Wat d’Regierung bei der Reglementatioun vun de Loyere wëlles huet, kléngt wéi e schlechte Witz. Obwuel de Minister Kox behaapt, hie wéilt géint d’Exzesser um Wunnengsmaart virgoen, mëscht en de Wee fräi fir eng generell Hausse vun de Loyeren am ganze Land. Mat dëser irresponsabeler Demarche dréckt d’Regierung d’Locataire nach méi widder d’Mauer a stéisst all déi Leit virun de Kapp, déi haut scho verzweiwelt no enger Wunneng sichen.

–> Versions PDF du texte: LU et FR

Am Summer 2020 hat de Logementsminister Henri Kox (déi Gréng) seng Reform vum Loyersgesetz präsentéiert. A senger éischter Versioun ware praktesch keng Ännerungen um wichtegste Punkt vum Gesetz virgesinn, nämlech un der Definitioun vum « capital investi » – also de Betrag u Geld, den an de Bau respektiv de Kaf vun der Immobilie gefloss ass[1] – an dem domadder verbonnene maximale Loyer deen e Proprietär ka froen. Eenzege klenge Changement bei der Fixatioun vum « capital investi » gouf et bei enger Schenkung oder enger Ierfschaft vun enger Wunneng.

Schonn dat war e Kaddo un d’Dynastië vun de Proprietären. Déi proposéiert Ännerung géif bewierken, dat no enger Ierfschaft de Loyer ka massiv gehéicht ginn, ouni dat och nëmmen een Euro an d’Wunneng investéiert gouf. Op enger Pressekonferenz am Februar 2021 hat déi Lénk dës Dispositioun schaarf kritiséiert, well se zu ongerechtfäerdegte Loyerserhéijunge wäert féieren. Ausserdeem ass dat géint de Sënn vum Gesetz vun 2006, dat jo eigentlech Investitiounen a Verbesserungen vun der bestoender Bausubstanz sollt encouragéieren.

Mä dat war näischt géint dat wat elo soll kommen. Ufank Oktober 2022 huet de Minister Kox 2 nei Amendementer proposéiert, déi vill méi schlëmm Auswierkunge wäerten hunn. Mat deenen Ännerunge reagéiert d’Regierung op d’Urteel am sougenannte Fall « Lampertsbierg » an ersetzt d’Notioun vum « capital investi« ganz einfach mam Maartpräis.

Deemno soll an Zukunft de « capital investi » reevaluéiert ginn op Basis vun engem Koeffizient, deen déi vergaangen an zukünfteg Präisentwécklung um Wunnengsmaart erëmspigelt. Dëse Koeffizient, deem seng Berechnung an den Annexë vum Gesetzesprojet ze fannen ass, wäert zu enger Präisexplosioun vum « capital investi » bei sämtleche Wunnimmobilien am Land féieren, déi säit dem Zweete Weltkrich gebaut goufen. D’Beispiller an der Tabell ënnendrënner verdéitlechen déi zolidd Haussen, déi duerch dëss Reform géifen ausgeléist ginn.

Année const.	Année acqui.	Prix	Classe énerg.	Travaux d’amélioration	Capital investi (loi 2006)	Loyer max (loi 2006)	Capital investi (après réforme)	Loyer max (après réforme)
1968	1968	50.000	H	0	280.000	1167	1.100.000	2750 (3%)
1984	1985	40.000	G	70.000	158.230	660	533.268	1.333 (3%)
1995	2000	150.000	E	65.000	288.150	1200	668.217	1949
2010	2012	500.000	C	25.000	572.250	2.384	918.551	2.679

Proposéiert ass näischt anescht, wéi datt déi exzessiv an oft spekulativ Präisentwécklung um Wunnengsmaart elo direkt an d’Berechnung vum maximale Loyer soll afléissen, egal wéini d’Wunneng gebaut gouf oder a wéi engem Zoustand se ass. Datt d’Loyere vill méi lues klamme wéi d’Verkafspräisser, eppes wat ee jo an de leschte Jore konnt beobachten, wäert elo warscheinlech der Vergaangenheet ugehéieren. An Zukunft wäerten sech d’Loyere vill méi enk un de Verkafspräisser um Wunnengsmaart orientéieren (Beispiller sinn annexéiert).

