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Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question parlementaire suivante à Monsieur le ministre des Finances.
Le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » est accordé à l’acquéreur d’un logement VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sous condition que l’occupation soit effective dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition. L’inobservation de ce délai peut entraîner une obligation de remboursement de l’abattement accordé pour l’opération concernée.
Toutefois ce délai peut être prorogé par décision du directeur de l’administration de l’enregistrement et des domaines pour des cas d’exception et suivant qu’il sera jugé nécessaire au vu d’une demande écrite et dûment motivée, présentée par le bénéficiaire de l’abattement.
Est-ce que Monsieur le ministre peut me fournir un tableau reprenant, pour chaque année de 2015 à 2025, le nombre de demandes de prorogation du délai de quatre ans susmentionné (uniquement pour les immeubles en voie de construction), tout en spécifiant le pourcentage des demandes accordées et – si possible – la durée du délai supplémentaire accordé?
Le 22 février 2024 s’est tenu à Senningen le Logementsdësch, organisé en présence du Premier ministre Luc Frieden et du gouvernement CSV-DP. Présenté comme un moment clé pour répondre à la crise du logement et de la construction, cet événement s’inscrivait dans un contexte marqué par un net ralentissement du secteur immobilier depuis 2022.
Dès le départ, déi Lénk avait exprimé de sérieux doutes quant à la portée réelle de cette initiative. Nous estimions déjà qu’il s’agissait avant tout d’un exercice de communication et d’un espace de concertation privilégié avec les grands acteurs privés du secteur immobilier, plutôt qu’un véritable levier pour résoudre la crise du logement.
Deux ans plus tard, le constat est sans appel : les mesures issues de cet entre-soi ont eu un impact quasi nul sur la production de logements et sur l’accessibilité au logement pour la population.
Analyse du “Logementsdësch” : de la poudre aux yeux.
Un objectif limité : relancer le marché privé
L’objectif affiché du Logementsdësch était clair : relancer le secteur de la construction, en particulier le marché de la VEFA (vente en état futur d’achèvement), qui s’est effondré depuis 2022 pour atteindre entre 20 % et 40 % de son niveau moyen des années précédentes.
Cependant, même avant la crise, ces niveaux étaient insuffisants pour répondre à la demande. Relancer ce modèle ne pouvait donc, en soi, constituer une solution structurelle.
Des mesures déséquilibrées et inefficaces
Le paquet d’aides publiques (notamment les aides à l’accession) et les incitations fiscales (comme le « Bëllegen Akt ») ont, pour certaines, contribué à maintenir une certaine activité sur le marché de l’existant et ont, par conséquent, pu bénéficier aux primo-acquéreurs disposant de ressources suffisantes pour obtenir un crédit immobilier.
Cependant, ces mesures n’ont eu aucun impact sur le marché du neuf. Sans l’acquisition de logements en VEFA par l’État, la Ville de Luxembourg et d’autres promoteurs publics ou sociaux, ce marché serait resté quasiment à l’arrêt depuis 2023. L’investissement privé dans la VEFA demeure en effet à un niveau extrêmement faible.
Ces chiffres incluent les logements en VEFA acquis par les acteurs publics et sans but de lucre.
Nous en concluons que les mesures phares avancées par le gouvernement à l’hiver 2024, telles que l’amortissement accéléré de 6 % sur six ans pour les logements acquis en VEFA en 2024 et 2025, n’ont pas produit l’effet escompté.
Les mesures spécifiques au Logementsdësch
Les mesures issues du Logementsdësch visaient clairement à soutenir en priorité les acteurs privés du secteur immobilier, sans s’attaquer aux causes structurelles de la crise. L’exemple de Prolog S.A. est particulièrement révélateur : présentée comme un outil innovant pour sécuriser les ventes en VEFA, cette initiative bancaire n’a concerné au final qu’un nombre très limité de logements, sans effet notable sur la relance du marché. Le silence radio du gouvernement et des banques impliquées en dit long.
De même, les partenariats public-privé (PPP), largement mis en avant par le gouvernement, n’ont suscité qu’un intérêt très marginal de la part des promoteurs, certains appels à projets n’ayant même reçu aucune offre.
Quant aux simplifications administratives et aux assouplissements des normes environnementales, elles apparaissent non seulement inefficaces pour accélérer la construction, mais également problématiques sur le plan juridique, notamment au regard du droit européen.
Au-delà de leur inefficacité, ces mesures révèlent un problème plus profond : une politique du logement orientée vers les intérêts du secteur privé.
Le Logementsdësch a en effet réuni des banques, des promoteurs immobiliers, des représentants du secteur de la construction ainsi que des communes dans leur rôle d’autorités d’autorisation. En revanche, les acteurs directement concernés par la crise — syndicats, associations de locataires, acteurs publics du logement ou encore secteur social — ont été écartés les discussions.
Cette configuration a conduit à une vision biaisée des priorités. Les promoteurs, loin d’adapter leurs pratiques, ont maintenu des prix élevés en pariant sur un retour de la demande, contribuant ainsi à bloquer le marché. Plutôt que de corriger ce déséquilibre, le gouvernement a choisi de s’aligner sur ces intérêts, renforçant ainsi les mécanismes qui sont à l’origine même de la crise du logement.
Le logement public toujours insuffisant
Grand absent au Logementsdësch, le secteur des logements publicset abordables ne joue toujours qu’un rôle marginal sur le marché immobilier national. Les données disponibles illustrent clairement l’ampleur de cette marginalité : la production de logements publics reste très limitée et stagne à une moyenne d’environ 300 unités par an. Le nombre de logements effectivement livrés est systématiquement bien inférieur aux objectifs annoncés, et les dépenses publiques communiquées sont souvent surévaluées, la moitié (ou un peu plus) seulement étant réellement engagée.
En dépit des annonces spectaculaires, il n’y a donc aucune augmentation structurelle de l’offre de logements publics, qui demeure insuffisante pour répondre aux besoins réels.
Conclusions : quelles leçons tirer de cet échec ?
Le Logementsdësch a révélé les limites d’une politique centrée sur le marché privé et les intérêts des promoteurs. Il s’agissait avant tout d’une opération de communication : donner l’impression qu’une solution était apportée, alors que les personnes en difficulté pour se loger n’étaient jamais au centre des décisions. Dans un contexte déjà marqué par une crise du marché immobilier, la hausse des taux d’intérêt a encore fait grimper les loyers. Les mesures adoptées étaient essentiellement idéologiques et, comme le montrent les faits, n’ont eu aucun impact concret sur le marché du neuf ni sur l’accessibilité au logement.
Plusieurs leçons se dégagent :
Le marché privé ne résout pas la crise du logement. Les mécanismes du marché favorisent la rentabilité plutôt que l’accessibilité et ne permettent donc pas de répondre aux besoins réels.
Les incitations financières sont inefficaces sans régulation. Elles profitent surtout à une minorité de ménages très aisés et à des investisseurs dont le but primaire n’est pas forcément la création de logements.
L’État a mal ciblé ses priorités. Plutôt que de renforcer le logement public, le gouvernement a tenté de stimuler un modèle privé défaillant, au risque de laisser perdurer la crise.
Une dépendance excessive aux promoteurs privés. Le gouvernement a agi comme si ses intérêts coïncidaient avec ceux des promoteurs, ce qui est faux et a conduit à des décisions inefficaces.
Une concertation biaisée. Les principaux concernés — locataires, travailleurs, acteurs publics — ont été exclus des discussions, limitant la légitimité et l’efficacité des mesures adoptées.
Perspectives : des alternatives à la hauteur de la gravité de la situation
Avec les propositions issues du paquet logement de déi Lénk proposé il y a deux ans, au moins 1 000 logements abordables supplémentaires auraient pu être créés chaque année, en utilisant les moyens qui, aujourd’hui, restent inutilisés dans un marché qui n’est même pas revenu aux niveaux déjà trop bas d’avant la crise de la construction.
Nos revendications restent pleinement d’actualité et sont loin d’être irréalistes ou révolutionnaires :
Plafonnement des loyers, pour protéger les locataires et limiter la spéculation.
Renforcement et développement des promoteurs publics et à but non lucratif, ainsi que des bailleurs sociaux, afin d’augmenter durablement l’offre de logements abordables.
Nous défendons également des mesures complémentaires :
Un véritable Logementsdësch incluant tous les acteurs concernés, comme les syndicats, les associations de locataires, le SNHBM, le Fonds du Logement, les bailleurs sociaux (AIS et autres), ainsi que les communes. L’objectif : garantir que toutes les voix soient entendues et que les décisions prennent en compte les besoins réels.
Prolog 2.0 pour favoriser l’intervention des communes et des ASBL, en simplifiant les procédures et en accélérant le financement, pour permettre la mise en œuvre rapide des projets et éviter que les moyens publics restent bloqués ou inefficacement utilisés.
Améliorer les conditions de travail dans le secteur de la construction, notamment par une augmentation significative du salaire social minimum. Le pays a besoin de milliers d’ouvriers et d’artisans supplémentaires pour construire les logements dont le pays a besoin. Le Luxembourg ne peut pas se permettre la disparition d’entreprises ni la fuite de sa main-d’œuvre vers d’autres pays en raison de conditions de travail et de vie dégradées.
