The right to adequate housing is a fundamental right which must be guaranteed and safeguarded by the State.
This includes the responsibility for ensuring affordable prices. The State must be the first actor on the real estate market by maintaining a large public real estate park mainly for rental. It must regulate the private market, support an increase and diversification of the offer and mobilize empty spaces and buildings. Finally, it must also ensure and supervise the protection of tenants.
D’Locataire ginn an Zukunft de Wucherpräisser um Wunnengsmaart schutzlos ausgeliwwert. Dat huet d’Regierung gëschter am Regierungsrot ganz ongenéiert esou decidéiert. De schlechte Gesetzesprojet an d’Straußentaktik vun der Virgängerregierung hunn der neier Majoritéit dobäi ganz liicht Spill gemaach. Déi schläichend Veraarmung vu groussen Deeler vun de Locatairen zu Lëtzebuerg ass domat den nächste Kollateralschued vun der Big Business CSV-DP-Regierung.
Dobäi ass säit Joren de Constat parteiiwwergräifend gedeelt ginn, dass dat aktuellt Gesetz vun 2006 keng novollzéibar Loyere schaaft. Verschäerft ginn ass d’Situatioun fir d’Locatairen duerch Geriichtsurteeler, déi de Grondprinzip vun dem Loyersgesetz komplett ausgehiewelt hunn. Sou hu Geriichter d’Héicht vum Loyer, deen e Vermieter froe kann, net méi op Grondlag vum reell investéierte Kapital festgeluecht, mee decidéiert, dass de Maartwäert, also vergläichbar Präisser um Marché, entscheedend ass. Domat sinn iwwerdeierten an ongerechtfäerdegte Loyere keng Schranke méi gesat.
Mat der Decisioun keen neit Loyersgesetz ze maachen an domat d’Ausleeung vum 2006er Gesetz onberéiert stoen ze loossen, assuméiert déi nei Regierung des Entwécklung. Hat d’Virgängerregierung wéinstens nach de Merite eng Reform wëllen ze maachen, sou huet déi nei Regierung an hirer Iwwerhieflechkeet einfach d’Locatairen aus hirem Tableau vu Lëtzebuerg erausgeschnidden. Déi eenzeg déi zielen, sinn Investisseuren a Promoteuren, déi mat Steierkaddoe bezirzt ginn an der Hoffnung, dass déi genuch abordabel Wunnenge bauen. Dass dat esou awer net fonctionéiere wäert, hunn eis di lescht 20+ Joer Logementspolitik scho gewisen.
« Fir déi Lénk ass ganz kloer, dass nieft verstäerkten Investitiounen a méi schnellem Baue vun abordabelen ëffentleche Wunnengen, an éischter Linn eng wierksam Deckelung vun de Loyerspräisser um private Marché muss agefouert ginn », sou de Gary Diderich, Co-Spriecher vun déi Lénk. Fir sou en Deckel gouf et eng Rei Proposen, ënner anerem och eng vun déi Lénk, déi bis haut als Gesetzespropos an der Chamber läit an dorop ofzielt déi reng spekulativ Komponent vum Wunnengspräis aus dem maximale Loyer erauszerechnen. Eis Propos ass en diametrale Géigenentworf zu der proposéierter Reform vun DP-LSAP-déi Gréng gewiescht, déi d‘Spekulatioun op den Immobiliepräisser einfacht akzeptéiert huet an dofir och zu Recht staark kritiséiert ginn ass.
Wéi dréngend esou en Deckel um Loyer ass, weisen eis och déi lescht Zuele vum Observatoire de l’Habitat. Déi 20% vun de Stéit, déi am mannste Revenu hunn (an déi gréisstendeels Locataire sinn), bezuelen am Schnëtt 50% vun hirem Revenu fir de Loyer. An d’Loyere klamme stänneg weider, am Géigesaz zu den aktuelle Kafpräisser, sou dass sech d’Situatioun ëmmer méi verschlëmmere wäert.
D’CSV-DP-Regierung mécht eng Locataires-feindlech Politik, déi sou oder sou änlech och vu Virgängerregierunge bedriwwe ginn ass. Wat awer nei ass, ass d’Nonchalance mat där dës Regierung weist, dass d’Locatairen hir egal sinn.
À l’avenir, les locataires seront exposés aux prix exorbitants du marché immobilier. C’est ce que le gouvernement a assumé sans vergogne hier en conseil de gouvernement. Le mauvais projet de loi et la tactique de l’autruche du gouvernement précédent ont rendu la tâche très facile à la nouvelle majorité. L’appauvrissement rampant d’une grande partie des locataires au Luxembourg est donc le prochain dommage collatéral d’un gouvernement DP-CSV résolument big business.
