Tag: logements publics

Um Beispill SNHBM-Projet zu Harel: Wat zu Lëtzebuerg am Logement schief leeft.

|
Tags: , , ,

Rezent gouf bekannt, datt zu Harel an der Stauséigemeng e Wunnengsprojet fir 67 ëffentlech abordabel Wunnengen zanter iwwer 20 Joer net ëmgesat ginn ass, well déi ursprénglech vun der SNHBM geplangten Offer net méi der Demande entsprieche géif. Déi geplangte Wunnengen, déi mat enger Emphytéose um Terrain virgesi waren, wieren no Ausso vun der SNHBM net interessant, well am Norden d’Terrainspräisser net esou staark an d’Gewiicht falen.

Doropshin gouf de Projet elo deels opginn, an d’Gemeng verkeeft 40 vun de Bauplaze selwer um private Marché, wärend d’SNHBM 27 Wunnenge fir d’Locatioun baut.

Obwuel all Wunnengsbauprojet opgrond vun ekonomeschen, geografeschen a lokalpolitesche Spezifizitéiten eenzegaarteg ass, fannen déi Lénk, datt dëst Beispill repräsentativ ass fir déi schlecht Politik, déi zu Lëtzebuerg d’Wunnengsnout schaaft a verschäerft.

  • Zu Lëtzebuerg feelt et bekanntlech net eréischt zanter gëschter un abordabele Wunnengen, besonnesch an der Locatioun. D’Schéier tëscht deem, wat gebraucht gëtt, an deem, wat gebaut an ugebuede gëtt, geet ëmmer méi wäit op. Mee net nëmmen an der Locatioun gëtt et e grousse Besoin, mee och méi geziilten Offeren, wéi Jugendwunnen, Fraenhaiser oder Wunnenge fir Leit mat Handicap, ginn dréngend gebraucht. Lëtzebuerg huet och nach ëmmer keng eng Wunnkooperativ an dat läit haaptsächlech drun datt d’Terrainen dofir net do sinn respektiv ze deier sinn. Kreativ Léisungen tëscht méi Acteuren, fir den ëffentleche Bauterrain esou gutt wéi méiglech ze notzen, sinn do erfuerdert an och méiglech. Zu Harel schéngt awer net an dës Richtung geschafft ginn ze sinn. Zréckbehale gouf erëm eng Kéier eng bequem Léisung, déi net am allgemengen Interessi ass.
  • Net fir d’éischt verkeeft eng Gemeng Bauterrain. D’Grënn dofir kënne ganz ënnerschiddlech sinn, mee de Verkaf vun ëffentlechem Bauterrain um private Marché ass fir déi Lénk en No-Go. Déi ëffentlech Promoteuren an d’Gemengen hu schonn ze wéineg Bauterrain. D’SNHBM klot reegelméisseg, datt hir Terrainsreserven lues awer sécher op en Enn ginn. Gläichzäiteg kënne privat Promoteuren a Groussgrondbesëtzer ongebremst Bauterrain unheefen a kontrolléieren esou d’Präisser um Marché. An eisen Aen musse Staat a Gemenge sech vill méi wierksam steierlech a planeresch Instrumenter ginn, fir u méi Bauterrain ze kommen an d’Entwécklung um Logementsmarché a méi vernënfteg Bunnen ze lenken. Dës Regierung aus CSV an DP steiert awer genee an déi entgéigegesate Richtung!
  • Zu Harel soll elo d’Gemeng déi 40 Bauplaze selwer verkafen. Am leschte Joresrapport vun der SNHBM war nach ze liesen, datt d’Gemeng selwer op dësem Bauterrain Wunnenge baue géif. Dat ass elo net méi de Fall. Och wann d’Gemeng beim Verkaf vun de Bauplazen verschidde sozial Krittäre wéilt spille loossen, wäert si hei mat de selwechte Problemer konfrontéiert ginn, wéi d’SNHBM et bei hire Verkeef an de leschte Joren erlieft huet. Den Invest an en Terrain an de Bau vun engem neien Haus ass bei den aktuellen Zënssätz an der iwwerdriwwener Virsiicht vun de Banke bei der Kreditvergab fir déi allermeescht Stéit net méi ze stemmen. Mir kennen dëse Phenomen och bei ëffentleche kommunale Wunnengen (z. B. zu Esch): Stéit, déi d’Akommeskrittären erfëlle fir de Kaf vun enger abordabeler Wunneng, kréie kee Kredit, an déi, déi e Kredit kréien, erfëllen d’Krittären net méi. Hei bäisst sech d’Kaz an de Schwanz, an d’Bauplazen zu Harel riskéieren deemno genee esou onverkaaft ze bleiwen, wéi vill abordabel Wunnenge vun ëffentleche Promoteuren.
  • D’SNHBM kennt aner Spillregele wéi de Fonds du Logement. Als privatrechtlech Firma mat 100 % ëffentlechem Kapital kann d’SNHBM net à perte schaffen an huet keen Usproch op eng compensation de service public. Dofir verkeeft d’SNHBM och méi Wunnengen, wéi se der an d’Locatioun gëtt, fir hire Cashflow z’assuréieren. E Projet wéi zu Harel komplett an d’Locatioun ze ginn, wann de Verkaf net klappt, ass fir d’SNHBM haut dofir keng wierklech Optioun. Dëse Fall weist awer kloer, datt d’SNHBM zousätzlech Mëttel brauch, fir esou Projeten ëmzesetzen an nach méi konsequent op Locatioun ze setzen.
  • Laut den Informatiounen, déi op rtl.lu ze liese sinn, wëll d’Stauséigemeng och guer keng 67 abordabel Locatiounswunnengen zu Harel hunn. Esou Widderstänn ginn et a ville Gemengen, an et huet och kee Wäert, mat dem Fanger op eng eenzel Gemeng ze weisen. An der enorm ugespaanter Situatioun, an där mir eis zu Lëtzebuerg befannen, kënne mir esou Argumentatiounen awer net méi duerchgoe loossen. Dat si Luxusproblemer. Ville Leit, déi zanter Joren op Waardelëschte bei der SNHBM oder beim Fonds du Logement stinn, ass et egal, wou si eng Wunneng kréien, soulaang si fortkomme vu Wucherloyeren um private Marché. Doriwwer eraus bitt sech och an der abordabler Locatioun d’Méiglechkeet fir Gemengen eng sozial Mixitéit ze garantéieren. Dediéiert Logementer fir bestëmmte „Kategorië“ vu Locatairen erméiglechen dëst : Wunnenge fir Fraen, déi Affer vun haislecher Gewalt ginn, Wunnenge fir Salariéë vu Betriber an der Regioun, elengerzéiend Familljen an sou virun.
    De Logementsminister muss sech awer d’Fro gefale loossen, firwat de Fonds Spécial Logement an de leschte Jore Bauterrain zu Pëtschend, Useldéng, Hieffnech oder Lennesch kaf huet, wann et a méi ländleche Géigenden souwisou keng Nofro no abordabele Wunnengen gëtt.
    Fir déi Lénk ass et wichteg, datt all Gemeng – jee no Gréisst a Lag – abordabel Wunnenge schaaft an op hirem Terrain zouloosse muss. Dowéinst fuerdere mir eng verbindlech Quot fir abordabel Wunnengen an all Gemeng. Datt dësen Taux an der Stad méi héich sollt sinn ewéi bspw. an der Stauséigemeng, ass fir eis selbstverständlech a Länner wéi Frankräich hunn dat jo och esou emgesat.