Conclusion
La crise du logement au Luxembourg ne pourra être résolue tant que les intérêts privés continueront de primer sur l’intérêt général. Le Logementsdësch illustre parfaitement l’impasse d’une politique qui place sa confiance dans le marché et les promoteurs privés. Deux ans après, les résultats sont là : la production de logements stagne, les mesures adoptées se révèlent inefficaces, et les inégalités d’accès au logement se sont aggravées.
Il est donc temps de changer de modèle : le logement doit devenir un droit fondamental, et non une marchandise, et l’action publique doit reprendre le dessus sur la spéculation privée. déi Lénk est prêt à porter cette alternative, avec des mesures concrètes pour réguler le marché, renforcer le logement public et garantir un accès abordable à tous.
Nom Scheitere vum Logementsdësch: Dréngend politesch Alternative géint d’Kris.
Den 22. Februar 2024 huet zu Senneng de Logementsdësch stattfonnt, organiséiert a Präsenz vum Premierminister Luc Frieden an der CSV-DP Regierung. Dësen Event gouf als Schlësselmoment presentéiert, fir op d’Immobilien- an d’Baukris ze reagéieren, déi sech ab 2022 ëmmer weider verschlëmmert huet.
Vun Ufank un hunn déi Lénk grouss Zweiwel un der reeller Tragwäit vun dëser Initiativ. Mir waren der Meenung, datt et sech virun allem ëm eng Kommunikatiounsaktioun an eng Concertatioun tëscht de grousse privaten Acteuren am Immobiliësecteur gehandelt huet, an net ëm e wierklecht Mëttel fir d’Wunnengskris ze léisen.
Zwee Joer méi spéit ass de Bilan däitlech: d’Mesuren, déi aus dësem entre-soi ervirgaange sinn, hate bal keen Impakt op d’Produktioun vu Wunnengen an op d’Accessibilitéit vum Logement fir d’Bevëlkerung.
Analyse vum Logementsdësch : Vill waarm Loft
E limitéiert Zil : de private Marché relancéieren
Dat ugekënnegt Zil vum Logementsdësch war kloer: de Bausecteur erëm ze relancéieren, besonnesch de VEFA-Marché (vente en état futur d’achèvement), dee säit 2022 staark agebrach ass a just nach tëscht 20 % an 40 % vum Duerchschnëttsniveau vun de Jore virdrun erreecht huet.
Allerdéngs war den Neibau scho virun der Kris net staark genuch, fir d’Demande ofzedecken. Sech eleng op de private Marché ze konzentréieren, konnt also u sech keng strukturell Léisung sinn.
Onbalancéiert an ineffikass Mesuren
De Pak vun ëffentlechen Aiden (virun allem fir d’Accessioun) an déi steierlech Incitatiounen (wéi de „Bëllegen Akt“) hunn zum Deel dozou bäigedroen, eng gewëssen Aktivitéit um Marché vum Bestand ze favoriséieren an hunn esou virun allem Stéit gehollef, déi genuch Moyenen haten, fir en Immobiliëkredit ze kréien.
Allerdéngs haten dës Mesuren keen Impakt op de Marché vum Neibau. Ouni d’Opkeef vu Wunnengen an der VEFA duerch de Staat, d’Stad Lëtzebuerg an aner ëffentlech oder sozial Promoteuren, wier dëse Marché säit 2023 bal komplett zum Stëllstand komm. Déi privat Investitiounen an der VEFA bleiwen nämlech extrem schwaach.
Dës Zuele beinhalten och d’Logementer déi vun ëffentlechen Acteure kaf gi sinn.
Fir déi Lénk heescht dat, datt déi Haaptmesuren, déi d’Regierung am Wanter 2024 presentéiert huet – wéi den amortissement accéléré vu 6 % iwwer 6 Joer fir VEFA-Wunnengen –, net den erhofften Effekt haten.
Déi spezifesch Mesure vum Logementsdësch
D’Mesuren déi um Logementsdësch beschloss gi si ware kloer drop ausgeriicht, virun allem de private Secteur ze ënnerstëtzen, ouni sech mat de strukturelle Problemer ausenanerzesetzen.
D’Beispill vu Prolog S.A. ass besonnesch aussagekräfteg: als innovatiivt Instrument presentéiert, huet dës Initiativ am Endeffekt just eng ganz limitéiert Unzuel u Wunnenge betraff an hat kee reellen Impakt op de Marché.
Och d’PPP (Public-Private Partnerships) hunn nëmme ganz wéineg Interesse bei Promoteuren ausgeléist, deelweis goufen d’Appeller fir Projeten esouguer ouni eng eenzeg Offer ofgeschloss.
Déi vereinfacht Prozeduren an d’Ofschwächung vum Naturschutz wäert sech weder als effikass erweisen, nach wäerte se soubal kënnen a Kraaft trieden. Den Avis vum Staatsrot léist scho knapps 1,5 Joer op sech warden an dee wäert et a sech hunn, mat Bléck op potenziell Verstéiss géint europäesch Naturschutzgesetzer.
Dës Mesurë weisen e fundamentale Problem: eng Wunnengspolitik, déi sech un den Interesse vu privaten Promoteuren orientéiert.
Um Logementsdësch waren haaptsächlech Banken, Promoteuren, Vertrieder vum Bausecteur a Gemengen (awer reng als Autorisatiounsinstanz) vertrueden. Déi Acteuren, déi direkt vun der Kris betraff sinn – Gewerkschaften, Locatairesvertriedungen, ëffentlech Acteuren oder de soziale Secteur – waren ausgeschloss.
Dëst huet zu enger falscher Prioritéitesetzung gefouert. D’Promoteuren hunn hir Präisser héich gehalen an op eng Erhuelung vun der Demande gewaart, wat de Marché blockéiert huet. D’Regierung huet sech un dës Logik ugepasst.
Den ëffentleche Wunnengsbau bleift schwaach
De Secteur vun de ëffentlechen an abordabele Wunnengen spillt nach ëmmer nëmmen eng marginal Roll um nationale Wunnengsmaart. Déi verfüügbar Donnéeë weisen däitlech, wéi grouss dës Marginalitéit ass: d’Produktioun vu ëffentleche Wunnenge bleift ganz limitéiert a stagnéiert bei enger Moyenne vun ongeféier 300 Eenheeten pro Joer. D’Zuel vun de Wunnengen, déi effektiv fäerdeggestallt ginn, läit systematesch däitlech ënner den ugekënnegten Ziler, an déi kommunizéiert ëffentlech Ausgaben sinn dacks iwwerschätzt – nëmmen d’Hallschent (oder e bëssen driwwer) gëtt tatsächlech agesat.
Trotz spektakulären Ukënnegungen gëtt et also keng strukturell Erhéijung vun der Offer un ëffentleche Wunnengen, déi weiderhin net genuch ass, fir de reelle Besoine gerecht ze ginn.
Conclusiounen : wat ass aus dësem Echec ze léieren ?
De Logementsdësch weist d’Limitte vun enger Politik, déi sech op de private Marché stäipt. Et war virun allem eng Kommunikatiounsaktioun, déi d’Illusioun geschaf huet, datt eppes géif gemaach ginn, obwuel déi betraffe Leit net am Mëttelpunkt stoungen.
D’Zënserhéijungen hunn d’Situatioun nach verschlëmmert an d’Loyere weider an d’Luucht gedriwwen. D’Mesuren, déi geholl goufen, waren haaptsächlech ideologesch an hate kee konkret Resultat.
D’Conclusioune sinn kloer:
De private Marché léist d’Wunnengskris net. De Marché bevirdeedelegt d’Rentabilitéit géigeniwwer vun der Accessibilitéit an äntfert domat net op d’Bedierfnisser vun de Leit.
Finanzincitatiounen ouni Regulatioun sinn ineffikass. Besonnesch eng kleng Zuel Stéit mat vill finanzielle Mëttelen an Investore profitéiere vun dëse Mesuren, deenen hiert Ziel et net onbedéngt ass fir gënschtege Wunnraum ze schafen.
De Staat huet seng Prioritéite falsch gesat. Amplaz den ëffentleche Wunnengsbau ze stäerken, setzt de Staat op e Privatmarché an der Kris a riskéiert, dass d’Situatioun sou nach schlëmmer gëtt.
Et besteet eng ze grouss Ofhängegkeet vu Promoteuren. D’Regierung schafft esou wéi wann hir Interesse mat deene vun de Promoteuren identesch wieren, mee dat ass net esou an huet zu schlechten Decisioune gefouert.
Eng klientelistesch Politik. Déi Haaptbetraffe — Locatairen, Salariéen an ëffentlech Acteuren — sinn aus den Diskussiounen ausgeschloss ginn, wat d’Legitimitéit an d’Effikassitéit vun de beschlossene Moossname limitéiert.
Perspektiven: Alternativen, déi der Gravitéit vun der Situatioun gerecht ginn
Mat de Propositiounen aus dem Wunnengspak vun déi Lénk, déi virun zwee Joer virgeluecht goufen, hätten op mannst 1.000 zousätzlech abordabel Wunnengen all Joer kënne geschafe ginn, andeems Mëttele genotzt gi wieren, déi haut ongenotzt bleiwen an engem Maart, deen nach net emol op déi schonn ze niddreg Niveaue vun virun der Baukris zeréckkomm ass.