Depuis des années, le constat selon lequel la loi actuelle, celle de 2006 donc, ne freine pas l’évolution des loyers, est partagé par tous les partis. La situation des locataires a été aggravée par des décisions de justice qui ont complètement remis en cause le principe fondamental de la loi sur les loyers. Ainsi, les tribunaux ne fixent plus le montant du loyer qu’un propriétaire peut demander sur la base du capital réel investi, mais décident que la valeur marchande, c’est-à-dire les prix comparables sur le marché, est déterminante. Il n’y a ainsi plus d’obstacles aux loyers surévalués et injustifiés.
Avec la décision de ne pas élaborer de nouvelle loi sur les loyers et de laisser ainsi intacte l’interprétation de la loi de 2006, le nouveau gouvernement assume cette injustice crasse. Si le gouvernement précédent avait au moins le mérite de vouloir procéder à une réforme, le nouveau gouvernement, dans son arrogance, a simplement supprimé les locataires de sa carte du Luxembourg. Seuls comptent les investisseurs et les promoteurs qui reçoivent des cadeaux fiscaux dans l’espoir de les voir construire suffisamment de logements abordables. Les 20 dernières années de politique du logement nous ont déjà montré que cela ne fonctionnera pas.
« Pour la gauche, il est très clair qu’en plus d’une augmentation des investissements et d’une construction plus rapide de logements publics abordables, il faut avant tout introduire un plafonnement efficace des prix des loyers sur le marché privé », a déclaré Gary Diderich, co-porte-parole de déi Lénk. Il y a eu un certain nombre de propositions en faveur d’un tel plafond, dont une de déi Lénk, qui attend au Parlement sous forme de proposition législative et vise à exclure la composante purement spéculative du prix des loyer. Notre proposition est un contre-projet diamétralement opposé à la réforme proposée par le gouvernement DP-LSAP-Les Verts, qui a simplement accepté la spéculation sur les prix de l’immobilier et a donc été, à juste titre, fortement critiquée.
Les derniers chiffres de l’Observatoire de l’habitat nous montrent également combien il est urgent de plafonner les loyers. Les 20 % de ménages aux revenus les plus faibles (et qui sont majoritairement locataires) consacrent en moyenne 50 % de leurs revenus au loyer. Et les loyers continuent d’augmenter, contrairement aux prix d’achat, de sorte que la situation va empirer.
Le gouvernement CSV-DP mène une politique hostile aux locataires, qui ne varie pas beaucoup de ce qu’ont fait les gouvernements précédents. Ce qui est nouveau en revanche, c’est la nonchalance avec laquelle ce gouvernement montre son mépris pour les locataires.
Monsieur le Président,
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question suivante à Monsieur le ministre du Logement et à Monsieur le ministre de la Grande Région.
Un reportage récemment publié dans le journal Le Monde a mis en lumière les évolutions en matière de logement dans les communes françaises proche de la frontière franco-luxembourgeoise. L’article cite entre autres des élu.e.s locaux qui pointent du doigt des entreprises luxembourgeoises qui achèteraient ou loueraient des logements en France pour y faire dormir leurs ouvriers dans des conditions souvent indécentes. De nombreux immeubles seraient transformés pour y héberger un maximum de personnes dans des chambres ou des petits studios souvent loués à des prix élevés. Cette prolifération de petits logements et de chambres à louer entrainerait de nombreux problèmes au niveau de la planification urbaine et des services publics pour les communes concernées. L’impact négatif de la pénurie de logements abordables au Luxembourg sur les communes à la frontière franco-luxembourgeoise est donc indéniable.
Dans ce contexte je voudrais rappeler l’étude de faisabilité en vue de la création d’un Observatoire Transfrontalier du Logement présentée lors d’une réunion de la Commission du Logement le 14 mai 2020. Cet observatoire serait censé permettre de faire progresser la connaissance en matière de logement, e.a. en ce qui concerne le fonctionnement des marchés immobiliers des régions voisines du Luxembourg. Parmi les thèmes prioritaires présentés lors de cette réunion pour une telle coopération en Grande Région figuraient la mobilité résidentielle transfrontalière, les conditions des logements et les besoins en logements abordables en Grande Région.
Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le ministre du Logement et à Monsieur le ministre de la Grande Région :
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.
David Wagner
Député
Den neie Logementspak ass pueren Aktionismus deen näischt un der katastrophaler Situatioun um Logementsmarché ännere wäert. D’Regierung setzt weider op de private Marché an op Steierkaddoen déi sech schonn an der Vergaangenheet als kontraproduktiv erwisen hunn. D’Promoteure kréie weiderhin eng Politik déi op hir Besoinen zougeschnidden ass. Locatairen a kleng Proprietäre musse struewele fir sech en Dag iwwer dem Kapp ze leeschten.