Déi ëffentlech Promoteuren SNHBM a Fonds du Logement hunn – Stand 2024 – zesumme ronn 11.500 Leit op hire Waardelëschte fir eng Locatiounswunneng a ronn 12.000 fir de Kaf. De Besoin ass enorm, egal ob et sech ëm Bauprojete fir de Verkaf, d’Locatioun oder eng Mëschung aus béidem handelt. Et feelt massiv u Wunnengen, an d’Schafe vun neiem Wunnraum kënnt guer net no. An dëser Situatioun muss all méiglech zousätzlech ëffentlech Wunneng gebaut ginn – an zwar esou séier et geet. Dat, wat zu Harel geschitt ass, dierf esou net nach eng Kéier passéieren, weist awer gläichzäiteg, wéi vill am Logement zu Lëtzebuerg schif leeft.

Nach ass et awer och zu Harel net ze spéit, dofir proposéieren déi Lénk:

  • Datt d’Stauséigemeng d’Terrainen net verkeeft an ee Maximum vun Haiser an d’Locatioun gëtt, entweder an Eegenregie oder an Zësummenaarbecht matt engem oder e puer Bailleurs Sociaux a soss Gestionnairë vun soziale Wunnstrukturen. Et sief drun erënnert, dass d’Gesetz iwwer de logement abordable um Instanzewee nei finanziell Ënnerstzëtung virgesäit fir Gemengen déi selwer abordabel Wunnenge schafen.
  • Datt all d’Bailleurs Sociaux an déi divers sozial Träger proaktiv der Stauséigemeng Proposen eraschécke wéieng Wunnprojeten si kéinte geréieren an deenen Eefamilienhaiser an Appartementer déi do gebaut ginn

L’exemple du projet de la SNHBM à Harlange :
Les dysfonctionnements de la politique du logement au Luxembourg.

Il a été révélé récemment qu’à Harlange, dans la commune du Lac de la Haute-Sûre, un projet de construction de 67 logements publics abordables n’a pas été réalisé depuis plus de vingt ans, au motif que l’offre initialement prévue par la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ne correspondrait plus à la demande actuelle. Les logements projetés, qui devaient être réalisés sur la base d’un droit d’emphytéose sur le terrain, ne seraient plus jugés attractifs par la SNHBM, celle-ci estimant que, dans le nord du pays, les prix du foncier n’ont pas le même poids que dans d’autres régions.

Dans ce contexte, le projet a été partiellement abandonné : la commune procède désormais à la vente de 40 terrains constructibles sur le marché privé, tandis que la SNHBM prévoit la construction de 27 logements destinés à la location.

Bien que chaque projet de construction de logements soit unique en raison de spécificités économiques, géographiques et politiques locales, déi Lénk estime que cet exemple est représentatif d’une mauvaise politique du logement qui, au Luxembourg, crée et aggrave la pénurie de logements.