Eis Fuerderunge bleiwen nach ëmmer vollstänneg aktuell a si wäit ewech dovun, onrealistesch oder revolutionär ze sinn:
Eng Plafonéierung vun de Loyeren, fir d’Locatairen ze schützen an d’Spekulatioun ze begrenzen.
Eng Stäerkung an en Ausbau vun ëffentlechen an net gewënnorientéierte Promoteuren, souwéi vu soziale Bailleuren, fir d’Offer un abordabele Wunnengen nohalteg ze erhéijen.
Mir verdeedegen och ergänzend Moossnamen:
E richtege Logementsdësch, deen all betraffen Acteure mat abënnt, wéi d’Gewerkschaften, d’Locatairesassociatiounen, den SNHBM, de Fonds du Logement, sozial Bailleuren (AIS an aner), souwéi d’Gemengen. D’Zil: sécherstellen, datt all Stëmmen héiere ginn an datt Decisiounen déi reell Besoinen berücksichtegen.
Prolog 2.0, fir d’Interventioun vun de Gemengen an den ASBLen ze fërderen, andeems Prozedure vereinfacht ginn an d’Finanzéierung beschleunegt gëtt, fir eng séier Ëmsetzung vu Projeten z’erméiglechen an ze verhënneren, datt ëffentlech Mëttele blockéiert bleiwen oder ineffikass agesat ginn.
D’Aarbechtskonditiounen am Bausecteur verbesseren, besonnesch duerch eng substantiell Erhéijung vum soziale Mindestloun. D’Land brauch dausende weider Aarbechter an Handwierker, fir déi Wunnengen ze bauen, déi gebraucht ginn. Lëtzebuerg kann et sech net leeschten, datt Entreprisë verschwannen oder datt d’Aarbechtskraaft an aner Länner ofwandert wéinst verschlechterte Liewens- an Aarbechtskonditiounen. Mir widderhuelen an dësem Kader och eis Fuerderung no enger ëffentlecher Baufirma, déi fir de Bau vun ëffentleche Wunnengen an den Asaz kënnt.
Conclusioun
D’Wunnengskris zu Lëtzebuerg kann net geléist ginn, soulaang privat Interesse weiderhin iwwer dem Allgemengwuel stinn. De Logementsdësch illustréiert perfekt d’Saakgaass vun enger Politik, déi hiert Vertrauen an de Marché an a privat Promoteure setzt. Zwee Joer méi spéit sinn d’Resultater kloer: d’Produktioun vu Wunnengen stagnéiert, déi proposéiert Moossname sinn ineffikass, an d’Ongläichheete beim Zougang zu Wunnengen hunn zougeholl.
Et ass also Zäit, de Modell ze änneren: Wunne muss zu engem Grondrecht ginn an net zu enger Wuer, an d’ëffentlech Handlung muss d’Iwwerhand iwwer privat Spekulatioun zeréckgewannen. déi Lénk ass bereet, dës Alternativ ze droen, mat konkrete Moossnamen, fir de Marché ze reguléieren, den ëffentleche Wunnengsbau ze stäerken an en abordabele Zougang fir jiddereen ze garantéieren.
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, nous vous prions de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Madame la Ministre de la Justice.
À la suite de notre question parlementaire du 23 juillet 2024, à laquelle Madame la Ministre a répondu le 26 septembre 2024, nous souhaiterions obtenir une mise à jour des données relatives à l’exécution des décisions d’expulsion ordonnées en matière de bail à usage d’habitation, en application de la loi modifiée du 21 septembre 2006, et ce depuis le 1er septembre 2024.
Dans ce contexte, nous aimerions poser les questions suivantes à Madame la Ministre :
Combien de procédures visant à obtenir l’autorisation du juge de paix de procéder à l’expulsion d’une personne sont actuellement en cours ?
Combien de procédures visant à obtenir une telle autorisation ont été traitées depuis le 1er septembre 2024 ?
Parmi ces demandes, combien ont donné lieu à une autorisation d’expulsion accordée par le juge de paix ?
Combien d’expulsions autorisées par le juge de paix ont effectivement été exécutées depuis le 1er septembre 2024 ?
Dans combien de cas, depuis le 1er septembre 2024, le juge de paix a-t-il accordé un sursis à l’exécution de la décision d’expulsion ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux,
D’CSV-DP Regierung huet an de leschte Méint vill Hiewelen an d’Gäng gesat fir de Leit ze soen, dass d’Logementspolitik eng vun hire grousse Prioritéite wier. Réischt d’lescht Woch huet de Logementsminister Claude Meisch bei der Presentatioun vum Gesetzesprojet iwwer d’abordabel Wunnengen d’Schafe vu 500 neien sou Wunnenge pro Joer versprach. Esou Zuele gi säit ville Jore vun de verschiddene Regierungen an de Raum geheit fir d’Leit ze berouege respektiv op e spéideren Zäitpunkt ze vertréischten. An der Realitéit ass et awer ni zu dëse Wunnenge komm an d’Situatioun um Logementsmarché, a besonnesch fir vill Locatairen a jonk Keefer ouni Eegekapital a Starthëllef vun doheem, ass ëmmer schlëmmer ginn. Dat riskéiert och esou weiderzegoen, wann d’Regierung weider mécht wéi bis elo.
2024 gouf massiv un der Steierschrauw gedréint an déi verschidde steierlech Privileegie fir Investisseuren, Promoteuren an Terrainsbesëtzer goufe jo bekanntlech bis Juni 2025 verlängert. Viru puer Méint huet d’Regierung Reformen am Naturschutz an an der kommunaler Planung virgestallt. D’Zilsetzung vun dëse Reforme wier et laut Regierung Reglementer beim Schutz vun Natur an Aartevillfalt ze vereinfachen oder ofzeschafe fir Bauprojeten ze beschleunegen.
Leit a Societéiten déi Terrain a vill Kapital hunn, sollen « entlaascht » gi fir, dass se dach sou frëndlech solle sinn a méi Wunnenge bauen.
Mir hunn et mat albekannten Iddien ze dinn, déi och an der Vergaangenheet näischt bruecht hunn, héchstens dassse de Steen als rengt Investitiounsprojet immens rentabel gemaach hunn, wouduerch d’Knappheet an d’Deierecht vun de Wunnenge jo grad verschäerft goufen.
Ganz schwéier Situatioun fir vill Keefer a Locatairen.
Déi aktuell Situatioun um Wunnengsmaart ass eng Katastroph. D’Präisser bei bestoende Wunnengen an Haiser sinn zwar gefall, mee d’Baisse ass net staark genuch fir dass se déi weider ze héich Zënstauxe kéint kompenséieren. Bei den Neibauten ass de Präis just marginal erofgaangen, dofir ass de Volume awer drastesch an de Keller gaang. Déi deck Promoteure probéieren d’Kris auszesëtzen a waarden of, ob se hir Margen net awer bäibehale kënnen. D’Offer ass also staark gefall, wat d’Präisser stabiliséiert op engem vill ze héijen Niveau. D’Konsequenz ass, dass grouss Deeler vun der Bevëlkerung näischt kafe kënnen an an der Locatioun bleiwen. D’Locatioun gëtt deementspriechend ëmmer méi deier. D’Loyere klamme säit puer Joer däitlech méi séier wéi d’Inflatioun, wouduerch d’Locatioun ëmmer méi Leit aarm mécht. D’Regierung ass awer net bereet d’Loyere méi staark gesetzlech z’encadréieren, well dat jo konträr wier zu der Regierungspolitik, déi de Bau vu Wunnengen duerch d’Versprieche vum maximale Profit un d’Promoteure wëll interessant maachen.
”D’Regierung ass an engem Däiwelskrees gefaangen, well all méi kloren Agrëff an de Marché als schiedlech fir de Bau vu Wunnengen ugesi gëtt, obwuel et jo genee dëse Marché ass, deen d’Wunnengsnout ausgeléist huet. Eng Diskussioun iwwer e Loyersdeckel ass vum Logementsminister op Mokuchsdag reportéiert ginn.”
Den ëffentleche Wunnengsbau ass ëmmer nach eng Niche.
Wéi ee Spillraum gëtt et da fir eng Regierung, déi de Logement verstäerkt aus der ëffentlecher Hand a privat Verantwortung iwwerdréit? Et bleift den abordabele Wunnengsbau, den de privaten a lukrativen Interesse bis elo virenthale bliwwen ass…bis elo.
Den Defizit un abordabele Wunnenge gouf viru Jore schonn op 30.000 geschat a säitdeem ass e just méi grouss ginn. De leschten Zuele vum Logementsministère no[1] ass d’Zuel vun den abordabele Wunnenge pro 100 Awunner souguer liicht réckleefeg säit 2021! Insgesamt ginn et ronn 3.800 Wunnengen an ëffentlecher Locatioun, wat ronn 1,5% vum gesamte Wunnengsbestand ausmécht. Sech also just op dëse klenge Beräich ze konzentréiere wier an eisen Ae komplett falsch. Méi konsequent Agrëffer an de private Marché sinn néideg.
Méi e genaue Bléck an den Inventaire vum Fonds spécial fir den abordabele Wunnengsbau veranschaulecht dëse Constat. Iwwer déi lescht 4 Joer sinn an der Moyenne all Joer 287 Wunnengen op de Marché komm. Wann dat weiderhinn de Rhythmus wier, dann hätte mer am Joer 2130 de Wunnengsbesoin vum Joer 2020 erfëllt. Dëse klengen reellen Output u Wunnengen läit bedenklech wäit ewech vun den Estimatiounen.
