Le 22 février 2024 s’est tenu à Senningen le Logementsdësch, organisé en présence du Premier ministre Luc Frieden et du gouvernement CSV-DP. Présenté comme un moment clé pour répondre à la crise du logement et de la construction, cet événement s’inscrivait dans un contexte marqué par un net ralentissement du secteur immobilier depuis 2022.

Dès le départ, déi Lénk avait exprimé de sérieux doutes quant à la portée réelle de cette initiative. Nous estimions déjà qu’il s’agissait avant tout d’un exercice de communication et d’un espace de concertation privilégié avec les grands acteurs privés du secteur immobilier, plutôt qu’un véritable levier pour résoudre la crise du logement.

Deux ans plus tard, le constat est sans appel : les mesures issues de cet entre-soi ont eu un impact quasi nul sur la production de logements et sur l’accessibilité au logement pour la population.

1. Analyse du “Logementsdësch” : de la poudre aux yeux.

1. Un objectif limité : relancer le marché privé

L’objectif affiché du Logementsdësch était clair : relancer le secteur de la construction, en particulier le marché de la VEFA (vente en état futur d’achèvement), qui s’est effondré depuis 2022 pour atteindre entre 20 % et 40 % de son niveau moyen des années précédentes.

Cependant, même avant la crise, ces niveaux étaient insuffisants pour répondre à la demande. Relancer ce modèle ne pouvait donc, en soi, constituer une solution structurelle.

• Des mesures déséquilibrées et inefficaces

Le paquet d’aides publiques (notamment les aides à l’accession) et les incitations fiscales (comme le « Bëllegen Akt ») ont, pour certaines, contribué à maintenir une certaine activité sur le marché de l’existant et ont, par conséquent, pu bénéficier aux primo-acquéreurs disposant de ressources suffisantes pour obtenir un crédit immobilier.

Cependant, ces mesures n’ont eu aucun impact sur le marché du neuf. Sans l’acquisition de logements en VEFA par l’État, la Ville de Luxembourg et d’autres promoteurs publics ou sociaux, ce marché serait resté quasiment à l’arrêt depuis 2023. L’investissement privé dans la VEFA demeure en effet à un niveau extrêmement faible.

Ces chiffres incluent les logements en VEFA acquis par les acteurs publics et sans but de lucre.

Nous en concluons que les mesures phares avancées par le gouvernement à l’hiver 2024, telles que l’amortissement accéléré de 6 % sur six ans pour les logements acquis en VEFA en 2024 et 2025, n’ont pas produit l’effet escompté.

• Les mesures spécifiques au Logementsdësch

Les mesures issues du Logementsdësch visaient clairement à soutenir en priorité les acteurs privés du secteur immobilier, sans s’attaquer aux causes structurelles de la crise. L’exemple de Prolog S.A. est particulièrement révélateur : présentée comme un outil innovant pour sécuriser les ventes en VEFA, cette initiative bancaire n’a concerné au final qu’un nombre très limité de logements, sans effet notable sur la relance du marché. Le silence radio du gouvernement et des banques impliquées en dit long.

De même, les partenariats public-privé (PPP), largement mis en avant par le gouvernement, n’ont suscité qu’un intérêt très marginal de la part des promoteurs, certains appels à projets n’ayant même reçu aucune offre.

Quant aux simplifications administratives et aux assouplissements des normes environnementales, elles apparaissent non seulement inefficaces pour accélérer la construction, mais également problématiques sur le plan juridique, notamment au regard du droit européen.

Au-delà de leur inefficacité, ces mesures révèlent un problème plus profond : une politique du logement orientée vers les intérêts du secteur privé.

Le Logementsdësch a en effet réuni des banques, des promoteurs immobiliers, des représentants du secteur de la construction ainsi que des communes dans leur rôle d’autorités d’autorisation. En revanche, les acteurs directement concernés par la crise — syndicats, associations de locataires, acteurs publics du logement ou encore secteur social — ont été écartés les discussions.

Cette configuration a conduit à une vision biaisée des priorités. Les promoteurs, loin d’adapter leurs pratiques, ont maintenu des prix élevés en pariant sur un retour de la demande, contribuant ainsi à bloquer le marché. Plutôt que de corriger ce déséquilibre, le gouvernement a choisi de s’aligner sur ces intérêts, renforçant ainsi les mécanismes qui sont à l’origine même de la crise du logement.

