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Déi duerchschnëttlech Waardezäit fir d’Ausbezuelung vun der Subventioun Loyer läit laut Medieberichter bei 6 Méint. Déi ëmmer méi laang Waardezäite géifen sech laut Logementsministère duerch den ëmmer méi grousse Volume un Demanden an der wuessender Komplexitéit vun den Dossieren erklären. Déi zwou Entwécklunge bedeiten zwar vläit méi Aarbecht am zoustännege Service vum Ministère, allerdéngs spigelen se an éischter Linn wuessend Ongläichheeten an der Gesellschaft an um Immobiliemarché erëm. An déi léise mer net mat administrative Vereinfachunge mee besser mat enger Deckelung vun de Loyeren.
D’Loyeren hunn an de leschten 12 Méint e Plus vun 2,6% verzeechent, wat däitlech méi ass wéi d’Inflatioun. D’Loyere klamme säit Jore méi séier wéi d’Léin wouduerch den Undeel vum Akommes dee fir de Loyer drop geet fir vill Stéit dauernd eropgeet. Amplaz d’Entwécklung vun de Loyeren an de Grëff ze huelen, gouf 2016 d’Subventioun Loyer vun der deemoleger Regierung agefouert. D’Loyere konnten also weider onbegrenzt klammen an am Géigenzuch huet de Staat sech engagéiert Locatairë mat méi klengem Akommes eng kleng Hëllef ze ginn. De Staat huet also ugefaangen d’Deierecht vun de Loyere mat ze finanzéieren an domat och ze legitiméieren. déi Lénk stinn dëser Subventioun dowéinst och ganz kritesch géigeniwwer.
2020 huet d’Virgängerregierung e Gesetzesprojet fir en neie Kader fir d’Berechnung vum maximale Loyer op de Wee bruecht. Dëse Projet hätt dozou gefouert, dass d’Loyere vum bestoende Wunnraum ganz zolidd hätte kënne ropgesat ginn, wat fir déi Lénk en no go war an ass. D’DP war deemools als Koalitiounspartner vum Logementsminister Henri Kox keen Unhänger vun enger méi strenger Regelung vun de Loyeren, wëll se d’Interesse vun der Immobiliebranche verdeedegt huet. Et ass déi DP déi mam Claude Meisch haut de Logementsminister stellt a beim Loyersdeckel nieft der CSV mat zwee Féiss op der Brems steet.
Ouni wierksamen Encadrement vun de Loyeren ass den Drock op d’Subventioun Loyer natierlech ëmmer méi grouss ginn, wouduerch et 2023 och zu gréisseren Upassunge bei der Subventioun komm ass. Ëmmer méi Akommesschichte kommen an der Theorie a Fro fir d’Hëllef ze kréien an d’Montante goufen och erop gesat. Dass a souenger Situatioun ëmmer méi Leit eng Demande maachen, dierft also keen iwwerraschen, mat Ausnam vum zoustännege Minister, dee seng Servicer net verstäerkt huet fir der wuessender Nofro nozekommen. Wat et genee domat op sech huet, wëll den David Wagner an enger Fro un de Minister wëssen.
Egal wéi, d’Subventioun Loyer ass keng Léisung. D’Loyere musse limitéiert ginn a méi no un déi reell ekonomesch Situatioun vun der Bevëlkerung a besonnesch de Locatairë bruecht ginn. Usätz fir esou en Deckel leien der genuch um Dësch, sief et vun déi Lénk (proposition de loi 7257), vun der CSL (Salariatskummer) oder vun aneren Acteuren. De Logementsminister stäipt sech géint sou en Deckel well e mat der maximaler Rentabilitéit um Privatmarché d’Offer u Locatiounswunnenge wëll eropsetzen. Mee dass dat net geet weisen eis déi lescht 20 Joer an deenen d’Logementskris sech ouni applikabele Loyersdeckel ëmmer méi zougespëtzt huet. Amplaz maartliberale Fantasien nozelafen, géif d’Regierung gutt drun doen, elo direkt der sozialer Realitéit Rechnung ze droen an d’Loyeren ze deckelen.
Il est grand temps de plafonner les loyers !
Selon les médias le délai moyen pour le versement de la subvention de loyer est de 6 mois.Ces délais de plus en plus longs entretemps confirmés par le Ministère du Logement s’expliqueraient par le volume croissant des demandes et la complexité des dossiers.Ces deux évolutions impliquent certes davantage de travail pour le service compétent du ministère, mais elles reflètent avant tout les inégalités croissantes dans la société et sur le marché immobilier. Celles-ci ne peuvent pas être résolues par une simplification administrative, mais par un plafonnement des loyers.