Dat selwecht trëfft op de Conventionnement zou. Déi estiméiert Unzuel un neie konventionéierte Wunnengen (d’Konventioun ass dem Bau virgelagert) leie ganz wäit hannert den Estimatiounen.
Rapports Fonds Spécial
Nombre estimé de logements conventionnés
Logements effectivement conventionnés
Total conventionnés depuis 2020
2020
8200 (2021-2025)
838
838
2021
7800 (2022-2026)
568
1406
2022
8500 (2023-2027)
464
1870
2023
728
2598
Doraus kann ee schléissen, dass ëffentlech a sozial Bauträger däitlech manner Wunnenge bauen oder kafen (a renovéieren) wéi se sech eigentlech géife wënschen, wat e.a. dorunner läit, dass ëffentlech Bauträger wéi d’SNHBM oder de Fonds du Logement e Manktem u Bauterrain[3] hu respektiv oft op komplizéierten an net séier verfügbaren[4] Terraine schaffe mussen, wéi z.B. op Industriefrichen. Dass den Output dann nach eng Kéier méi kleng respektiv lues ass wéi geplangt, hänkt an éischter Linn un feelende Ressourcen, besonnesch wat de Bau ugeet. Dowéinst ass et och esou schlëmm, dass an de leschten 2-3 Joer ronn 10% vum Personal am Bausecteur verluer gaange sinn, wéinst dem Réckgang vun den Aktivitéiten.
Hannert groussen Ukënnegunge verstoppe sech vill ze kleng Zuelen.
Des Zuele vum Fonds spécial iwwerrasche keen, den d’Depense vum Fonds am Bléck huet. Et fält op, dass 2021, 2022 an 2023 d’effektiv Depensen vum Fong all Joer bal identesch waren, se hu geschwankt tëscht 170 an 183 Milliounen €, trotz groussen Ukënnegungen. Mir hunn also e strukturelle Réckgang vun den Ausgaben am Logement wann een d’Präisdeierecht berécksiichtegt.
“Et ass keng antizyklesch Politik gemaach ginn. De Staat huet sech mam Privatmarché agereit an huet d’Aktivitéit an den Emploi net gestäipt. Dat ass geckeg an der Situatioun déi mer zu Lëtzebuerg hunn.“
An de kommende Jore solle laut Budget pluriannuell d’Depensen an der Theorie zwar drastesch eropgoen op iwwer 500 Milliounen € d’Joer, mee an der Praxis sollen se sech éischter em 300 Millioune € beweegen. Hei kënnt eng Erfarung aus de leschte Joren zum Ausdrock, déi weist, dass vill annoncéiert awer wéineg tatsächlech gebaut gëtt. Mee des budgetär Ofstufung dréit och der Angscht vun der Regierung Rechnung, dass de Programm mam verbëllegten Opkaf vu VEFA-Projeten en Echec kéint sinn. Dofir stinn nämlech pro Joer ronn 150 Milliounen am Budget vum Fonds Spécial. An déi lescht Méint an och Aussoe vum Logementsminister selwer weisen, dass entretemps Zweifel bestinn ob déi déck Promoteure wierklech wëlle mat hire Margen erofgoe fir dem Staat Projet’en ze verkafen. Sollt de Marché tatsächlech erëm zou sech kommen an d’Promoteure rëm zu héije Maartpräisser verkafe kënnen, da bleift d’VEFA-Opkaf Episoden als Sécherheetsnetz fir deck Promoteuren an Erënnerung, dat d’Regierung frëndlecherweis gespaant huet fir hinnen an der Kris gewësse Margen ze garantéieren.
All des Zuelen an Entwécklunge leeën no, dass eng Offensiv a Saachen abordabele Wunnengsbau net a Siicht ass.
Neit Gesetz soll 500 Wunnengen d’Joer bréngen !?
Mat der reforméierter Gesetzesgrondlag, déi de Logementsminister Meisch präsentéiert huet, wäert dat sécher net geléngen. Et ass e weidere Fall vun Augenwischerei, wou de Leit grouss Fortschrëtter versprach ginn, déi sech dann no Joren als falsch erausstellen.
De Gesetzesprojet beinhalt sécherlech e puer gutt Ännerungen, déi och vun den Acteuren um Terrain sou gefrot gi sinn. De Partage vun den Enquêtes sociales tëscht de soziale Bailleuren, déi zousätzlech Hëllef fir energeetesch Renovatiounen oder d’prise en compte vun der geographescher Lag vun engem Terrain bei der Berechnung vun der Subventionéierung fir de Kaf vum Terrain sinn esou positiv Beispiller. Mee et dierf een sech näischt virmaachen : mat dësen an anere Mesurë ginn net méi Wunnenge geschaf.
D’Neierung déi de Logementsminister dozou verleet huet fir vu 500 neie Wunnenge pro Joer ze schwätzen ass d’Aféierung vun der Entlounung vum investéierte Kapital och elo fir d’Gemengen fir de Bau vun enger abordabeler Wunneng, op dem Deel, den net souwisou vum Staat finanzéiert gëtt. Déi Mesure ass zwar richteg a kann de Gemengen, déi Wunnenge baue finanziell e bëssen ënnert d’Äerm gräifen. Allerdéngs wäerten doduerch net 100 Gemengen elo ufänke selwer ze bauen, wëll d’Hürde leien op anere Plazen. Mir ginn éischter dovunner aus, dass Gemengen déi souwisou baue frou iwwer déi Hëllef sinn an déi allermeescht – gréisstendeels kleng – Gemenge weiderhin net baue kënnen a wäerten. De Grond dofir ass, dass déi allermeescht Gemengen net genuch personell Ressourcen hu fir e Bauprojet ze stemmen, sief et an der Conceptioun, beim technesche Suivi oder dono beim Suivi social. Besonnesch wann d’Gemengen eleng gelooss ginn domat, wäerte weiderhi just déi puer grouss Gemengen bauen.[5]
“De Logementsminister Meisch leet sech also wäit aus der Fënster andeem e mengt, dass mat puer punktuellen Ännerungen den abordabele Wunnengsbau, deen an de leschte Jore bei ënner 300 Wunnengen d’Joer louch, op 800 Wunnenge géif eropgoen.”
Mat der Méiglechkeet fir Privatpromoteuren iwwer sougenannte Public-Private-Partnerships (PPP) an Zukunft an den abordabele Wunnengsbau anzeklammen, verstoppt sech am Gesetz awer e problematesche Paradigmewiessel. Andeem Privatpromoteuren op hiren Terrain’en abordabel Wunnenge bauen an déi zu engem Loyer ënnert mee wuel ganz no um Maartpräis u sozial Bailleuren verloune kënnen, subventionéiert de Staat also ëmmer méi Gewënnmargë vu Giorgetti & co mat. Well déi Terrainen awer a Promoteurshand bleiwen, falen d’Logementer um Enn Konventioun natierlech och un de Promoteur. Dat ass also eng Win-Win Situatioun, just dass de Promoteur zweemol de Winner ass. Dëst Gesetz ass also och ee Wee vun der Regierung fir hire Promoteurskollegen e Kaddo ze maachen.
Déi gréisste Problematik an der Virgoensweis vun der Regierung gesi mir an der mise en concurrence vun ëffentlechen a private Baudréier ëm Terrain’en an em Output vu Wunnengen duerch des gesetzlech Ännerungen. Déi Konkurrenz ass vu vir era verfälscht en faveur vun de Privaten, wëll déi – contrairement zu ëffentleche Baudréier – oft eege Baufirmen a bei der Vergab vun de Wunnengen och net op déi selwecht Critèren (Enquête sociale) Rücksicht mussen huelen. Privat Promoteuren wäerten och nei Terrainen kafen an net op hirem Terrainsbestand bauen, wouduerch och nach Konkurrenz a Präisdeierecht um Foncier kéinten entstoen. An eisen Ae besteet duerchaus de Risiko, dass den ëffentleche Wunnengsbau ëmmer méi ausgehielegt gëtt.
Reell Problemer erkennen. Richteg Léisunge a Kraaft setzen.
Déi drénglechst Aufgab besteet doran de Locatairen d’Laascht vun der aktueller Kris vun den héijen Zënsen an dem Blocage tëscht Offer an Demande bei den Acquisitioune vun de Schëlleren ze huelen.
Mir brauchen en Deckel op de Loyeren an eng Stäerkung vun de Rechter vu Locatairë fir gesetzes- an net maartkonform Loyeren duerchzesetzen.
D’Nofro no Wunnengen an der Locatioun gëtt strukturell bei wäitem net vum private Marché befriddegt an duerch déi aktuell Situatioun (héich Zënsen) verschlëmmert sech dat. Just de Staat an d’Gemenge kënnen dee Stëllstand briechen an d’Aktivitéit erëm ukierpen.
Staat a Gemenge mussen däitlech méi finanziell Mëttel investéiere fir de Manktem un Aktivitéit um Privatmarché z’iwwerbrécken a strukturell méi wichteg am Wunnengsbau ze ginn. De Fonds spécial brauch dofir nach däitlech méi Moyen’en, besonnesch och fir de Kaf vu Bauterrain ze vergréisseren.