D’Reduktioun vu 5% op 3,5% vum maximale järleche Rendement um « capital investi » ass eigentlech niewesächlech a wäert kee groussen Afloss hunn. Dobäi war jo déi annoncéiert Zilsetzung vun deem Projet de Loi fir géint d’Exzesser um lokative Marché virzegoen. Vir déi Lénk ass dës annoncéiert Reform e schlechte Witz. Se legaliséiert d’Exzesser um Wunnengsmaart a riskéiert eng allgemeng Hausse vun de Loyeren am ganze Land ze bewierken, déi d’Locataire nach méi wäert belaaschten, obwuel se elo scho mam Réck widder der Mauer stinn.

Domadder, datt d’Regierung d’Notioun vum « Capital investi » zu enger Absurditéit mëscht, begrueft se och nach all Incitatioun fir iwwerhaapt verlounten Immobilien ze renovéieren. Dee proposéierte Koeffizient klëmmt esou schnell, datt de Plaffong vum maximale Loyer automatesch erop geet, ouni datt de Proprietär eppes muss investéieren. Do ass dee méi niddrege Saz vun 3% vum « capital investi », deen ee ka maximal bei schlecht isoléierte Wunnenge vun der Energieklass F bis I froen, just nach eng anekdotesch Randnotiz.

Nieft all deene gravéierende Feeler, bréngen déi nei Amendementer awer och déi eng oder aner Verbesserung mat sech. Ënnert anerem muss elo de Proprietär de « capital investi » an all neie Mietvertrag schreiwen deen a Kraaft trëtt. Dëse Punkt, dee wäert d’Transparenz fir d’Locatairen erhéijen, hunn déi Lénk och an hirer Gesetzespropose 7257 stoen, déi mir 2018 deposéiert hunn.

Dat ännert awer näischt un der schwiereger Situatioun, an déi d’Locatairen duerch dës Reform riskéieren ze falen. An Zukunft wäert een sech et zweemol iwwerleeën, är datt een eng Mietkommissioun an enger Gemeng saiséiert fir eng Reduktioun vum Loyer z’erreechen. Well mat där neier Formel leeft een eeschthaft Gefor, de Loyer duerno gehéicht ze kréien. Am Géigendeel, d’Mietkommissioun riskéieren elo vu Proprietären iwwerrannt ze ginn, déi gäre wëllen hire maximale Loyer no dem neie Gesetz berechne loossen. An d’Mietkommissioune wäerten da keen anere Choix hunn, wéi deenen Haussë vun de Loyeren zouzestëmmen.

D’Ausriichtung vun där Reform ass op alle Fall ganz kloer : se déngt dem Schutz vun den Interesse vunde Proprietären an den Investisseuren zum Nodeel vun de Locatairen.

déi Lénk fuerderen dowéinst, dass déi proposéiert Reegelen fir d’Reevaluatioun vum “capital investi” vun der Regierung zréckgezu ginn!

************

Grondsteier a Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen.

Bei deem anere rezente Gesetzesprojet iwwert d’Grondsteier an iwwert d’Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen kann een déi grondleeënd Ausriichtung begréissen. déi Lénk fuerdert scho säit iwwer 10 Joer eng Besteierung vu Bauterrainen déi absichtlech net bebaut ginn oder vu Wunnengen déi eidel stoe gelooss ginn. Trotzdeem si mir och bei dëser Reform kritesch, virun allem well se net wäit genuch geet an ze spéit kënnt.

Fir d’éischt muss ee mol skeptesch si par Rapport zu de Chancen déi dëse Projet huet, fir tatsächlech an dëser Form a Kraaft ze trieden. Den Avis vum Staatsrot kéint gréisser Modifikatioune provozéieren an et ass dofir wéineg warscheinlech, datt den Text nach an dëser Legislativperiod ka gestëmmt ginn. Wäert déi nächst Regierung un dëser Reform festhalen? A souguer wann et votéiert ass, wäerten 2 Joer vergoe bis datt et kann ëmgesat ginn a weider 5-10 Joer, bis dat déi eenzel Elementer ufänke mat gräifen. D’Wunnengskris ass awer elo direkt.  