• Le logement public toujours insuffisant

Grand absent au Logementsdësch, le secteur des logements publics et abordables ne joue toujours qu’un rôle marginal sur le marché immobilier national. Les données disponibles illustrent clairement l’ampleur de cette marginalité : la production de logements publics reste très limitée et stagne à une moyenne d’environ 300 unités par an. Le nombre de logements effectivement livrés est systématiquement bien inférieur aux objectifs annoncés, et les dépenses publiques communiquées sont souvent surévaluées, la moitié (ou  un peu plus) seulement étant réellement engagée.

En dépit des annonces spectaculaires, il n’y a donc aucune augmentation structurelle de l’offre de logements publics, qui demeure insuffisante pour répondre aux besoins réels.

• Conclusions : quelles leçons tirer de cet échec ?

Le Logementsdësch a révélé les limites d’une politique centrée sur le marché privé et les intérêts des promoteurs. Il s’agissait avant tout d’une opération de communication : donner l’impression qu’une solution était apportée, alors que les personnes en difficulté pour se loger n’étaient jamais au centre des décisions. Dans un contexte déjà marqué par une crise du marché immobilier, la hausse des taux d’intérêt a encore fait grimper les loyers. Les mesures adoptées étaient essentiellement idéologiques et, comme le montrent les faits, n’ont eu aucun impact concret sur le marché du neuf ni sur l’accessibilité au logement.

Plusieurs leçons se dégagent :

• Le marché privé ne résout pas la crise du logement. Les mécanismes du marché favorisent la rentabilité plutôt que l’accessibilité et ne permettent donc pas de répondre aux besoins réels.
• Les incitations financières sont inefficaces sans régulation. Elles profitent surtout à une minorité de ménages très aisés et à des investisseurs dont le but primaire n’est pas forcément la création de logements.
• L’État a mal ciblé ses priorités. Plutôt que de renforcer le logement public, le gouvernement a tenté de stimuler un modèle privé défaillant, au risque de laisser perdurer la crise.
• Une dépendance excessive aux promoteurs privés. Le gouvernement a agi comme si ses intérêts coïncidaient avec ceux des promoteurs, ce qui est faux et a conduit à des décisions inefficaces.
• Une concertation biaisée. Les principaux concernés — locataires, travailleurs, acteurs publics — ont été exclus des discussions, limitant la légitimité et l’efficacité des mesures adoptées.
  
  
• Perspectives : des alternatives à la hauteur de la gravité de la situation

Avec les propositions issues du paquet logement de déi Lénk proposé il y a deux ans, au moins 1 000 logements abordables supplémentaires auraient pu être créés chaque année, en utilisant les moyens qui, aujourd’hui, restent inutilisés dans un marché qui n’est même pas revenu aux niveaux déjà trop bas d’avant la crise de la construction.

Nos revendications restent pleinement d’actualité et sont loin d’être irréalistes ou révolutionnaires :

• Plafonnement des loyers, pour protéger les locataires et limiter la spéculation.
• Renforcement et développement des promoteurs publics et à but non lucratif, ainsi que des bailleurs sociaux, afin d’augmenter durablement l’offre de logements abordables.

Nous défendons également des mesures complémentaires :

• Un véritable Logementsdësch incluant tous les acteurs concernés, comme les syndicats, les associations de locataires, le SNHBM, le Fonds du Logement, les bailleurs sociaux (AIS et autres), ainsi que les communes. L’objectif : garantir que toutes les voix soient entendues et que les décisions prennent en compte les besoins réels.
• Prolog 2.0 pour favoriser l’intervention des communes et des ASBL, en simplifiant les procédures et en accélérant le financement, pour permettre la mise en œuvre rapide des projets et éviter que les moyens publics restent bloqués ou inefficacement utilisés.
• Améliorer les conditions de travail dans le secteur de la construction, notamment par une augmentation significative du salaire social minimum. Le pays a besoin de milliers d’ouvriers et d’artisans supplémentaires pour construire les logements dont le pays a besoin. Le Luxembourg ne peut pas se permettre la disparition d’entreprises ni la fuite de sa main-d’œuvre vers d’autres pays en raison de conditions de travail et de vie dégradées.