  • Il est de notoriété publique que le Luxembourg manque de logements abordables depuis de nombreuses années, en particulier dans le secteur locatif. L’écart entre les besoins réels et les logements effectivement construits et proposés ne cesse de se creuser. Toutefois, le besoin ne se limite pas au logement locatif classique : des offres ciblées telles que des logements pour jeunes, des maisons d’hébergement pour femmes ou des logements adaptés aux personnes en situation de handicap sont également urgemment nécessaires. Le Luxembourg ne dispose toujours pas de coopératives de logement, principalement en raison du manque de terrains disponibles ou de leur coût excessif. Des solutions créatives impliquant plusieurs acteurs, visant à exploiter au mieux le foncier public, seraient pourtant possibles et nécessaires. À Harlange, rien n’indique que cette voie ait été explorée ; une fois de plus, une solution de facilité, qui ne sert pas l’intérêt général, a été privilégiée.
  • Ce n’est pas la première fois qu’une commune vend des terrains constructibles. Les raisons peuvent être diverses, mais pour déi Lénk, la vente de terrains publics sur le marché privé est inacceptable. Les promoteurs publics et les communes disposent déjà de trop peu de foncier. La SNHBM souligne régulièrement que ses réserves foncières s’épuisent progressivement. Dans le même temps, les promoteurs privés et les grands propriétaires fonciers peuvent accumuler sans entrave des terrains constructibles et contrôler ainsi les prix du marché. À nos yeux, l’État et les communes doivent se doter d’outils fiscaux et de planification bien plus efficaces afin d’acquérir davantage de terrains et d’orienter le marché du logement dans une direction plus raisonnable. Or, le gouvernement actuel, composé du CSV et du DP, va précisément dans la direction opposée.
  • À Harlange, la commune prévoit désormais de vendre elle-même les 40 terrains. Or, le dernier rapport annuel de la SNHBM indiquait encore que la commune construirait elle-même des logements sur ces terrains, ce qui n’est désormais plus le cas. Même si la commune souhaite appliquer certains critères sociaux lors de la vente, elle sera confrontée aux mêmes difficultés que la SNHBM lors de ses ventes ces dernières années. L’investissement dans un terrain et la construction d’une maison sont devenus inaccessibles pour la grande majorité des ménages, en raison des taux d’intérêt actuels et de la prudence excessive des banques en matière d’octroi de crédits. Ce phénomène est également observé dans le logement communal public (par exemple à Esch) : des ménages remplissant les critères de revenus pour l’achat d’un logement abordable n’obtiennent pas de crédit, tandis que ceux qui obtiennent un crédit ne remplissent plus les critères. Il s’agit d’un cercle vicieux, et les terrains à Harlange risquent ainsi de rester invendus, tout comme de nombreux logements abordables proposés par des promoteurs publics.
  • La SNHBM fonctionne selon des règles différentes de celles du Fonds du Logement. En tant que société de droit privé détenue à 100 % par des capitaux publics, la SNHBM ne peut pas travailler à perte et ne bénéficie pas d’une compensation de service public. Elle est donc contrainte de vendre davantage de logements qu’elle n’en met en location afin d’assurer son flux de trésorerie. Dans ces conditions, transformer un projet tel que celui de Harlange entièrement en logements locatifs en cas d’échec des ventes n’est pas une option réaliste pour la SNHBM. Ce cas démontre clairement que la SNHBM a besoin de moyens financiers supplémentaires afin de pouvoir mener à bien de tels projets et de s’orienter de manière plus résolue vers la location.
  • Selon les informations publiées sur rtl.lu, la commune du Lac de la Haute-Sûre ne souhaiterait de toute façon pas accueillir 67 logements locatifs abordables à Harlange. De telles résistances existent dans de nombreuses communes, et il serait inutile de pointer du doigt une seule d’entre elles. Toutefois, au vu de la situation extrêmement tendue du logement au Luxembourg, de tels arguments ne sont plus acceptables. Il s’agit de problèmes de confort. Pour les nombreuses personnes inscrites depuis des années sur les listes d’attente de la SNHBM ou du Fonds du Logement, l’emplacement importe peu, pourvu qu’elles puissent échapper aux loyers abusifs du marché privé. Par ailleurs, le logement locatif abordable permet également aux communes de garantir une mixité sociale. Des logements dédiés à certaines catégories de locataires y contribuent : logements pour femmes victimes de violences domestiques, logements pour salariés d’entreprises locales, familles monoparentales, etc.
    Le ministre du Logement doit également s’expliquer sur les raisons pour lesquelles le Fonds spécial pour le logement a acquis ces dernières années des terrains à Putscheid, Useldange, Heffingen ou Lenningen, si, comme il est affirmé, il n’existe aucune demande pour des logements abordables dans les zones rurales.
    Pour déi Lénk, il est essentiel que chaque commune, en fonction de sa taille et de sa localisation, crée et autorise des logements abordables sur son territoire. C’est pourquoi nous demandons l’introduction d’un quota contraignant de logements abordables dans chaque commune. Il va de soi que ce taux devrait être plus élevé dans la capitale que, par exemple, dans la commune du Lac de la Haute-Sûre, comme cela se pratique déjà dans des pays tels que la France.

À la fin de l’année 2024, la SNHBM et le Fonds du Logement comptaient ensemble environ 11 500 personnes sur leurs listes d’attente pour un logement locatif et près de 12 000 pour l’achat d’un logement. Les besoins sont immenses, qu’il s’agisse de projets destinés à la vente, à la location ou à une combinaison des deux. Le manque de logements est massif et la création de nouveaux logements est largement insuffisante. Dans cette situation, chaque logement public supplémentaire doit être construit, et ce, le plus rapidement possible. Ce qui s’est produit à Harlange ne doit plus se reproduire, mais illustre de manière frappante les graves dysfonctionnements de la politique du logement au Luxembourg.

Il n’est cependant pas encore trop tard pour agir à Harlange. C’est pourquoi déi Lénk proposent :

  • que la commune du Lac de la Haute-Sûre renonce à la vente des terrains et mette un maximum de logements en location, soit en régie propre, soit en collaboration avec un ou plusieurs bailleurs sociaux ou autres gestionnaires de structures de logement social. Il convient de rappeler que la loi sur le logement abordable prévoit de nouveaux soutiens financiers pour les communes qui créent elles-mêmes des logements abordables ;
  • que l’ensemble des bailleurs sociaux et des organismes sociaux concernés soumettent de manière proactive à la commune du Lac de la Haute-Sûre des propositions concernant les projets de logement qu’ils pourraient gérer dans les maisons individuelles et les immeubles d’appartements qui y seraient construits.

Question parlementaire sur le relogement de personnes contraintes de quitter leur logement.

|
Tags: , , ,

La loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abodable a introduit la notion des « logements dédiés dits de réserve » dont l’objectif serait l’accueil momentané de locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement. Dans sa réponse à une question parlementaire du 5 juin 2023 l’ancienne Ministre des Affaires intérieures avait avancé cette catégorie de logements comme un possible remède au manque de logements d’urgence au Luxembourg.

De nombreuses communes luxembourgeoises se retrouvent en effet dans l’impossibilité de reloger des ménages ayant subi un sinistre et doivent le cas échéant recourir à des relogements dans des hôtels souvent situés dans d’autres communes. Cette pénurie d’alternatives de relogement convenables dans des situations d’urgence peut s’avérer extrêmement difficile pour les ménages concernés.

Des ménages-locataires qui doivent déguerpir de leur logement, quelle qu’en soit la raison, sont également concernés par ce manque de logements d’urgence ou « de réserve ». Dans la réponse à notre question parlementaire n°1056, Madame la ministre de la Justice nous a communiqué l’autorisation de 635 déguerpissements par les juges de paix depuis le 1er  avril 2023. En l’absence d’alternatives de relogement proposées par les communes ou d’autres promoteurs publics ou sociaux, ces personnes se retrouvent souvent dans l’impossibilité de se reloger convenablement.