Privat Promoteure sollen am abordabele Wunnengsbau keng Roll spillen, mee dofir awer bei all PAP iwwer 10 Wunnunitéiten 30% abordabel Locatiounswunnengen musse virgesinn, déi un ëffentlech Promoteuren cédéiert ginn. Bei PAP’en vu 5-9 Wunnenge soll dësen Taux bei 15% leien.
Gemenge sinn an eisen Aen als Planer vun den Uertschaften a Quartieren an duerch d’Proximitéit déi ideal Wunnengsbauer. Se brauche just déi néideg Moyen’e fir dat och kënnen ze maachen. Mee dat neit Gesetz stellt dat net bereet.
Bereetstellung vu finanzielle Mëttel fir den Opbau vun den néidege personnelle Kapazitéite fir de Wunnengsbau an den eenzelne Gemengen oder an interkommunale Syndikater.
Perspektivesch en minimalen Taux vun abordabele Mietwunnenge fir all Gemeng festleeën.
Ëffentlech Bauträger hunn e ganz kloeren Defizit géigeniwwer grousse Promoteuren : si hu keng Baufirma, déi se prioritär op hire Projet’en asetze kënnen.
Schafe vun enger ëffentlecher Baufirma, déi just fir Bauprojet’e vun ëffentlechen Träger agesat gëtt an eng positiv Hiewelwierkung op d’Léin an d’Aarbechtsbedéngungen am ganze Bausecteur huet.
La crise du logement ne sera pas résolue par les promoteurs privés : L’Etat et les communes doivet prendre leur responsabilité.
Le gouvernement CSV-DP a récemment fait beaucoup d’efforts pour faire comprendre aux gens que la politique du logement était l’une de ses grandes priorités.La semaine dernière, le ministre du Logement Claude Meisch a présenté un projet de loi sur les logements abordables, dans lequel il promettait 500 nouveaux logements abordables par an.Depuis des années, les différents gouvernements ont dépensé beaucoup d’argent pour calmer les gens ou les faire patienter.Mais la réalité est tout autre et la situation sur le marché du logement ne s’est pas améliorée. Pour de nombreux locataires et jeunes employés sans capital propre et sans coup de pouce de la part de leur famille, la situation devient de plus en plus difficile.Cela risque de continuer si le gouvernement continue à agir comme jusqu’à présent.
En 2024, la loi sur les terrains constructibles, qui offre différents privilèges aux investisseurs, promoteurs et acquéreurs de terrains, a été prolongée jusqu’en juin 2025. En automne le gouvernement a mis en place des réformes dans le domaine de la protection de la nature et de la planification communale. Selon le gouvernement, l’objectif de cette réforme serait de simplifier ou d’abolir les réglementations en matière de protection de la nature et de la biodiversité afin d’accélérer les projets de construction.
Les propriétaires et les sociétés qui possèdent des terrains et beaucoup de capitaux sont donc « déchargés » et le gouvernement espère qu’ils auront l’amabilité de construire plus de logements abordables.
Nous avons affaire à des idées bien connues qui n’ont rien apporté dans le passé, si ce n’est qu’elles ont fait de l’investissment dans la pierre une activité extrêmement rentable, ce qui a aggravé la pénurie de logements.
Une situation très difficile pour de nombreux locataires et primo-acquéreurs.
La situation actuelle sur le marché du logement est catastrophique. Les prix des logements existants et des maisons ont certes baissé, mais la baisse n’est pas assez forte pour compenser la hausse continue des taux d’intérêt. Le prix des nouvelles constructions a baissé de façon marginale, mais le volume a chuté de façon drastique.
Les gros promoteurs immobiliers essaient de surmonter la crise et de voir s’ils ne peuvent pas maintenir leurs marges. L’offre a donc fortement baissé, ce qui a stabilisé les prix à un niveau beaucoup trop élevé. La conséquence est qu’une grande partie de la population ne peut pas se permettre d’acheter un logement et reste coincée sur le marché locatif de plus en plus tendu. Les loyers augmentent plus vite que l’inflation depuis plusieurs années ce qui rend le logement de plus en plus inaccessible. Le gouvernement n’est toutefois pas prêt à encadrer plus strictement les loyers par la loi, car cela irait à l’encontre de la politique gouvernementale qui veut rendre la construction de logements toujours plus rentable en promettant un profit maximal aux promoteurs.
«Le gouvernement est pris dans un cercle vicieux, car il considère toute ingérence dans le marché comme contraire à l’augmentation de l’offre de logements, même si la pénurie de logements à été exacerbée par les dynamiques de marché.Une discussion sur un plafond des loyers a été renvoyée aux calendes grecques par le ministre du Logement. »
Le logement public reste une niche.
Quelle marge de manœuvre reste-t-il à un gouvernement qui délègue de plus en plus la responsabilité du logement aux acteurs privés ? Il reste la construction de logements abordables, qui jusqu’à présent a été négligée par les intérêts privés et lucratifs… jusqu’à présent.
Le déficit de logements abordables était déjà estimé à 30.000 il y a quelques années et il a encore augmenté depuis. Selon les dernières estimations du ministère du Logement[1], le nombre de logements abordables pour 100 habitants aurait même reculé depuis 2021! Au total, il y a environ 3.800 logements locatifs publics, ce qui représente environ 1,5 % du parc immobilier total. Se concentrer uniquement sur ce petit domaine serait donc complètement erroné. Il est nécessaire d’agir de manière plus conséquente sur le marché privé.
Un examen plus précis des inventaires du Fonds spécial pour la construction de logements abordables confirme ce constat. Au cours des quatre dernières années, 287 logements publics ont été mis sur le marché en moyenne chaque année. Si ce rythme se maintenait, nous aurions atteint en 2130 le besoin en logements de l’année 2020. Ces chiffres de production et de logements sont bien en deçà des estimations.
Ce constat s’applique également au conventionnement. Les estimations concernant le nombre de logements neufs conventionnés sont très éloignées des estimations.
Rapports Fonds Spécial
Nombre estimé de logements conventionnés
Logements effectivement conventionnés
Total conventionnés depuis 2020
2020
8200 (2021-2025)
838
838
2021
7800 (2022-2026)
568
1406
2022
8500 (2023-2027)
464
1870
2023
728
2598
On peut en conclure que les promoteurs immobiliers publics et sociaux construisent ou achètent (et rénovent) des logements de manière moins importante qu’ils ne le souhaitent. Ce déficit est sûrement dû au manque de terrains à bâtir[3] ou au fait que les promoteurs publics, comme le Fonds du Logement, détiennent souvent des terrains complexes ou pas directement disponibles[4], comme les friches industrielles. De plus, la production de logements des promoteurs est souvent plus lente que prévue à cause d’un manque de ressources notamment en ce qui concerne la planification et la construction. Le recul de 10% de l’emploi dans le secteur de la construction est à cause de la baisse des activités est donc particulièrement problématique en vue d’une relance des activités éventuelle.
Les grandes annonces cachent de faibles résultats.
Ces chiffres ne surprennent guère si on tient compte les dépenses réelles du Fonds spécial. Il convient de noter qu’en 2021, 2022 et 2023, les dépenses réelles du fonds ont été les mêmes chaque année, oscillant entre 170 et 183 millions d’euros, malgré les grandes annonces. Nous avons donc assisté à une baisse structurelle des dépenses de logement si l’on tient compte de la hausse des prix.
«Aucune politique anticyclique n’a été mise en place. L’État s’est aligné sur le marché privé et n’a pas stimulé l’activité et l’emploi.»
Le budget pluriannuel prévoit une augmentation considérable des dépenses théoriques au cours des prochaines années pour atteindre plus de 500 millions d’euros par an, mais dans la pratique, elles devraient se situer autour de 300 millions d’euros de dépenses réelles. Cet écart s’explique par l’expérience de ces dernières années qui nous enseigne que beaucoup de projets sont annoncés mais peu sont réellement construits. Mais cet écart budgétaire tient également compte de la crainte du gouvernement que le programme d’acquisition des VEFA risque d’échouer. En effet, pour chaque année d’ici 2028, environ 150 millions d’euros sont alloués au budget du Fonds Spécial pour les VEFA. Or, le ministre du Logement lui-même a récemment indiqué qu’il y avait des doutes quant à la volonté réelle des promoteurs de vendre des projets à l’État à des prix raisonnables. Si le marché devait effectivement se rétablir et permettre aux promoteurs de vendre à des prix plus avantageux, l’épisode de la VEFA restera dans les mémoires comme un échec gouvernemental qui proposait une alliance aux gros promoteurs mais qui n’en voulaient pas.
Tous ces chiffres et développements laissent entendre qu’une offensive en matière de construction de logements abordables n’est pas à l’ordre du jour.
Le ministre promet 500 nouveaux logements par an !?
La nouvelle base légale présentée par le ministre du Logement Claude Meisch n’y contribuera pas. C’est encore un cas de tromperie, où l’on promet aux gens de grands progrès qui ne se réalisent jamais.
Le projet de loi contient certes quelques bonnes modifications demandées par les acteurs sur le terrain. Le partage des enquêtes sociales entre les bailleurs sociaux, l’aide supplémentaire pour les rénovations énergétiques ou la prise en compte de la situation géographique d’un terrain lors du calcul du subventionnement pour l’acquisition du terrain sont des exemples positifs. Mais il ne faut pas se leurrer : ces mesures ne permettront pas de créer plus de logements.