• Conclusion

La crise du logement au Luxembourg ne pourra être résolue tant que les intérêts privés continueront de primer sur l’intérêt général. Le Logementsdësch illustre parfaitement l’impasse d’une politique qui place sa confiance dans le marché et les promoteurs privés. Deux ans après, les résultats sont là : la production de logements stagne, les mesures adoptées se révèlent inefficaces, et les inégalités d’accès au logement se sont aggravées.

Il est donc temps de changer de modèle : le logement doit devenir un droit fondamental, et non une marchandise, et l’action publique doit reprendre le dessus sur la spéculation privée. déi Lénk est prêt à porter cette alternative, avec des mesures concrètes pour réguler le marché, renforcer le logement public et garantir un accès abordable à tous.

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Nom Scheitere vum Logementsdësch: Dréngend politesch Alternative géint d’Kris.

Den 22. Februar 2024 huet zu Senneng de Logementsdësch stattfonnt, organiséiert a Präsenz vum Premierminister Luc Frieden an der CSV-DP Regierung. Dësen Event gouf als Schlësselmoment presentéiert, fir op d’Immobilien- an d’Baukris ze reagéieren, déi sech ab 2022 ëmmer weider verschlëmmert huet.

Vun Ufank un hunn déi Lénk grouss Zweiwel un der reeller Tragwäit vun dëser Initiativ. Mir waren der Meenung, datt et sech virun allem ëm eng Kommunikatiounsaktioun an eng Concertatioun tëscht de grousse privaten Acteuren am Immobiliësecteur gehandelt huet, an net ëm e wierklecht Mëttel fir d’Wunnengskris ze léisen.

Zwee Joer méi spéit ass de Bilan däitlech: d’Mesuren, déi aus dësem entre-soi ervirgaange sinn, hate bal keen Impakt op d’Produktioun vu Wunnengen an op d’Accessibilitéit vum Logement fir d’Bevëlkerung.

1. Analyse vum Logementsdësch : Vill waarm Loft

1. E limitéiert Zil : de private Marché relancéieren

Dat ugekënnegt Zil vum Logementsdësch war kloer: de Bausecteur erëm ze relancéieren, besonnesch de VEFA-Marché (vente en état futur d’achèvement), dee säit 2022 staark agebrach ass a just nach tëscht 20 % an 40 % vum Duerchschnëttsniveau vun de Jore virdrun erreecht huet.

Allerdéngs war den Neibau scho virun der Kris net staark genuch, fir d’Demande ofzedecken. Sech eleng op de private Marché ze konzentréieren, konnt also u sech keng strukturell Léisung sinn.

• Onbalancéiert an ineffikass Mesuren

De Pak vun ëffentlechen Aiden (virun allem fir d’Accessioun) an déi steierlech Incitatiounen (wéi de „Bëllegen Akt“) hunn zum Deel dozou bäigedroen, eng gewëssen Aktivitéit um Marché vum Bestand ze favoriséieren an hunn esou virun allem Stéit gehollef, déi genuch Moyenen haten, fir en Immobiliëkredit ze kréien.

Allerdéngs haten dës Mesuren keen Impakt op de Marché vum Neibau. Ouni d’Opkeef vu Wunnengen an der VEFA duerch de Staat, d’Stad Lëtzebuerg an aner ëffentlech oder sozial Promoteuren, wier dëse Marché säit 2023 bal komplett zum Stëllstand komm. Déi privat Investitiounen an der VEFA bleiwen nämlech extrem schwaach.

Dës Zuele beinhalten och d’Logementer déi vun ëffentlechen Acteure kaf gi sinn.

Fir déi Lénk heescht dat, datt déi Haaptmesuren, déi d’Regierung am Wanter 2024 presentéiert huet – wéi den amortissement accéléré vu 6 % iwwer 6 Joer fir VEFA-Wunnengen –, net den erhofften Effekt haten.

• Déi spezifesch Mesure vum Logementsdësch

D’Mesuren déi um Logementsdësch beschloss gi si ware kloer drop ausgeriicht, virun allem de private Secteur ze ënnerstëtzen, ouni sech mat de strukturelle Problemer ausenanerzesetzen.