Les normes internationales en matière des droits sociaux prévoient pourtant certaines obligations des autorités publiques relative au relogement. Ainsi, en vertu de l’article 31 de la Charte sociale européenne, les Etats devraient agir pour empêcher que des personnes vulnérables soient privées d’abri et mettre en œuvre une politique du logement en faveur de toutes les catégories défavorisées de la population qui leur permet d’accéder aux logements sociaux. De plus, une résolution du Parlement Européen du 21 janvier 2021 sur l’accès à un logement décent et abordable pour tous, affirme qu’un certain nombre de critères devraient être respectés pour qu’une expulsion d’un logement soit conforme au droit international relatif aux droits de l’homme. Parmi ces critères figurent entre autres « (…) le relogement dans un logement adéquat avec l’accord des ménages concernés, afin que personne ne se retrouve sans abri (…) ».

Cette même approche se retrouve également dans l’article 40 de la Constitution du Luxembourg qui place le logement digne et approprié parmi les objectifs à valeur constitutionnelle en stipulant que « L’État veille à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d’un logement approprié. » Les communes dans leur qualité d’acteur public sont également tenues à cet objectif constitutionnel.

Au vu de ce qui précède nous voudrions poser les questions suivantes à Messieurs les Ministres :

  1. Combien de logements destinés à la location abordable existants sont actuellement catégorisés comme « logements dédiés dits de réserve » ? Quel est le taux d’occupation de ces logements ? Combien de logements inscrits sur l’inventaire du Fonds Spécial pour le logement abordable seront affectés à la catégorie des « logements dédiés dits de réserve » ? Comment se présente la répartition de ces logements parmi les communes ?
  2. Messieurs les Ministres disposent-ils d’informations quant au sort des personnes contraintes à déguerpir de leur logement ? Si oui, desquelles ?
  3. Le Fonds du Logement est-il en mesure de loger – bien que temporairement – des personnes ayant subi un sinistre ou expulsées de leur logement ? Dans l’affirmative quels critères applique-t-il dans l’attribution des logements à sa disposition ?
  4. Messieurs les Ministres sont-ils d’avis que le Luxembourg respecte actuellement les normes internationales en matière de relogement de personnes sinistrées ou expulsées dans un logement adéquat ? Par quels moyens concrets les autorités publiques agissent-elles pour empêcher que des personnes vulnérables soient privées d’abri ?
  5. Les autorités publiques suivent-elles actuellement la recommandation émise par le Parlement Européen qui définit les critères à remplir par les autorités publiques en matière de relogement ? Dans l’affirmative, par quels moyens ?
  6. Quels efforts le gouvernement fait-il pour réaliser à court terme l’objectif à valeur constitutionnelle précitée nonobstant les mesures et programmes mis en oeuvre en matière de logement pour le plus long terme ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux.

David Wagner                                               Marc Baum
Député                                                           Député

Question parlementaire concernant l’acquisition de projets de logements en VEFA.

|
Tags: , , ,

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question suivante à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Le gouvernement a annoncé en été 2023 l’acquisition de projets de logements en VEFA freinés par le manque d’acquéreurs potentiels afin d’assurer  la continuité de l’activité de la construction, de maintenir des emplois de ce secteur et, par la même occasion, d’augmenter le nombre de logements abordables en propriété publique.

La finalisation des cinq premiers contrats de réservation portant sur 114 logements et pour une enveloppe budgétaire de 69 millions d’euro à charge du Fonds Spécial du soutien au développement du logement a été communiquée le 1 septembre 2023. Depuis cette annonce des discussions portant sur l’acquisition de 70 logements en VEFA supplémentaires auraient été entamées.

Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire :

  1. Les contrats de réservation portant sur 114 logements mentionnés ci-dessus ont-ils entretemps été signés ? Dans l’affirmative, Monsieur le Ministre peut-il me fournir plus d’informations sur les cinq projets en question ? Quel est le prix d’acquistion par mètre carré pour chacun des cinq projets ? Dans quels délais les logements seront-ils habitables ? Quelle entité sera le bailleur des logements ?
  2. Qu’en est-il des 70 logements en VEFA supplémentaires dont l’acquisition a été envisagée par votre prédécesseur au Ministère du Logement ? Avez-vous poursuivi ou abandonné les discussions portant sur cette acquisition éventuelle ?
  3. Vos services analysent-ils d’autres offres de projets immobiliers en vue d’une acquisition future éventuelle ? Dans l’affirmative, de combien d’offres de projets et de logements s’agit-il ?
  4. Monsieur le Ministre entend-il poursuivre l’acquisition de projets de logements en VEFA ? Dans l’affirmative, quelle est la stratégie d’acquisition de Monsieur le Ministre ? Dans la négative, quelles sont les raisons de Monsieur le Ministre pour l’abandon de l’acquisition de logements en VEFA ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.

David Wagner
Député

Question parlementaire relative au conventionnement des promoteurs sociaux avec l’État tel que prévu par la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable.

|
Tags: , , , ,

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question parlementaire suivante à Monsieur le Ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.

La nouvelle loi du 7 août 2023 sur le logement abordable prévoit de nouvelles modalités pour le calcul de la rémunération du capital investi par les promoteurs sociaux dans la viabilisation de terrains et la construction voire la rénovation de logements abordables.

Ainsi le montant de la rémunération du capital investi est déterminé pour chaque logement en fonction des taux de rémunération du capital investi en vigueur au moment de la signature de la convention prévue à l’article 21 de la loi. Ces taux de rémunération du capital investi ne figurent pourtant pas dans le texte de loi mais sont fixés par voie règlementaire.

Cependant, à ma connaissance, le règlement grand-ducal en question n’a pas encore été approuvé par le gouvernement réuni en conseil. Par conséquent, nombre de promoteurs sociaux n’ont pas accès au crédit au vu de la non-fixation des taux de la rémunération du capital investi et se retrouvent dans l’incapacité de faire avancer leurs dossiers de convention.

De même les règlements grand-ducaux concernant la fixation des montants de la couverture des frais d’exploitation encourus par les promoteurs respectivement de la couverture des frais de gestion des logements subis par les bailleurs font toujours défaut.