Au cours des 12 derniers mois, les loyers ont augmenté de 2,6 %, un taux nettement supérieur à l’inflation. Depuis des années, les loyers augmentent plus rapidement que les revenus, ce qui fait que la part du revenu disponible consacrée au loyer augmente constamment pour beaucoup de locataires. Afin de freiner l’évolution des loyers, le gouvernement précédent a introduit en 2016 la subvention de loyer. Les loyers ont pu continuer leur hausse indéfinie et, en contrepartie, l’État s’est engagé à aider les locataires à faibles revenus en leur accordant une petite aide financière. L’État a donc commencé à financer l’augmentation des loyers sur le marché privé et, par là même, à la légitimer. déi Lénk est par conséquent très critique à l’égard de cette subvention.
En 2020, le gouvernement précédent a présenté un projet de loi visant à établir un nouveau cadre pour le calcul du loyer maximal. Ce projet aurait conduit à une augmentation considérable et inacceptable des loyers des logements existants. Le DP en tant que partenaire de coalition du ministre du Logement Henri Kox a l’époque défendait en premier lieu les intérêts du secteur immobilier et n’était pas partisan d’une réglementation plus stricte des loyers. C’est ce DP qui, avec Claude Meisch, fournit aujourd’hui le ministre du Logement qui bloque le plafonnement des loyers avec le soutien du CSV.
Sans cadre légal efficace pour les loyers, la pression sur les subventions au logement va naturellement s’accentuer. Les ajustements de la subvention de loyer effectués en 2023 en sont une conséquence. De plus en plus de personnes ont théoriquement accès à la subvention et les montants accordés sont également revus à la hausse. Il ne surprend donc personne qu’une telle situation pousse de plus en plus de personnes à faire une demande, à la seule exception du ministre actuel, qui n’a pas renforcé ses services pour répondre à la demande croissante. Le député David Wagner a adressé une question parlementaire au ministre du Logement pour avoir plus de détails sur cette situation.
Quoi qu’il en soit, la subvention des loyers n’est pas une solution. Les loyers doivent être limités et adaptés à la situation économique réelle de la population, en particulier des locataires. Les approches pour un plafonnement des loyers ne manquent pas. déi Lénk a a fait des propositions (proposition de loi 7257), tout comme la CSL (Chambre des salariés) et d’autres acteurs. Le ministre du Logement s’oppose à un tel plafonnement, car il souhaite maximiser la rentabilité des grands bailleurs promoteurs privés pour augmenter l’offre de logements locatifs. Mais cela ne fonctionne pas, comme le montrent les 20 dernières années, durant lesquelles la crise du logement n’a cessé de s’aggraver. Au lieu de se livrer à ce type de fantasmes ultralibéraux, le gouvernement ferait bien de tenir compte de la réalité sociale et de plafonner enfin les loyers.
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.
Selon un reportage récemment paru dans la presse, les délais de versement des subventions loyer se situeraient en moyenne autour de six mois. Ces longs délais qui ont également été confirmés par un communiqué ministériel s’expliqueraient par la complexité des dossiers, notamment les changements fréquents au niveau de l’emploi et des revenus ainsi qu’ au niveau de la composition des ménages demandeurs. De plus, l’augmentation du volume des demandes à traiter par les agents du Service des Aides au Logement ralentirait le traitement des dossiers.
Il va sans dire que des délais trop longs peuvent sérieusement compliquer la vie des ménages demandeurs qui ont besoin de la subvention pour joindre les deux bouts. Votre ministère a en conséquence annoncé la mise en place de certains allègements administratifs pour accélérer le contrôle des dossiers et le versement des subventions. Mais malgré ces adaptations ponctuelles des questionnements plus fondamentaux persistent.
Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :
Combien de demandes en obtention d’une subvention de loyer sont adressées annuellement au service compétent ? Comment ce nombre a-t-il évolué depuis l’introduction du dispositif ?
Quel est le taux du nombre de dossiers refusés pour la subvention de loyer par rapport à la totalité des demandes et comment ce taux a-t-il évolué depuis 2016 ?
Combien d’agents sont responsables du traitement des demandes en obtention d’une subvention loyer ? Combien de dossiers un agent doit-il en moyenne traiter par an ?
Comment le nombre des agents responsables du traitement des demandes en obtention d’une subvention loyer a-t-il évolué depuis la création du dispositif en 2016 ? Comment le nombre de dossiers à traiter en moyenne par un agent du service a-t-il évolué pendant cette période ?
Les délais toujours plus longs de traitement des demandes en obtention de la subvention de loyer ne sont-ils pas en contradiction avec la volonté affichée du gouvernement de réduire le non-recours aux aides à la location ? Ces délais ne risquent-ils pas au contraire de décourager des demandeurs potentiels ?