Wat den Inhalt ugeet, kritiséieren déi Lénk virun allem déi feelend Progressivitéit, souwuel bei der Mobiliséierungssteier, wéi och bei der Leerstandssteier. Et gëtt zwar eng Progressivitéit an der Zäit, dat heescht datt d’Montante mat der Zäit staark klammen, mä awer net par Rapport zu der Gréisst vun de Bauterrainen oder der Unzuel vun eidelstoende Wunnengen.

Ob een elo eng eenzeg Bauplaz huet oder riseg Surfacen : d’Steier pro Ar gekuckt bléift déi selwecht (bei vergläichbarer geographescher Situatioun). Dobäi ass säit laangem gewosst, datt de Problem virun allem vun e puer groussen Acteuren ausgeet, déi ganzer Hektaren u Bauland zréckhale fir d’Präisser ze beaflossen. D’Steier misst dofir progressiv mat der Gréisst vun den onbebaute Surfacen eropgoen, fir virun allem déi ze penaliséieren, déi massiv Grondbesëtz zréckhalen. Sou awer kéinten déi grouss Acteure souguer dovunner profitéieren fir nach méi Bauland an hire Besëtz ze kréien, nämlech dann wann déi kleng Proprietären ufänken no a no ze verkafe fir sech der Steier ze entzéien.

Dat selwecht gëllt fir d’Leerstandssteier. D’Tax op enger eenzeler Wunneng ass genee déi selwecht, egal op een eng eenzeg eidel Wunneng besëtzt oder e puer Dosen. Se wäert also virun allem déi kleng Proprietären dozou bréngen hir Wunnengen ze verlounen, wat jo och eng gutt Saach ass, mä se riskéiert awer hir Wierkung ze verfeele wann et ëm déi grouss Acteure geet, déi massiv mat Wunnenge spekuléieren. D’Reform ignoréiert also deen zentrale Problem um Lëtzebuerger Wunnengsmaart, nämlech déi enorm Konzentratioun vum Immobiliëbesëtz. Dëse Constat gëllt iwwregens och fir d’Grondsteier, déi eiser Meenung no och misst progressiv mat der Gréisst vum Besëtz an d’Luucht goen.

Och aner Elementer an der Reform kann ee kritiséieren, wéi zum Beispill dee forfaitären Abattement bei der Mobiliséierungssteier. D’Zilsetzung kann een zwar novollzéien, mä dësen Dispositif ass konträr zur genereller Ausriichtung vum Gesetzesprojet a wäert säin Impakt ofschwächen. Zousätzlech huet e potentiell juristesch Schwaachstellen, déi mol gären de ganze Projet kéinten a Fro stellen.

Bei der Leerstandssteier ass et fir eis onverständlech, datt et d’Kompetenz vun der Buergermeeschtesch oder dem Buergermeeschter soll sinn, fir festzestellen, ob eng Wunneng eidel steet oder net. Et handelt sech jo ëm eng national Steier an déi national Instanze kënnen einfach Zougank hunn zu den Informatiounen, déi néideg sinn fir déi éischt Presomptioun vum Leerstand opzestellen. Des Responsabilitéit op d’Gemengen ze drécken, déi domadder wäerte Fraisen hunn ouni un de Recette bedeelegt ze ginn, wäert mat Sécherheet Konflikter mat sech bréngen an eng uniform Applikatioun vum Gesetz um ganzen Territoire verhënneren.

---

[1] Fir genee ze si gëtt de capital investi bestëmmt andeem de Montant fir de Kaf oder de Bau vun der Immobilie gekuckt gëtt. Derbäi kommen déi Ausgaben, déi a verschidde Verbesserunge vum Logement gefloss sinn, z.B. an nei Fënsteren. Dëse Betrag gëtt dann op de Wäert vun haut eropgerechent (à Reevaluatioun). Um Enn gëtt och eng Décote gerechent, also e Wäertverloscht opgrond vum Alter vum Logement. Dës Berechnung ass maßgebend fir d’Berechnung vum maximale Loyer, deen dierf gefrot ginn. Dofir ass dee Begrëff vum capital investi och esou wichteg.