Cette absence d’une base légale entrave une planification financière solide des projets des promoteurs et bailleurs sociaux et risque de bloquer voire de retarder leurs projets de création de logements abordables.

Partant je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :

  1. Monsieur le Ministre peut-il confirmer que les règlements grand-ducaux en question n’ont toujours pas été à l’ordre du jour du conseil de gouvernement ? Dans l’affirmative, pour quelles raisons les règlements n’ont-t-ils pas encore été approuvés ?
  2. Combien de promoteurs sociaux sont actuellement conventionnés avec le Ministère du Logement ? Combien de projets respectivement de logements sont couverts par ces conventions ?
  3. Combien de promoteurs sociaux sont actuellement bloqués au niveau de leur demande de crédit auprès d’un établissement de crédit pour l’acquisition de logements conventionnés depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi à cause de l’absence d’une base légale en matière de taux de rémunération du capital investi respectivement des montants des frais d’exploitation et de gestion ? Combien de projets de construction respectivement de logement sont concernés ?
  4. Monsieur le Ministre est-il déjà intervenu auprès des établissements de crédit pour faciliter l’accès au crédit de promoteurs sociaux actuellement bloqués dans leurs démarches à cause de l’absence de la base légale en matière de taux de rémunération du capital investi ?

A ma connaissance, les établissements de crédit auraient effectué des calculs qui montreraient que les promoteurs sociaux devraient, selon les dispositions prévues par la nouvelle loi, avoir recours aux forfaits de gestion pourtant destinés aux bailleurs sociaux pour être en mesure de supporter le remboursement des prêts contractés pour financer leur apport propre dans le cadre de la construction ou de l’acquisition de logements.

  • Monsieur le Ministre est-il au courant de ces calculs ? Dans l’affirmative, estime-t-il que de telles conditions liées à l’octroi d’un prêt seraient soutenables pour les promoteurs ainsi que pour les bailleurs sociaux ?

Avec mes salutations respectueuses,

A signature on a white background Description automatically generated

David Wagner
Député

Question parlementaire relative à l’état d’avancement des projets de construction de logements publics.

|
Tags: , , ,

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question parlementaire suivante à Monsieur le ministre du Logement.

Récemment, les entreprises de construction et de l’artisanat ont appelé le gouvernement à accélérer la réalisation voire avancer la mise en travaux des projets de construction de logements publics afin de maintenir un certain niveau d’activités et d’éviter des licenciements économiques dans lesdits secteurs mis en difficultés à cause de la baisse de la demande sur le marché immobilier privé.

Sachant que la Chambre des Députés a voté une série de projets immobiliers d’envergure au cours des mois et des années passés, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le ministre :

  1. Monsieur le Ministre estime-t-il que le ralentissement des activités dans le secteur immobilier privé peut permettre une accélération de la réalisation de logements des promoteurs publics ?
  2. Monsieur le Ministre est-il déjà entré en discussion avec les promoteurs publics notamment le Fonds du Logement et la SNHBM pour évaluer la possbilité d’une accélération voire d’un avancement dans le temps de projets de construction ?
  3. Dans l’affirmative, quels projets de construction en cours ou planifiés pourraient être priorisés ou accélérés ?
  4. Dans la négative, quels sont les raisons budgétaires, économiques, procédurales ou autres qui empêcheraient dans la situation actuelle l’accélération ou l’avancement dans le temps de projets immobiliers publics?

Avec mes salutations respectueuses,

Nathalie Oberweis
Députée

Le droit au logement.

|
Tags: , , , ,

déi Lénk est pour le droit au logement.

Le constat.

Avoir son propre logement est un luxe.

Il y a trente ans et plus, un salarié avec un salaire moyen, après quelques années de travail, pouvait se payer un terrain avec une maison. Même des familles où seulement une personne travaillait, pouvaient rembourser un prêt en vingt ans. Avoir un logement est la chose la plus normale et n’était pas source de inquiétudes et de craintes existentielles. Se loger ne rendait pas pauvre. Aujourd’hui, cela a changé.

Des logements trop chers rendent les gens pauvres.

Le financement d’un logement est aujourd’hui la première raison de pauvreté. Surtout les n’y échappent pas : 35% courent le risque de devenir pauvre. Chez les acheteurs, ce taux se situe à 11,4%. Ce sont surtout les locataires avec des petits revenus qui dépensent une grande partie de leur revenu pour se loger. Ainsi, il a été constaté que plus de 20.000 foyers au Luxembourg dépensent plus de 50% de leur revenu pour payer le loyer. Les familles monoparentales sont les plus frappées par ce phénomène.

La crise du logement frappe désormais les classes moyennes.

Depuis que les banques centrales ont commencé à augmenter les taux d’intérêt de plus en plus de propriétaires avec des crédits immobiliers rencontrent des difficultés. Beaucoup de gens ont effet opté pour un taux variable, par conséquent, les mensualités augmentent mettant ainsi en péril l’équilibre financier de ménages concernés. Les personnes qui voulaient acheter un logement doivent désormais se tourner vers le marché locatif ce qui accélère encore la hausse des loyers. Les gens avec des revenus petits ou moyens sont aussi concernés.

Le logement est un business lucratif pour les « lucky few ».

Les grands promoteurs et les propriétaires terriens sont les grands profiteurs de la crise du logement. Ils ont le contrôle des terrains. Les études de l’Observatoire de l’Habitat ont clairement montré qu’une poignée de promoteurs, avant tout Giorgetti et Arend&Fischbach, possèdent à eux seuls énormément de terrains. Ils ne paient pas d’impôts sur ces terrains. Ils peuvent faire ce qu’ils veulent.

L’État et les communes ne prennent pas leurs responsabilités.

Que font l’État et les communes ? Ils ne sont que de petits joueurs sur le marché du logement. Ils possèdent en tout 16% de tous ls terrains constructibles et ne font pas d’efforts pour en acquérir plus. Et ils ne travaillent pas assez avec ces 16%. En 2022, seulement 3.873 logements étaient publics, ce qui correspond à 1,5% de tous les logements. En France ou en Autriche, l’Etat et les communes possèdent entre 10 et 20% de tous les logements.