De Luc Frieden hat et fréi ugedeit: seng Regierung wäert eng grouss Offensiv starte fir de Bausecteur aus der Kris ze féieren. Enn Januar war et esou wäit. D’Press gouf zesummegetrommelt fir eng laang Pressekonferenz, déi séier zu engem Selbstbeweihräucherungsexercice ginn ass. Dono sinn d’Deputéierten aus der Logementskommissioun séier nach convoquéiert gi fir och hinnen ee Bléck op d’Meeschterwierk ze gënnen. Bref, de Luc Frieden a seng Ministeren hunn esou gemaach, wéi wann hinnen de grousse Worf gelonge wier. Op den éischte Bléck goufen nawell vill Mesuren ugekënnegt an déi éischt si schonn am legislative Prozess. Mee ass dat alles esou grandios wéi d’Regierung dat duerstellt? déi Lénk soe kloer: Nee.
An dofir gëtt et een einfache Grond: d’Regierung setzt weiderhin op de Privatmarché an engagéiert sech selwer häerzlech wéineg, sou datt et zum groussen Deel bei Annonce bleiwe wäert. De Logement ass dann och fir CSV an DP ee banale Wirtschaftsberäich, dee gefällegst Profitter generéiere soll fir privat Investoren unzelackelen. An där Logik gëtt eng kloer Hierarchie: den Investor ass uewen an de Locataire ënnen. An dofir wäert sech och näischt un der aktueller Situatioun änneren. Déi Déck profitéiere weider, déi Kleng kréien näischt.
Soulaang d’Loyeren net gesetzlech gedeckelt ginn, bleift dat och esou, well ëmmer méi Drock um Locatiounsmaart entsteet a Leit mat méi klenge Léin riskéiere verdrängt ze ginn. Och d’Gemenge mussen hiren Deel bäidroen andeems se eenzel Logementer vu Leit an Iwwerbréckungsprêten opkafe. De Staat muss natierlech och d’Ressource vun de Gemengen eropsetzen. Schlussendlech muss de Staat méi baue fir méi abordabel Locatiounswunnengen op de Maart ze bréngen an esou och op d’Präisser anzewierken. Fir net vu private Promoteuren a Baufirmen ofhängeg ze sinn, brauch de Staat och eng eege Baufirma, déi kéint fir gutt Conditioune Bauaarbechter mobiliséieren.
Wann een dann elo kuckt wien d’Gewënner an d’Verléierer vum Mesurëpak sinn da gëtt eis Analys nach ee Mol méi däitlech. Déi steierlech Mesuren aus der Regierung hirer Pseudo-Offensiv bevirdeelege proportionell natierlech d’Promoteuren an aner grouss Investoren. D’Konzentratioun um Immobiliemaart gëtt also verstäerkt, wat bedeit dass d’Muecht vun de Promoteure weider wiisst. Hei sief nach eemol un de Rapport vun der Autorité de la concurrence erënnert, an deem de Verdacht geäussert gëtt, dass d’Promoteuren sech ofschwätzen an also kartellänlech Zoustänn herrschen. Wat den Opkaf vun de sougenannte VEFA-Wunnengen ugeet, muss ee feststellen dass d’Regierung op Zäit spillt, well dee verstäerkten „amortissement accéléré“ op VEFA-Wunnenge bedeit dass de Staat als Keefer Konkurrenz vu private Keefer kritt. Dobäi kënnt de faméise „quart taux“ dee Leit incitéiert ze verkafe fir Steieren ze spueren. Mee wien, wann net d’Promoteuren, hunn am moment Sue fir ze kafen? Wann een elo bedenkt datt d’Entreprisen eng Zäitche vum Chômage partiel wäerte profitéieren, kann een dovunner ausgoen dass d’Promoteure ganz einfach op eng Verbesserung vun de wirtschaftlechen Indicateure (eng Baisse vun den Zënsen zum Beispill) waarde bis si erëm zu gewënnbréngend verkafe kënnen.
D’Verléierer sinn an éischter Linn d’Locatairen a kleng Proprietären déi hire Prêt ofschaffen. Locataire kréien am Pak knapps e puer Grimmelen, eng minimal Upassung vun der Subvention Loyer déi absolutt näischt un hirer Situatioun ännere wäert. Dat selwecht gëllt fir kleng Proprietären an Iwwerbréckungsprêten, och si bleiwe sëtzen.