La réforme qui a incité le ministre du Logement à promettre 500 nouveaux logements abordables par an, réside dans la rémunération du capital investi au profit des communes pour la construction de logements abordables, pour la partie qui n’est pas financée par l’État. Cette mesure est certes juste et peut soulager financièrement les communes qui construisent des logements. Cependant, cela n’inciterait pas pour autant 100 communes à se lancer elles-mêmes dans la construction, car les obstacles se se trouvent ailleurs. Nous en concluons tout d’abord que les communes qui construisent déjà actuellement peuvent compter sur une aide supplémentaire de l’État. Mais la plupart des communes, pour la plupart de petite taille, ne pourront toujours pas construire ni entretenir de nouveaux logements abordables. La raison en est que la plupart des communes ne disposent pas de suffisamment de ressources humaines pour mener à bien un projet de construction, que ce soit dans la conception, le suivi technique ou le suivi social.[5]
« Le ministre du logement Claude Meisch prend donc un gros risque en nous faisant penser qu’avec quelques modifications ponctuelles, la création de logements abordables, qui était inférieur à 300 logements par an ces dernières années, devrait passer à 800 logements. »
Avec l’ouverture de la création de logements abordables aux promoteurs privés dans le cadre de partenariats public-privé (PPP)le projet de loi effectue un changement de paradigme problématique. Si les promoteurs privés construisent des logements abordables sur leurs terrains et peuvent les louer à un loyer inférieur à celui du marché à des bailleurs sociaux, l’État subventionnera directement les marges bénéficiaires de Giorgetti et consorts. Vu que ces terrains resteront aux mains des promoteurs privés, les logements construits sur ces terrains leur appartiendront évidemment à la fin du conventionnement. Les promoteurs pourront donc les vendre ou louer aux prix du marché. C’est une situation gagnant-gagnant pour les promoteurs. Cette loi est donc aussi un moyen pour le gouvernement de faire un cadeau à ses amis promoteurs.
Le plus gros problème qui en résulte est la mise en concurrence des entreprises de construction publiques et privées pour les terrains et la construction de logements. La concurrence est faussée en faveur des promoteurs privés, qui, contrairement aux promoteurs publics, ont souvent leurs propres entreprises de construction et ne doivent pas non plus tenir compte des mêmes critères (enquête sociale) lors de l’attribution des logements. Les promoteurs privés pourraient également acheter de nouveaux terrains et ne pas construire sur les terrains qu’ils détiennent depuis des années, ce qui pourrait également entraîner une concurrence et une augmentation des prix des terrains. A nos yeux, il y a clairement un risque que la construction de logements abordables en sera la grande victime.
Comprendre les vrais problèmes. Mettre en œuvre les bonnes solutions.
La tâche la plus urgente consiste à décharger les locataires des effets de la crise actuelle et plus généralement de la hausse illimitée des prix des loyers.
Nous avons besoin d’un plafonnement des loyers et d’un renforcement des droits des locataires pour obtenir des loyers conformes à la loi au lieu de loyers qui répondent aux lois du marché.
La demande de logements locatifs n’est de loin pas satisfaite par le marché privé et la situation actuelle (taux d’intérêt élevés) ne fait qu’aggraver la situation. Seuls l’État et les communes peuvent mettre fin à cette situation et relancer l’activité.
L‘État et les communes doivent investir davantage de moyens financiers pour combler le manque d’activité sur le marché privé et devenir structurellement plus importants dans la construction de logements. Le Fonds spécial a donc besoin de moyens supplémentaires, en particulier pour augmenter le nombre de terrains à bâtir.
Les promoteurs privés doivent rester écartés de la construction de logements abordables, mais être obligés de prévoir 30 % de logements locatifs abordables à céder aux promoteurs publics pour tous les PAP de plus de 10 unités de logement.Pour les PAP de 5 à 9 logements, ce taux devrait être de 15 %.
En tant qu’aménageurs de villes et de quartiers, les communes sont, à nos yeux, les constructeurs de logements idéaux. Elles ont juste besoin des moyens nécessaires pour pouvoir le faire. Mais la nouvelle loi ne le permettra pas.
Mettre à disposition des moyens financiers pour la création des capacités nécessaires à la construction de logements dans les différentes communes ou dans les syndicats intercommunaux.
Introduire à moyen terme un taux minimum de logements locatifs abordables pour toutes les communes.
Les promoteurs publics ont un déficit évident par rapport aux grands promoteurs privés : ils n’ont pas d’entreprise de construction sur laquelle ils peuvent s’appuyer pour leurs projets prioritaires.
Créer une entreprise de construction publique déployable uniquement pour des projets de construction de promoteurs publics et qui aura un impact positif sur l’emploi et les conditions de travail dans l’ensemble du secteur de la construction.
Selon mes informations, une douzaine de logements publics initialement destinés aux personnes travaillant à l’Administration des Douanes et Accises situés à Bettembourg, seraient inoccupés depuis plusieurs années. Leur état de délabrement avancé ne permettant pas une occupation dans l’immédiat, Monsieur le ministre du Logement a récemment annoncé la rénovation des immeubles par le Fonds du Logement.
En 2021, la députée Nathalie Oberweis avait demandé (question n°5165) des précisions au sujet d’une situation semblable à Colmar-Berg où des logements de service seraient restés inoccupés pendant plusieurs années. En réponse à cette question, Messieurs les Ministres de l’époque évoquaient l’élaboration prochaine d’un PAP pour le site en question.
Dans sa réponse à la question n°4629 en 2021, Monsieur le ministre des Finances de l’époque indiquait que le parc des immeubles destinés à des fins d’habitation se caractériserait par une grande hétérogénéité et que par conséquent il ne serait pas en mesure de fournir un relevé exhaustif de tous ces immeubles et de leur affectation tout en précisant qu’une partie des anciens logements de service serait mise à disposition d’associations en relation avec le logement de personnes.
Partant je voudrais poser les questions suivantes à Messieurs les Ministres :
Combien de logements de service détenus par l’Etat sont encore utilisés à cet effet ? Ce chiffre est-il appelé à évoluer dans les années à venir ?
Combien de logements de service de l’Etat ne sont plus utilisés à cet effet?
Combien des logements en question ont été mis à disposition d’associations en relations avec le logement de personnes ? Combien de ces logements ont dû être rénovés avant leur mise à dispositon des associations en question ?
Combien d’anciens logements de service sont actuellement en cours de rénovation en vue d’une mise à disposition des associations en question ?
Combien d’anciens logements de service sont actuellement inoccupés et ne font pas l’objet d’une rénovation en cours ?
Est-il vrai que les logements anciennement habités par des fonctionnaires de la douane à Bettembourg seront rénovés par le Fonds du Logement ? Dans l’affirmative, pour quand l’achèvement des travaux est-il prévu ? Quelle sera l’affectation des immeubles une fois remis en état ?
Quel est l’état d’avancement du schéma directeur respectivement du PAP pour le site des logements de service inoccupés à Colmar-Berg ? Messieurs les Ministres peuvent-ils donner des indications sur l’affectation envisagée ou décidée pour les immeubles sur le site en question ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux,
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question suivante à Monsieur le ministre du Logement et à Monsieur le ministre de la Grande Région.
Un reportage récemment publié dans le journal Le Monde a mis en lumière les évolutions en matière de logement dans les communes françaises proche de la frontière franco-luxembourgeoise. L’article cite entre autres des élu.e.s locaux qui pointent du doigt des entreprises luxembourgeoises qui achèteraient ou loueraient des logements en France pour y faire dormir leurs ouvriers dans des conditions souvent indécentes. De nombreux immeubles seraient transformés pour y héberger un maximum de personnes dans des chambres ou des petits studios souvent loués à des prix élevés. Cette prolifération de petits logements et de chambres à louer entrainerait de nombreux problèmes au niveau de la planification urbaine et des services publics pour les communes concernées. L’impact négatif de la pénurie de logements abordables au Luxembourg sur les communes à la frontière franco-luxembourgeoise est donc indéniable.
Dans ce contexte je voudrais rappeler l’étude de faisabilité en vue de la création d’un Observatoire Transfrontalier du Logement présentée lors d’une réunion de la Commission du Logement le 14 mai 2020. Cet observatoire serait censé permettre de faire progresser la connaissance en matière de logement, e.a. en ce qui concerne le fonctionnement des marchés immobiliers des régions voisines du Luxembourg. Parmi les thèmes prioritaires présentés lors de cette réunion pour une telle coopération en Grande Région figuraient la mobilité résidentielle transfrontalière, les conditions des logements et les besoins en logements abordables en Grande Région.
Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le ministre du Logement et à Monsieur le ministre de la Grande Région :
Messieurs les Ministres sont-ils en faveur de la création d’un Observatoire Transfrontalier du Logement ? Dans l’affirmative, quel scénario préconisent-ils pour la création d’un tel observatoire ?
Quelle importance accorderaient-ils aux travaux scientifiques réalisés par un tel observatoire dans la définition des politiques publiques en matière de logement dans l’espace transfrontalier ?
Les travaux en vue de la création d’un tel observatoire ont-ils progressé depuis la présentation du projet en commission en 2020 ?
