Europe