Notre vision :

Le logement est un droit et non un business.

Les gens ont besoin d’un logement. Sans logement à un prix décent, l’on ne peut avoir d’avenir, ni avancer dans la vie. Pour cette raison nous voulons inscrire un droit au logement opposable dans la Constitution.

Ce droit est acquis lorsque chacun aura un logement à un prix décent. Cela signifie que personne ne dépensera plus de 25% de son revenu pour se loger. C’est aussi la définition d’un loyer social. Une personne qui touche le salaire social minimum doit pouvoir louer à 500 à 600 euros par mois. Pour les logements mal isolés le loyer doit encore être revu à la baisse.

Cela n’est possible que si nous mettons un terme à la suprématie du marché privé. Les loyers doivent être plafonnés de manière efficace grâce à une loi. La spéculation à grande échelle de promoteurs et de propriétaires doit être taxée de manière conséquente. L’État et les communes doivent acquérir plus de terrains et construire rapidement des logements abordables.

La mise en place de ces mesures prendra du temps. Pour cela il faut des instruments qui soulagent les ménages à court terme. Aucun ménage ne doit perdre son logement s’il n’y est pour rien. Pour cette raison il faut une caisse solidaire pour assurer les prêts immobiliers et les loyers.

Nos propositions :

Le droit à un logement dont le prix ne dépasse pas 25% du revenu.

Nous voulons inscrire un droit au logement opposable dans la Constitution. Ce droit est respecté lorsque chaque ménage aura un logement décent dont le loyer ne dépasse pas 25% du revenu, voire 33% avec les charges.

Une loi efficace pour plafonner les loyers. déi Lénk a rédigé une proposition de loi qui prévoit que les prix des loyers ne s’orientent plus sur les prix de l’immobilier gonflés par la spéculation, mais sur l’évolution réelle des salaires et des prix. Parallèlement le loyer d’immeubles mal isolés doit être revu à la baisse.

Nous avons rapidement besoin de logements pour réagir aux urgences. Chaque commune doit réserver un logement par 1.000 habitants à des fins de logement d’urgence pour loger des gens qui perdent leur logement en raison d’un feu par exemple. Les communes avec plus de 5.000 habitants doivent organiser du « housing first » pour les gens vivant dans la rue.

Combattre la spéculation

Nous voulons une taxe foncière progressive dont la résidence principale est toutefois exclue. Plus on a de terrains et plus la valeur de ces terrains est élevée, plus on paie d’impôts. Nous visons essentiellement les grands promoteurs et les propriétaires qui ont beaucoup de terrains.

Supprimer l’amortissement accéléré qui permet de défiscaliser les revenus provenant de loyers. C’est un cadeau fiscal qui bénéficie aux investisseurs pour lesquels le logement n’est qu’un business.

Utiliser les capacités pour construire des logements moins chers.

Augmenter considérablement les ressources en personnel et en fonds des communes et de l’État dévolues à la construction de logements abordables et faire du logement un service public. D’ici 2030 nous voulons que 10% de tous les logements soient publics, ce qui correspond à environ 30.000 logements.

Chaque PAP de promoteurs privés avec plus de 10 unités de logements doit prévoir 30% de logements abordables. Créer une entreprise de construction avec un capital à 100% public qui offre de bonnes conditions de travail à ses salarié.e.s et qui doit servir à al construction de logements abordables publics.

Introduire le taux de TVA super-réduit pour tous les projets de logements sans but lucratif. Utiliser les logements inoccupés et les terrains en friche pour des concepts innovants grâce à une prise de contact proactive des communes avec les propriétaires.

déi Lénk s’engage pour :

  • Le droit à un logement dont le loyer ne dépasse par 25% du revenu.
  • Des loyers sociaux par le biais d’un plafonnement des prix du marché.
  • La fin de la spéculation immobilière.
  • 30.000 logements publics d’ici 2030.

Une caisse solidaire pour assurer le droit au logement.

Une garantie universelle pour les loyers doit assurer qu’une caisse de solidarité co-financera le loyer de personnes qui ne peuvent plus payer leur logement pour des raisons indépendantes de leur volonté. Cette caisse doit être alimentée par diverses sources : les banques, par les bailleurs qui paieront une petite taxe sur les loyers qu’ils perçoivent, et par l’État. Un système similaire avec une caisse de solidarité essentiellement financée par les banques, doit garantir le remboursement des crédits immobiliers. Les banques sont en effet les premiers profiteurs de la hausse des intérêts. Mais l’État doit également participer. Ainsi, nous voulons éviter que des gens perdent leur logement en raison de la hausse des intérêts.

Logementskris: Alt nees waarm Loft vun der Regierung.

|
Tags: , , , , ,

Mat der Virstellung vun hirem Mesurëpak fir de Bausecteur ass dem Henri Kox, dem Franz Fayot an dem Lex Delles net de grousse Worf gelongen. Déi meeschte Saachen, déi  d‘Ministere proposéiert hunn, hunn entweder keen Impakt oder et gëtt se souwisou schonn. Et ass also eng Usammlung vu Scheinléisungen, déi net fir Entspanung um Immobiliëmaart wäerte suergen.

Esou proposéiert den Henri Kox dass Logementsprojeten eréischt ee Finanzementsgesetz brauchen ab engem Montant vu 60 Milliounen Euro amplaz vu 40 Milliounen, wéi dat bis elo de Fall war. Déi Finanzementsgesetzer sinn awer keng Hürd a kommen ëmmer séier duerch d’Chamber. Dat ass also eng Drëps op de waarme Steen. Dann beléisst de Minister et bei engem Appell un d’Gemenge fir  an dëser schwiereger Situatioun net manner ze maachen. Zu Lëtzebuerg misst ee mëttlerweil bekäppt hunn, dass et mat gutt gemengten Appellen net duer geet.

Wat déi ëffentlech Bauprojeten ugeet, déi de Minister Kox an d’Vitrinn gestallt huet, muss ee feststellen dass et sech hei em Projeten handelt déi scho geplangt waren. Dat ass also keen neie Moment am Kampf géint de Manktem u gënschtegem Wunnraum.