Mir sinn elo zu Lëtzebuerg endgülteg an der Situatioun wou Leit mat klengem oder mëttelhéijem Akommes, déi näischt geierft hunn, mol kee Prêt méi bei der Bank kréie fir eppes bei SNHBM ze kafen. De Logementspak ass just eng Drëps op de waarme Steen. Wann an Zukunft 80% vun der Populatioun Garantien an Aide vum Staat brauche fir ze kafen, da sinn d’Lompen um sténken.
Le nouveau paquet logement est un acte d’activisme qui ne changera rien à la situation catastrophique du marché du logement. Le gouvernement continue de s’appuyer sur le marché privé et sur des allégements fiscaux qui se sont déjà révélés contre-productifs par le passé. Les promoteurs continueront de bénéficier d’une politique adaptée à leurs besoins. Les locataires et les petits propriétaires doivent lutter pour joindre les deux bouts.
Luc Frieden l’avait laissé entendre très tôt : son gouvernement lancerait une grande offensive pour sortir le secteur de la construction de la crise. Fin janvier, le moment était venu. La presse a été appelée pour couvrir une longue conférence de presse, qui s’est rapidement transformée en un exercice d’auto-encensement. Après cela, les députés de la commission du logement ont été rapidement convoqués pour découvrir le chef-d’œuvre. Bref, Luc Frieden et ses ministres ont fait comme s’ils avaient réussi un grand coup. À première vue, de nombreuses mesures ont été annoncées et les premières sont déjà en cours de procédure législative. Mais est-ce que tout cela est aussi grandiose que le prétend le gouvernement ? déi Lénk dit clairement : non.
Et il y a une raison simple à cela : le gouvernement continue de s’appuyer sur le marché privé et s’engage très peu, de sorte que de nombreuses mesures ne dépasseront jamais le stade de l’annonce. Pour le CSV et le D, le logement est un domaine économique banal, qui doit générer des bénéfices pour attirer les investisseurs privés. Dans cette logique, il existe une hiérarchie claire : l’investisseur est en haut et le locataire en bas. Et donc rien ne changera à la situation actuelle. Les gros continuent d’en profiter, les petits n’auront rien. Tant que les loyers ne seront pas plafonnés par la loi, cela continuera, car les pressions sur le marché locatif augmentent et les personnes aux salaires les plus bas risquent d’en être écarté. Les communes doivent également apporter leur contribution en achetant des logements individuels aux particuliers piégés par un prêt de transition. Bien entendu, l’État doit aussi augmenter les ressources des communes. Enfin, l’État doit construire davantage pour mettre sur le marché des logements locatifs plus abordables et ainsi influencer également les prix. Afin de ne pas dépendre des promoteurs privés et des entreprises de construction, l’État a également besoin de sa propre entreprise de construction, qui pourrait mobiliser les ouvriers du bâtiment grâce à de bonnes conditions de travail. Si l’on regarde maintenant qui sont les gagnants et les perdants du paquet de mesures, notre analyse devient encore plus claire. Les mesures fiscales issues de la pseudo-offensive du gouvernement favorisent proportionnellement les promoteurs et autres grands investisseurs. La concentration sur le marché immobilier est ainsi renforcée, ce qui signifie que le pouvoir des promoteurs augmente à nouveau. Rappelons encore une fois le rapport de l’Autorité de la concurrence, dans lequel s’exprime le soupçon que les promoteurs parlent entre eux et que règnent ainsi des conditions de cartel. Concernant l’achat des appartements dits VEFA, il faut noter que le gouvernement veut gagner du temps, car l’augmentation de l’amortissement accéléré sur les appartements VEFA signifie que l’État sera confronté à la concurrence des acheteurs privés. S’y ajoute le fameux quart taux qui incite, par le biais d’une baisse de l’impôt sur la plus-value, les propriétaires à vendre. Or, qui, hormis les promoteurs et les grands investisseurs, est susceptible d’acheter sur le marché actuel ? Considérant que les entreprises bénéficieront du chômage partiel pendant un certain temps, on peut supposer qu’ils attendront simplement une amélioration des indicateurs économiques (une baisse des taux d’intérêt par exemple) pour pouvoir revendre de manière rentable. Les perdants sont essentiellement les locataires et les petits propriétaires qui annulent leur prêt. Les locataires bénéficient à peine de quelques ajustements de la subvention loyer qui ne changeront absolument rien à leur situation. Il en va de même pour les petits propriétaires avec des crédits de transition, qui restent coincés. Nous sommes désormais dans la situation où les personnes aux revenus faibles ou moyens, qui n’ont rien hérité, ne peuvent même plus obtenir un prêt bancaire pour acheter quelque chose à la SNHBM. Le paquet de logements n’est qu’un coup d’épée dans l’eau. Si 80 % de la population a besoin de garanties et d’aide de l’État pour acheter, ça sent le roussi.