D’Beispill vu Prolog S.A. ass besonnesch aussagekräfteg: als innovatiivt Instrument presentéiert, huet dës Initiativ am Endeffekt just eng ganz limitéiert Unzuel u Wunnenge betraff an hat kee reellen Impakt op de Marché.

Och d’PPP (Public-Private Partnerships) hunn nëmme ganz wéineg Interesse bei Promoteuren ausgeléist, deelweis goufen d’Appeller fir Projeten esouguer ouni eng eenzeg Offer ofgeschloss.

Déi vereinfacht Prozeduren an d’Ofschwächung vum Naturschutz wäert sech weder als effikass erweisen, nach wäerte se soubal kënnen a Kraaft trieden. Den Avis vum Staatsrot léist scho knapps 1,5 Joer op sech warden an dee wäert et a sech hunn, mat Bléck op potenziell Verstéiss géint europäesch Naturschutzgesetzer.

Dës Mesurë weisen e fundamentale Problem: eng Wunnengspolitik, déi sech un den Interesse vu privaten Promoteuren orientéiert.

Um Logementsdësch waren haaptsächlech Banken, Promoteuren, Vertrieder vum Bausecteur a Gemengen (awer reng als Autorisatiounsinstanz) vertrueden. Déi Acteuren, déi direkt vun der Kris betraff sinn – Gewerkschaften, Locatairesvertriedungen, ëffentlech Acteuren oder de soziale Secteur – waren ausgeschloss.

Dëst huet zu enger falscher Prioritéitesetzung gefouert. D’Promoteuren hunn hir Präisser héich gehalen an op eng Erhuelung vun der Demande gewaart, wat de Marché blockéiert huet. D’Regierung huet sech un dës Logik ugepasst.

• Den ëffentleche Wunnengsbau bleift schwaach

De Secteur vun de ëffentlechen an abordabele Wunnengen spillt nach ëmmer nëmmen eng marginal Roll um nationale Wunnengsmaart. Déi verfüügbar Donnéeë weisen däitlech, wéi grouss dës Marginalitéit ass: d’Produktioun vu ëffentleche Wunnenge bleift ganz limitéiert a stagnéiert bei enger Moyenne vun ongeféier 300 Eenheeten pro Joer. D’Zuel vun de Wunnengen, déi effektiv fäerdeggestallt ginn, läit systematesch däitlech ënner den ugekënnegten Ziler, an déi kommunizéiert ëffentlech Ausgaben sinn dacks iwwerschätzt – nëmmen d’Hallschent (oder e bëssen driwwer) gëtt tatsächlech agesat.

Trotz spektakulären Ukënnegungen gëtt et also keng strukturell Erhéijung vun der Offer un ëffentleche Wunnengen, déi weiderhin net genuch ass, fir de reelle Besoine gerecht ze ginn.

• Conclusiounen : wat ass aus dësem Echec ze léieren ?

De Logementsdësch weist d’Limitte vun enger Politik, déi sech op de private Marché stäipt. Et war virun allem eng Kommunikatiounsaktioun, déi d’Illusioun geschaf huet, datt eppes géif gemaach ginn, obwuel déi betraffe Leit net am Mëttelpunkt stoungen.

D’Zënserhéijungen hunn d’Situatioun nach verschlëmmert an d’Loyere weider an d’Luucht gedriwwen. D’Mesuren, déi geholl goufen, waren haaptsächlech ideologesch an hate kee konkret Resultat.

D’Conclusioune sinn kloer:

• De private Marché léist d’Wunnengskris net. De Marché bevirdeedelegt d’Rentabilitéit géigeniwwer vun der Accessibilitéit an äntfert domat net op d’Bedierfnisser vun de Leit.
• Finanzincitatiounen ouni Regulatioun sinn ineffikass. Besonnesch eng kleng Zuel Stéit mat vill finanzielle Mëttelen an Investore profitéiere vun dëse Mesuren, deenen hiert Ziel et net onbedéngt ass fir gënschtege Wunnraum ze schafen.
• De Staat huet seng Prioritéite falsch gesat. Amplaz den ëffentleche Wunnengsbau ze stäerken, setzt de Staat op e Privatmarché an der Kris a riskéiert, dass d’Situatioun sou nach schlëmmer gëtt.
• Et besteet eng ze grouss Ofhängegkeet vu Promoteuren. D’Regierung schafft esou wéi wann hir Interesse mat deene vun de Promoteuren identesch wieren, mee dat ass net esou an huet zu schlechten Decisioune gefouert.
• Eng klientelistesch Politik. Déi Haaptbetraffe — Locatairen, Salariéen an ëffentlech Acteuren — sinn aus den Diskussiounen ausgeschloss ginn, wat d’Legitimitéit an d’Effikassitéit vun de beschlossene Moossname limitéiert.