Nodeems de Minister virun e puer Woche schonn ugekënnegt hat ee Privatprojet vun ongeféier 90 Wunnengen opzekafen, huet en elo annoncéiert nach ee vu 90 Wunnengen ze kafen. Dat ass ee gudden Usaz mee et geet einfach net duer. déi Lénk haten do ganz konkret Mesurë proposéiert, déi et dem Staat kéinten erlaben anzegräifen. De Pensiounsfong muss méi an abordabele Wunnraum investéieren, de Budget vum Fonds spécial de soutien au développemement du logement misst verduebelt ginn.

Dann huet de Minister och nach ee Mol de Pilotprojet fir energeetesch Renovatioun zu Déifferdeng aus dem Sak gepaakt. Och wann dat an déi richteg Richtung geet an d’energeetesch Renovatioun ee groussen Enjeu ass an engem Land dat ganz vill Zäregaser ausstéisst fir seng Gebaier ze hëtzen oder ze killen, esou ass dat och net genuch, well Pilotprojete sinn Experimenter déi laang daueren. Och do haten déi Lénk proposéiert een ëffentleche Finanzéierungsystem op d’Been ze stellen, dee géing garantéieren dass kee Stot sech misst bei private Finanzinstituter verschëlden. D’Subvention d’intérêt fir Klimaprêten, déi dës Regierung viru ronn engem Joer reforméiert hat, dierft bei de klammenden Zënssätz och elo ganz verpuffen, wëll et fir vill Stéit einfach ze deier gëtt.

Fir d’Stéit ginn et nei Hëllefe beim Kaf vun engem éischten Haus, mee wat ass mat deene Leit, déi elo Problemer hunn duerch d’Hausse vun den Zënsen, an déi verkafe mussen awer kee Keefer fannen? Op déi existenziell Froe bleift d’Regierung Äntwerte schëlleg. Se bleift stur op der politescher Linn, déi um Ursprong vun der Logementskris zu Lëtzebuerg ass an et muss ee sech froen op hei net Leit incitéiert ginn de Risiko anzegoen zu engem schwéiere Moment um Wunnengsmaart aktiv ze ginn. déi Lénk stelle fest dass d’Regierung déi grouss Nout um Immobiliëmaart an am Bausecteur fir eng grouss ugeluechte Kommunikatiounscampagne ausnotzt. Se bleift konkret Äntwerte schëlleg an dat obwuel d’Zäit ëmmer méi knapp gëtt.

Crise du logement: Le gouvernement brasse de l‘air.

Le paquet de mesure pour le secteur de la construction, présenté par les ministres Fayot, Delles et Kox, n’est pas la panacée contre les maux du secteur de l’immobilier. La plupart des propositions n’ont soit pas d’impact ou elles existent déjà. C’est donc un fourre-tout de fausses solutions qui ne calmeront pas les tensions sur le marché de l’immobilier

Ainsi, le ministre du Logement Henri Kox a proposé de fixer le montant pour les projets nécessitant une loi de financement à 60 millions d’euros au lieu de 40 millions. Mais ces lois de financement ne constituent pas un écueil et sont toujours rapidement adoptées par les députés. C’est donc un coup d’épée dans l’eau. Le ministre se contente également de lancer un appel aux communes afin qu’elles ne fassent pas moins dans le domaine du logement durant cette période trouble. Or, nous devrions désormais savoir que ces appels bien intentionnés n’ont aucune valeur.

En ce qui concerne les projets de construction publics que le ministre a choisi de mettre en évidence, déi Lénk constate qu’il s’agit de projets planifiés de longue date. Ce n’est donc pas un nouvel élan  dans la lutte contre la pénurie de logements abordables.

Après son annonce, il y a quelques semaines, de racheter un projet privé d’environ 90 unités, le ministre a annoncé d’en racheter un second de même envergure. C’est certes un bon début, mais c’est très loin d’être suffisant. déi Lénk avait proposé des mesures concrètes qui permettrait à l’État d’intervenir rapidement : le fonds de pension doit sérieusement investir dans le logement abordable et la dotation du Fonds spécial de soutien au développement du logement doit être doublé.

Henri Kox a également ressorti son projet-pilote de rénovation énergétique à Differdange. Là aussi, c’est un bon début car la rénovation énergétique est un enjeu dans un pays qui émet beaucoup de gaz à effet de serre pour chauffer ou refroidir ces bâtiments. Mais cela ne suffit pas. Un projet-pilote est une expérimentation qui met du temps. déi Lénk propose un système de financement public afin de garantir qu’aucun ménage ne doit contracter de dettes auprès d’un institut financier privé. La subvention d’intérêt pour les prêts climatiques que ce gouvernement a réformée il y a un an, n’a plus aucun effet car un prêt devient tout simplement trop cher pour les ménages en raison de la hausse rapide des taux d’intérêts.

Pour les ménages, le paquet de mesures crée de nouvelles aides pour les primo-acquérants. Mais qu’en est-il des ménages qui peinent à rembourser leur prêt en raison des de la hausse des taux d’intérêt ? Qu’en est-il des ménages forcés de vendre leur bien mais qui ne trouvent pas d’acheteurs ? Le gouvernement ne répond pas à ces angoisses existentielles. Il reste obstinément sur la même ligne politique qui est à l’origine de la crise. Et il faut se demander si ce n’est pas irresponsable d’inciter les gens à investir dans un marché du logement qui traverse une période particulièrement complexe ? déi Lénk constate que le gouvernement se sert de l’urgence dans les secteurs de l‘immobilier et de la construction pour lancer une vaste campagne de communication. Mais, alors que la situation se dégrade de plus en plus, le gouvernement ne donne pas le début d’une solution.

Question parlementaire sur les logements d’urgence dans les communes.

|
Tags: , , , , ,

Monsieur le Président,

Trente-huit personnes ont récemment été sinistrées par un incendie d’un immeuble d’habitations collectives au Grundhof. Dans un reportage radiophonique du 25 mai 2023 le maire de la commune concernée explique que le relogement des sinistrés s’avèrerait très compliqué faute de logements disponibles. Il précise en outre que l’obligation légale de relogement des personnes sinistrées incomberait au(x) propriétaire(s) des logements concernés et que par conséquent la responsabilité de la commune ne s’appliquerait qu’en cas de défaillance du.des propriétaire(s).