Une évaluation externe des processus de traitement des dossiers est-elle effectuée au sein de votre administration ? Dans la négative, Monsieur le Ministre envisagerait-il la mise en oeuvre d’une telle évaluation ?
Quelle est la stratégie de Monsieur le Ministre pour augmenter le recours à la subvention loyer tout en sachant que le budget pluriannuel prévoit un doublement d’ici 2028 du budget réservé à la subvention de loyer ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux,
D’CSV-DP Regierung huet an de leschte Méint vill Hiewelen an d’Gäng gesat fir de Leit ze soen, dass d’Logementspolitik eng vun hire grousse Prioritéite wier. Réischt d’lescht Woch huet de Logementsminister Claude Meisch bei der Presentatioun vum Gesetzesprojet iwwer d’abordabel Wunnengen d’Schafe vu 500 neien sou Wunnenge pro Joer versprach. Esou Zuele gi säit ville Jore vun de verschiddene Regierungen an de Raum geheit fir d’Leit ze berouege respektiv op e spéideren Zäitpunkt ze vertréischten. An der Realitéit ass et awer ni zu dëse Wunnenge komm an d’Situatioun um Logementsmarché, a besonnesch fir vill Locatairen a jonk Keefer ouni Eegekapital a Starthëllef vun doheem, ass ëmmer schlëmmer ginn. Dat riskéiert och esou weiderzegoen, wann d’Regierung weider mécht wéi bis elo.
2024 gouf massiv un der Steierschrauw gedréint an déi verschidde steierlech Privileegie fir Investisseuren, Promoteuren an Terrainsbesëtzer goufe jo bekanntlech bis Juni 2025 verlängert. Viru puer Méint huet d’Regierung Reformen am Naturschutz an an der kommunaler Planung virgestallt. D’Zilsetzung vun dëse Reforme wier et laut Regierung Reglementer beim Schutz vun Natur an Aartevillfalt ze vereinfachen oder ofzeschafe fir Bauprojeten ze beschleunegen.
Leit a Societéiten déi Terrain a vill Kapital hunn, sollen « entlaascht » gi fir, dass se dach sou frëndlech solle sinn a méi Wunnenge bauen.
Mir hunn et mat albekannten Iddien ze dinn, déi och an der Vergaangenheet näischt bruecht hunn, héchstens dassse de Steen als rengt Investitiounsprojet immens rentabel gemaach hunn, wouduerch d’Knappheet an d’Deierecht vun de Wunnenge jo grad verschäerft goufen.
Ganz schwéier Situatioun fir vill Keefer a Locatairen.
Déi aktuell Situatioun um Wunnengsmaart ass eng Katastroph. D’Präisser bei bestoende Wunnengen an Haiser sinn zwar gefall, mee d’Baisse ass net staark genuch fir dass se déi weider ze héich Zënstauxe kéint kompenséieren. Bei den Neibauten ass de Präis just marginal erofgaangen, dofir ass de Volume awer drastesch an de Keller gaang. Déi deck Promoteure probéieren d’Kris auszesëtzen a waarden of, ob se hir Margen net awer bäibehale kënnen. D’Offer ass also staark gefall, wat d’Präisser stabiliséiert op engem vill ze héijen Niveau. D’Konsequenz ass, dass grouss Deeler vun der Bevëlkerung näischt kafe kënnen an an der Locatioun bleiwen. D’Locatioun gëtt deementspriechend ëmmer méi deier. D’Loyere klamme säit puer Joer däitlech méi séier wéi d’Inflatioun, wouduerch d’Locatioun ëmmer méi Leit aarm mécht. D’Regierung ass awer net bereet d’Loyere méi staark gesetzlech z’encadréieren, well dat jo konträr wier zu der Regierungspolitik, déi de Bau vu Wunnengen duerch d’Versprieche vum maximale Profit un d’Promoteure wëll interessant maachen.
”D’Regierung ass an engem Däiwelskrees gefaangen, well all méi kloren Agrëff an de Marché als schiedlech fir de Bau vu Wunnengen ugesi gëtt, obwuel et jo genee dëse Marché ass, deen d’Wunnengsnout ausgeléist huet. Eng Diskussioun iwwer e Loyersdeckel ass vum Logementsminister op Mokuchsdag reportéiert ginn.”
Den ëffentleche Wunnengsbau ass ëmmer nach eng Niche.
Wéi ee Spillraum gëtt et da fir eng Regierung, déi de Logement verstäerkt aus der ëffentlecher Hand a privat Verantwortung iwwerdréit? Et bleift den abordabele Wunnengsbau, den de privaten a lukrativen Interesse bis elo virenthale bliwwen ass…bis elo.