• Perspektiven: Alternativen, déi der Gravitéit vun der Situatioun gerecht ginn

Mat de Propositiounen aus dem Wunnengspak vun déi Lénk, déi virun zwee Joer virgeluecht goufen, hätten op mannst 1.000 zousätzlech abordabel Wunnengen all Joer kënne geschafe ginn, andeems Mëttele genotzt gi wieren, déi haut ongenotzt bleiwen an engem Maart, deen nach net emol op déi schonn ze niddreg Niveaue vun virun der Baukris zeréckkomm ass.

Eis Fuerderunge bleiwen nach ëmmer vollstänneg aktuell a si wäit ewech dovun, onrealistesch oder revolutionär ze sinn:

• Eng Plafonéierung vun de Loyeren, fir d’Locatairen ze schützen an d’Spekulatioun ze begrenzen.
• Eng Stäerkung an en Ausbau vun ëffentlechen an net gewënnorientéierte Promoteuren, souwéi vu soziale Bailleuren, fir d’Offer un abordabele Wunnengen nohalteg ze erhéijen.

Mir verdeedegen och ergänzend Moossnamen:

• E richtege Logementsdësch, deen all betraffen Acteure mat abënnt, wéi d’Gewerkschaften, d’Locatairesassociatiounen, den SNHBM, de Fonds du Logement, sozial Bailleuren (AIS an aner), souwéi d’Gemengen. D’Zil: sécherstellen, datt all Stëmmen héiere ginn an datt Decisiounen déi reell Besoinen berücksichtegen.
• Prolog 2.0, fir d’Interventioun vun de Gemengen an den ASBLen ze fërderen, andeems Prozedure vereinfacht ginn an d’Finanzéierung beschleunegt gëtt, fir eng séier Ëmsetzung vu Projeten z’erméiglechen an ze verhënneren, datt ëffentlech Mëttele blockéiert bleiwen oder ineffikass agesat ginn.
• D’Aarbechtskonditiounen am Bausecteur verbesseren, besonnesch duerch eng substantiell Erhéijung vum soziale Mindestloun. D’Land brauch dausende weider Aarbechter an Handwierker, fir déi Wunnengen ze bauen, déi gebraucht ginn. Lëtzebuerg kann et sech net leeschten, datt Entreprisë verschwannen oder datt d’Aarbechtskraaft an aner Länner ofwandert wéinst verschlechterte Liewens- an Aarbechtskonditiounen. Mir widderhuelen an dësem Kader och eis Fuerderung no enger ëffentlecher Baufirma, déi fir de Bau vun ëffentleche Wunnengen an den Asaz kënnt.

• Conclusioun

D’Wunnengskris zu Lëtzebuerg kann net geléist ginn, soulaang privat Interesse weiderhin iwwer dem Allgemengwuel stinn. De Logementsdësch illustréiert perfekt d’Saakgaass vun enger Politik, déi hiert Vertrauen an de Marché an a privat Promoteure setzt. Zwee Joer méi spéit sinn d’Resultater kloer: d’Produktioun vu Wunnengen stagnéiert, déi proposéiert Moossname sinn ineffikass, an d’Ongläichheete beim Zougang zu Wunnengen hunn zougeholl.

Et ass also Zäit, de Modell ze änneren: Wunne muss zu engem Grondrecht ginn an net zu enger Wuer, an d’ëffentlech Handlung muss d’Iwwerhand iwwer privat Spekulatioun zeréckgewannen. déi Lénk ass bereet, dës Alternativ ze droen, mat konkrete Moossnamen, fir de Marché ze reguléieren, den ëffentleche Wunnengsbau ze stäerken an en abordabele Zougang fir jiddereen ze garantéieren.