Ces derniers mois des incendies d’immeubles résidentiels ont régulièrement fait la une dans les médias. Dans la plupart de ces cas, le relogement d’urgence des personnes sinistrées suite à la défaillance des propriétaires des logements pose des problèmes sérieux aux autorités communales.

Malgré ces difficultés de relogement rencontrées par les communes, ces dernières sont réticentes à créer des logements voire, des hébergements d’urgence réservés justement pour pouvoir offrir des solutions rapides à un besoin d’abri. Si un certain nombre d’organisations détiennent des logements ou hébergements d’urgence destinés à des populations cibles, ce n’est que rarement le cas pour les communes.

Dans ce contexte nous voudrions poser les questions suivantes à Madame et à Monsieur les Ministres :

  1. Madame et Monsieur les Ministres peuvent-ils me fournir un relevé de tous les logements et hébergements d’urgence actuellement mis à disposition et ventilés par types de gestionnaire/propriétaire (promoteurs publics et communes, asbl., fondations etc.) ?
  2. Madame et Monsieur les Ministres peuvent-ils également me fournir un relevé de tous les logements et d’hébergements d’urgence en propriété communale, ventilé par commune ?
  3. Des projets communaux de création de logements et d’hébergements d’urgence sont-ils actuellement en cours ou en planification ? Dans l’affirmative, combien de logements ou d’hébergements seront créés et par quelles communes ?
  4. Madame et Monsieur les Ministres sont-ils en faveur de la création d’une réserve de logements et d’hébergements d’urgence répartie entre les communes ?
  5. Madame et Monsieur les Ministres envisagent-ils la mise en place de mesures pour favoriser la création de logements et d’hébergements d’urgence par les autorités communales ? Si ou, lesquelles ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux.

Nathalie Oberweis                                                                Myriam Cecchetti
Députée                                                                                 Députée

Question parlementaire relative aux prêts immobiliers contractés par des acquéreurs de logements réalisés par les promoteurs publics.

|
Tags: , , ,

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Monsieur le Ministre du Logement :

Dans un reportage télévisé en date du 12 septembre 2022 au sujet du projet immobilier Rothweit II du promoteur public SNHBM, il a été question de problèmes en matière de remboursement des prêts immobiliers accordés aux ménages acquéreurs auprès de la SNHBM. Ainsi on pourrait constater une augmentation du nombre d’acquéreurs contraints de renoncer à leur logement à cause de difficultés de remboursement de leur prêt immobilier suite à la hausse récente des taux d’intérêt des prêts immobiliers. Ce problème pourrait encore s’accentuer dans les mois à venir dans un contexte d’une augmentation plus prononcée des taux d’intérêt.

Partant je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre du Logement :

  1. Monsieur le Ministre peut-il me donner plus de détails sur l’envergure de ce problème ? Combien d’acquéreurs de logements de la SNHBM et du Fonds du Logement ont dû renoncer à leur logement depuis le début de l’année suite à l’augmentation des taux des crédits immobiliers tout en sachant que les logements en question sont en principe repris par le promoteur public en question ?
  2. Comment la situation actuelle diffère-t-elle par rapport aux années précédentes en matière de défauts de remboursement de la dette immobilière pour l’acquisition de logements réalisés par les promoteurs publics ?
  3. Monsieur le Ministre s’attend-il à une aggravation de la situation dans les mois à venir ? Dans l’affirmative, Monsieur le Ministre envisage-t-il de mettre en place des mesures pour éviter la cessation de paiement du service de la dette d’un nombre croissant de ménages ayant acquis un logement auprès d’un promoteur public ? Si oui, quelles mesures Monsieur le Ministre envisage-t-il ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.

 Nathalie Oberweis

Députée

Question parlementaire relative aux défauts constatés dans des logements commercialisés par la SNHBM

|
Tags: , , ,

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Monsieur le Ministre du Logement :

Selon des informations parues dans la presse le 5 août 2022, des logements commercialisés par le promoteur public SNHBM seraient en mauvais état. Ainsi les habitants de résidences neuves au Kirchberg seraient confrontés à des défauts et malfaçons, dont notamment des fenêtres défectueuses et rayées et de la moissure suite à une humidité trop importante à l’intérieur des immeubles.

Les occupants concernés ont acquis les logements en question sous bail emphythéotique. La SNHBM en tant que promoteur ayant commercialisé les logements est pourtant tenue aux garanties biennales et décennales. Elle est donc tenue, à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, de garantir les vices affectant les gros ouvrages pendant 10 ans et les vices affectant les menus ouvrages pendant 2 ans, même si les logements n’ont pas été construits par la SNHBM qui a procédé à des soumissions publiques.

Il est dans ce contexte que je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre du Logement :

  1. S’agit-il de la première incidence de ce type de défauts dans des logements commercialisés par la SNHBM ? Dans la négative, dans combien de résidences ou de maisons des défauts couverts par les garanties biennales ou décennales ont-ils été signalés dans le passé ?
  2. Quand Monsieur le Ministre estime-t-il que les problèmes constatés seront résolus ? Monsieur le Ministre interviendra-t-il auprès de la SNHBM notamment au vu de l’envergure de la subvention publique versée aux projets de construction de logements publics ?
  3. Qui est responsable de la prise en charge des coûts de la réparation des défauts voire du remplacement des équipements ou éléments affichant un défaut sous garantie ? S’agit-il de la SNHBM ou bien de la société ayant construit le logement ?
  4. Comment la SNHBM sélectionne-t-elle les entreprises privées ayant participé à une soumission publique pour la construction de logements commercialisés par la SNHBM ? Le choix est-il pris prioritairement en fonction des coûts ?
  5. Monsieur le Ministre estime-t-il que la SNHBM dispose des ressources dont elle a besoin pour prendre en charge toutes les missions dans le contexte de son rôle de plus en plus important en matière de construction de logements publics ? 

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.

Nathalie Oberweis

Députée

logo European Left logo GUE/NGL logo Transform! Europe