Messieurs les Ministres sont-ils conscients des situations de logement souvent difficiles des travailleurs frontaliers ainsi que de la pression exercée par les marchés du logement et du travail luxembourgeois sur les communes françaises à la frontière franco-luxemborugeoise ? Messieurs les Ministres sont-ils plus particulièrement conscients des activités immobilières d’entreprises luxembourgeoises dans les communes françaises pour y faire dormir leurs salarié.e.s ?
Dans l’affirmative, Messieurs les Ministres entendent-ils prendre des mesures pour soutenir les communes concernées voire pour réduire la pression exercée par l’économie luxembourgoise sur les localités frontalières françaises ? Si oui, lesquelles ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je voudrais poser la question parlementaire suivante à Monsieur le Ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.
La nouvelle loi du 7 août 2023 sur le logement abordable prévoit de nouvelles modalités pour le calcul de la rémunération du capital investi par les promoteurs sociaux dans la viabilisation de terrains et la construction voire la rénovation de logements abordables.
Ainsi le montant de la rémunération du capital investi est déterminé pour chaque logement en fonction des taux de rémunération du capital investi en vigueur au moment de la signature de la convention prévue à l’article 21 de la loi. Ces taux de rémunération du capital investi ne figurent pourtant pas dans le texte de loi mais sont fixés par voie règlementaire.
Cependant, à ma connaissance, le règlement grand-ducal en question n’a pas encore été approuvé par le gouvernement réuni en conseil. Par conséquent, nombre de promoteurs sociaux n’ont pas accès au crédit au vu de la non-fixation des taux de la rémunération du capital investi et se retrouvent dans l’incapacité de faire avancer leurs dossiers de convention.
De même les règlements grand-ducaux concernant la fixation des montants de la couverture des frais d’exploitation encourus par les promoteurs respectivement de la couverture des frais de gestion des logements subis par les bailleurs font toujours défaut.
Cette absence d’une base légale entrave une planification financière solide des projets des promoteurs et bailleurs sociaux et risque de bloquer voire de retarder leurs projets de création de logements abordables.
Partant je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :
Monsieur le Ministre peut-il confirmer que les règlements grand-ducaux en question n’ont toujours pas été à l’ordre du jour du conseil de gouvernement ? Dans l’affirmative, pour quelles raisons les règlements n’ont-t-ils pas encore été approuvés ?
Combien de promoteurs sociaux sont actuellement conventionnés avec le Ministère du Logement ? Combien de projets respectivement de logements sont couverts par ces conventions ?
Combien de promoteurs sociaux sont actuellement bloqués au niveau de leur demande de crédit auprès d’un établissement de crédit pour l’acquisition de logements conventionnés depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi à cause de l’absence d’une base légale en matière de taux de rémunération du capital investi respectivement des montants des frais d’exploitation et de gestion ? Combien de projets de construction respectivement de logement sont concernés ?
Monsieur le Ministre est-il déjà intervenu auprès des établissements de crédit pour faciliter l’accès au crédit de promoteurs sociaux actuellement bloqués dans leurs démarches à cause de l’absence de la base légale en matière de taux de rémunération du capital investi ?
A ma connaissance, les établissements de crédit auraient effectué des calculs qui montreraient que les promoteurs sociaux devraient, selon les dispositions prévues par la nouvelle loi, avoir recours aux forfaits de gestion pourtant destinés aux bailleurs sociaux pour être en mesure de supporter le remboursement des prêts contractés pour financer leur apport propre dans le cadre de la construction ou de l’acquisition de logements.
Monsieur le Ministre est-il au courant de ces calculs ? Dans l’affirmative, estime-t-il que de telles conditions liées à l’octroi d’un prêt seraient soutenables pour les promoteurs ainsi que pour les bailleurs sociaux ?
Wann de Marc Giorgetti opdëscht – ee vun de gréissten Immobiliëpromoteuren am Land, deen iwwer 50 Hektar Bauland schwéier ass -, da grommelt beim Lëtzebuerger Politgratin schonn de Bauch. Ënnert aneren Dëschgenossen hunn den eemolegen LSAP-Minister Etienne Schneider, de Spëtzekandidat vun der CSV Luc Frieden, d’Stater DP-Buergermeeschtesch an Deputéierte Lydie Polfer an den DP-Staatsrot Alain Kinsch sech et gutt schmaache gelooss, wéi ee bei RTL ka liesen.
Wann ee weess wéi een enorme Pouvoir déi grouss Promoteuren am Land hunn, well si am Besëtz vun engem Groussdeel vum Bauterrain sinn an also effikass kënnen op d’Präisser vun den Immobilien awierke fir hir Täschen ze fëllen, dann ass et méi wéi verwerflech wann d’Politik sech bei dëse Promoteuren ubiedert.
Wéi dem Alain Kinsch seng Presenz weist, sinn enk Kontakter tëschent der héijer Kierpeerschaft an de Promoteuren anscheinend üblech. Et sief hei nach ee Mol hunn d’Affär Becca-Lux verwisen.
Wann ee wëll, dass Beweegung an d’Logementspolitik kënnt muss een och de Pouvoir vun de Promoteure briechen a wann een en dezente Politiker ass, da geet een net op esou een Iessen, aus Respekt fir déi vill Leit, déi sech zu Lëtzebuerg keng dezent Wunneng méi kënne leeschten.
D’Big Four an dichteg Geschäftsaffekote schreiwen d’Legislatioun fir d’Finanzplaz an d’Politiker drénken de Promoteuren de Schampes aus der Hand, wärend Aarbechter sech op Chantiere fir de Mindestloun de Réck futti maachen a Famillje mat engem normale Salaire sech keen Daach iwwert dem Kapp méi kënne leeschten.
Et ass ee Condensé vun allem wat hei am Land an der Politik schif leeft.
Girogetti dresse la table pour le gratin politique.
Quand Marc Giorgetti – l’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays, propriétaire de plus de 50 hectares de terrains constructibles – dresse la table, l’estomac du gratin politique luxembourgeois grogne déjà. Entre autres commensaux, l’ancien ministre du LSAP Etienne Schneider, le candidat tête de liste du CSV Luc Frieden, la bourgmestre de la Ville et députée DP Lydie Polfer et le conseiller d’État DP Alain Kinsch ne se sont pas fait priés, comme vous pouvez le lire sur RTL.
Si l’on connaît l’énorme pouvoir des promoteurs qui possèdent une grande partie des terrains à bâtir et peuvent donc influencer efficacement les prix de l’immobilier pour remplir leurs poches, il est plus que répréhensible que des politiques acceptent ce genre d’invitation.
Comme le montre la présence d’Alain Kinsch, les contacts étroits entre le Conseil d’Etat et les promoteurs sont monnaie courante. Rappelons-nous de l’affaire Becca-Lux.
Pour voir des progrès dans la politique du logement, il faut briser le pouvoir des promoteurs et un homme ou une femme politique honnête ne se rend pas à un tel dîner, par respect pour les nombreuses personnes qui ne peuvent plus se payer un logement décent.
Les Big Four et les avocats d’affaires importants rédigent la législation pour la place financière et les politiques boivent le champagne des mains des promoteurs, tandis que les ouvriers des chantiers se cassent le dos pour le salaire minimum et que les familles avec un salaire normal ne peuvent plus se payer un toit sur leurs têtes.
C’est un condensé de tout ce qui ne va pas en politique dans ce pays.
De 16. August 2023 haten déi Lénk eng Logementsaktioun organiséiert wou mir eng Bâche op Spanplacke gehaangen hunn, déi d’Façade vun engem Gebai an der neier Avenue bedeckt, dat schonn säit Joeren einfach eidel stoe geloss gëtt. Op der Bâche, déi mer opgehaangen hunn, hu mer gefrot: „ Wiem gehéiert dëst Haus?“ Mat dëser Aktioun wollte mir zu Lëtzebuerg op de Problem vun der Immobiliëspekulatioun opmierksam maachen. An engem Land wou d’Wunnengsnout esou grouss ass, kënne mir eis et net erlaben d’Spekulatioun ze dulden.
Mir hunn d’Bâche erofgeholl, nodeem mir eng „mise en demeure“ vum enger Affekotenetüd kritt hunn, déi eis virgeworf huet eis um Privateegentum vu sengem Client vergraff ze hunn.
Mee wien ass dann de Client, deen direkt dat ganzt juristescht Arsenal ausschöpft fir eng politesch Partei mat engem rosene Bréif ofzeschrécken? Et handelt sech hei ëm d‘Firma mam Numm The Avenue Property SA. Eng Immobiliëgesellschaft also.
Et ass symptomatesch fir ee Land an deem de Privateegentum esou en héije Stellewert huet. D’Interesse vun enger pirvater Firma stinn hei kloer iwwert den Interesse vun der Allgemengheet. Souguer eng symbolësch Aktioun gëtt als direkten Ugrëff op d’Recht op Privatbesëtz ausgeluecht. Dobäi hu mer d’Gebäi verschéinert mat enger propperer rouder Bâche, déi eng délabréiert Korkwand mat Pabeierfetze vun aalen Affichen drop verstoppt huet. Et ass erstaunlech, dass d’Stader Gemeng dat iwwer Joeren an der neier Avenue einfach sou duld.
Dëst Gebai an der neier Avenue kéint ville Leit eng Wunngeleeënheet bidden. Esou Gebaier dierfe net einfach eidelstoen fir dass irgendeng obskur Boîte domat spekuléieren kann. The Avenue Property soll also sou séier wéi méiglech kucken dëse potenzielle Wunnraum ze mobiliséieren.
Fir retizent Spekultanten ze zwénge Wunnengen op de Maart ze bréngen, fuerderen déi Lénk eng Spekulatiounssteier.
L’empire contre-attaque.
Le 16 août 2023, la Gauche avait organisé une action logement pendant laquelle nous avions fixé une bâche sur des panneaux de bois aggloméré protégeant la façade d’un immeuble de la nouvelle avenue, qui est inoccupé depuis des années. Sur la bâche que nous avions accrochée, nous demandions : « À qui appartient cette maison ? » Par cette action, nous voulions attirer l’attention sur le problème de la spéculation immobilière au Luxembourg. Dans un pays où la pénurie de logements est si grande, nous ne pouvons pas nous permettre de tolérer la spéculation.
Nous avons retiré la couverture après avoir reçu une mise en demeure d’un cabinet d’avocats qui nous accuse de dégrader la propriété privée de son client.
Mais qui est le client qui épuise d’emblée tout l’arsenal juridique pour effrayer un parti politique avec une lettre au ton menaçant ? Il s’agit d’une société appelée The Avenue Property SA. Une société immobilière donc.
C’est symptomatique d’un pays dans lequel la propriété privée a une si grande valeur. Les intérêts d’une entreprise privée sont clairement supérieurs à ceux du grand public. Même une action symbolique est interprétée comme une atteinte directe au droit à la propriété privée. De plus, nous avons embelli le bâtiment avec une bâche rouge propre, qui cachait un mur de bois plaqué délabré avec des bouts de vieux affichages. Il est étonnant que la Ville de Luxembourg tolère tolère ainsi la spéculation immobilière sur une de ses artères principales.
Ce bâtiment situé sur la nouvelle avenue pourrait être transformé en une multitude de logements. De tels bâtiments ne devraient pas simplement rester vides pour qu’une obscure boîte puisse en faire un objet de spéculation. The Avenue Property devrait donc chercher à mobiliser ce potentiel d’espace d’habitation dans les plus brefs délais.
Pour forcer les spéculateurs réticents à mettre des logements sur le marché, la gauche réclame une taxe sur la spéculation.
Il y a trente ans et plus, un salarié avec un salaire moyen, après quelques années de travail, pouvait se payer un terrain avec une maison. Même des familles où seulement une personne travaillait, pouvaient rembourser un prêt en vingt ans. Avoir un logement est la chose la plus normale et n’était pas source de inquiétudes et de craintes existentielles. Se loger ne rendait pas pauvre. Aujourd’hui, cela a changé.
Des logements trop chers rendent les gens pauvres.
Le financement d’un logement est aujourd’hui la première raison de pauvreté. Surtout les n’y échappent pas : 35% courent le risque de devenir pauvre. Chez les acheteurs, ce taux se situe à 11,4%. Ce sont surtout les locataires avec des petits revenus qui dépensent une grande partie de leur revenu pour se loger. Ainsi, il a été constaté que plus de 20.000 foyers au Luxembourg dépensent plus de 50% de leur revenu pour payer le loyer. Les familles monoparentales sont les plus frappées par ce phénomène.
La crise du logement frappe désormais les classes moyennes.
Depuis que les banques centrales ont commencé à augmenter les taux d’intérêt de plus en plus de propriétaires avec des crédits immobiliers rencontrent des difficultés. Beaucoup de gens ont effet opté pour un taux variable, par conséquent, les mensualités augmentent mettant ainsi en péril l’équilibre financier de ménages concernés. Les personnes qui voulaient acheter un logement doivent désormais se tourner vers le marché locatif ce qui accélère encore la hausse des loyers. Les gens avec des revenus petits ou moyens sont aussi concernés.
Le logement est un business lucratif pour les « lucky few ».
Les grands promoteurs et les propriétaires terriens sont les grands profiteurs de la crise du logement. Ils ont le contrôle des terrains. Les études de l’Observatoire de l’Habitat ont clairement montré qu’une poignée de promoteurs, avant tout Giorgetti et Arend&Fischbach, possèdent à eux seuls énormément de terrains. Ils ne paient pas d’impôts sur ces terrains. Ils peuvent faire ce qu’ils veulent.
L’État et les communes ne prennent pas leurs responsabilités.
Que font l’État et les communes ? Ils ne sont que de petits joueurs sur le marché du logement. Ils possèdent en tout 16% de tous ls terrains constructibles et ne font pas d’efforts pour en acquérir plus. Et ils ne travaillent pas assez avec ces 16%. En 2022, seulement 3.873 logements étaient publics, ce qui correspond à 1,5% de tous les logements. En France ou en Autriche, l’Etat et les communes possèdent entre 10 et 20% de tous les logements.
Notre vision :
Le logement est un droit et non un business.
Les gens ont besoin d’un logement. Sans logement à un prix décent, l’on ne peut avoir d’avenir, ni avancer dans la vie. Pour cette raison nous voulons inscrire un droit au logement opposable dans la Constitution.
Ce droit est acquis lorsque chacun aura un logement à un prix décent. Cela signifie que personne ne dépensera plus de 25% de son revenu pour se loger. C’est aussi la définition d’un loyer social. Une personne qui touche le salaire social minimum doit pouvoir louer à 500 à 600 euros par mois. Pour les logements mal isolés le loyer doit encore être revu à la baisse.
Cela n’est possible que si nous mettons un terme à la suprématie du marché privé. Les loyers doivent être plafonnés de manière efficace grâce à une loi. La spéculation à grande échelle de promoteurs et de propriétaires doit être taxée de manière conséquente. L’État et les communes doivent acquérir plus de terrains et construire rapidement des logements abordables.
La mise en place de ces mesures prendra du temps. Pour cela il faut des instruments qui soulagent les ménages à court terme. Aucun ménage ne doit perdre son logement s’il n’y est pour rien. Pour cette raison il faut une caisse solidaire pour assurer les prêts immobiliers et les loyers.
Nos propositions :
Le droit à un logement dont le prix ne dépasse pas 25% du revenu.
Nous voulons inscrire un droit au logement opposable dans la Constitution. Ce droit est respecté lorsque chaque ménage aura un logement décent dont le loyer ne dépasse pas 25% du revenu, voire 33% avec les charges.
Une loi efficace pour plafonner les loyers. déi Lénk a rédigé une proposition de loi qui prévoit que les prix des loyers ne s’orientent plus sur les prix de l’immobilier gonflés par la spéculation, mais sur l’évolution réelle des salaires et des prix. Parallèlement le loyer d’immeubles mal isolés doit être revu à la baisse.
Nous avons rapidement besoin de logements pour réagir aux urgences. Chaque commune doit réserver un logement par 1.000 habitants à des fins de logement d’urgence pour loger des gens qui perdent leur logement en raison d’un feu par exemple. Les communes avec plus de 5.000 habitants doivent organiser du « housing first » pour les gens vivant dans la rue.
Combattre la spéculation
Nous voulons une taxe foncière progressive dont la résidence principale est toutefois exclue. Plus on a de terrains et plus la valeur de ces terrains est élevée, plus on paie d’impôts. Nous visons essentiellement les grands promoteurs et les propriétaires qui ont beaucoup de terrains.
Supprimer l’amortissement accéléré qui permet de défiscaliser les revenus provenant de loyers. C’est un cadeau fiscal qui bénéficie aux investisseurs pour lesquels le logement n’est qu’un business.
Utiliser les capacités pour construire des logements moins chers.
Augmenter considérablement les ressources en personnel et en fonds des communes et de l’État dévolues à la construction de logements abordables et faire du logement un service public.D’ici 2030 nous voulons que 10% de tous les logements soient publics, ce qui correspond à environ 30.000 logements.
Chaque PAP de promoteurs privés avec plus de 10 unités de logements doit prévoir 30% de logements abordables.Créer une entreprise de construction avec un capital à 100% public qui offre de bonnes conditions de travail à ses salarié.e.s et qui doit servir à al construction de logements abordables publics.
Introduire le taux de TVA super-réduit pour tous les projets de logements sans but lucratif.Utiliser les logements inoccupés et les terrains en friche pour des concepts innovants grâce à une prise de contact proactive des communes avec les propriétaires.
déi Lénk s’engage pour :
Le droit à un logement dont le loyer ne dépasse par 25% du revenu.
Des loyers sociaux par le biais d’un plafonnement des prix du marché.
La fin de la spéculation immobilière.
30.000 logements publics d’ici 2030.
Une caisse solidaire pour assurer le droit au logement.
Une garantie universelle pour les loyers doit assurer qu’une caisse de solidarité co-financera le loyer de personnes qui ne peuvent plus payer leur logement pour des raisons indépendantes de leur volonté. Cette caisse doit être alimentée par diverses sources : les banques, par les bailleurs qui paieront une petite taxe sur les loyers qu’ils perçoivent, et par l’État. Un système similaire avec une caisse de solidarité essentiellement financée par les banques, doit garantir le remboursement des crédits immobiliers. Les banques sont en effet les premiers profiteurs de la hausse des intérêts. Mais l’État doit également participer. Ainsi, nous voulons éviter que des gens perdent leur logement en raison de la hausse des intérêts.