Den Defizit un abordabele Wunnenge gouf viru Jore schonn op 30.000 geschat a säitdeem ass e just méi grouss ginn. De leschten Zuele vum Logementsministère no[1] ass d’Zuel vun den abordabele Wunnenge pro 100 Awunner souguer liicht réckleefeg säit 2021! Insgesamt ginn et ronn 3.800 Wunnengen an ëffentlecher Locatioun, wat ronn 1,5% vum gesamte Wunnengsbestand ausmécht. Sech also just op dëse klenge Beräich ze konzentréiere wier an eisen Ae komplett falsch. Méi konsequent Agrëffer an de private Marché sinn néideg.
Méi e genaue Bléck an den Inventaire vum Fonds spécial fir den abordabele Wunnengsbau veranschaulecht dëse Constat. Iwwer déi lescht 4 Joer sinn an der Moyenne all Joer 287 Wunnengen op de Marché komm. Wann dat weiderhinn de Rhythmus wier, dann hätte mer am Joer 2130 de Wunnengsbesoin vum Joer 2020 erfëllt. Dëse klengen reellen Output u Wunnengen läit bedenklech wäit ewech vun den Estimatiounen.
Dat selwecht trëfft op de Conventionnement zou. Déi estiméiert Unzuel un neie konventionéierte Wunnengen (d’Konventioun ass dem Bau virgelagert) leie ganz wäit hannert den Estimatiounen.
Rapports Fonds Spécial
Nombre estimé de logements conventionnés
Logements effectivement conventionnés
Total conventionnés depuis 2020
2020
8200 (2021-2025)
838
838
2021
7800 (2022-2026)
568
1406
2022
8500 (2023-2027)
464
1870
2023
728
2598
Doraus kann ee schléissen, dass ëffentlech a sozial Bauträger däitlech manner Wunnenge bauen oder kafen (a renovéieren) wéi se sech eigentlech géife wënschen, wat e.a. dorunner läit, dass ëffentlech Bauträger wéi d’SNHBM oder de Fonds du Logement e Manktem u Bauterrain[3] hu respektiv oft op komplizéierten an net séier verfügbaren[4] Terraine schaffe mussen, wéi z.B. op Industriefrichen. Dass den Output dann nach eng Kéier méi kleng respektiv lues ass wéi geplangt, hänkt an éischter Linn un feelende Ressourcen, besonnesch wat de Bau ugeet. Dowéinst ass et och esou schlëmm, dass an de leschten 2-3 Joer ronn 10% vum Personal am Bausecteur verluer gaange sinn, wéinst dem Réckgang vun den Aktivitéiten.
Hannert groussen Ukënnegunge verstoppe sech vill ze kleng Zuelen.
Des Zuele vum Fonds spécial iwwerrasche keen, den d’Depense vum Fonds am Bléck huet. Et fält op, dass 2021, 2022 an 2023 d’effektiv Depensen vum Fong all Joer bal identesch waren, se hu geschwankt tëscht 170 an 183 Milliounen €, trotz groussen Ukënnegungen. Mir hunn also e strukturelle Réckgang vun den Ausgaben am Logement wann een d’Präisdeierecht berécksiichtegt.
“Et ass keng antizyklesch Politik gemaach ginn. De Staat huet sech mam Privatmarché agereit an huet d’Aktivitéit an den Emploi net gestäipt. Dat ass geckeg an der Situatioun déi mer zu Lëtzebuerg hunn.“
An de kommende Jore solle laut Budget pluriannuell d’Depensen an der Theorie zwar drastesch eropgoen op iwwer 500 Milliounen € d’Joer, mee an der Praxis sollen se sech éischter em 300 Millioune € beweegen. Hei kënnt eng Erfarung aus de leschte Joren zum Ausdrock, déi weist, dass vill annoncéiert awer wéineg tatsächlech gebaut gëtt. Mee des budgetär Ofstufung dréit och der Angscht vun der Regierung Rechnung, dass de Programm mam verbëllegten Opkaf vu VEFA-Projeten en Echec kéint sinn. Dofir stinn nämlech pro Joer ronn 150 Milliounen am Budget vum Fonds Spécial. An déi lescht Méint an och Aussoe vum Logementsminister selwer weisen, dass entretemps Zweifel bestinn ob déi déck Promoteure wierklech wëlle mat hire Margen erofgoe fir dem Staat Projet’en ze verkafen. Sollt de Marché tatsächlech erëm zou sech kommen an d’Promoteure rëm zu héije Maartpräisser verkafe kënnen, da bleift d’VEFA-Opkaf Episoden als Sécherheetsnetz fir deck Promoteuren an Erënnerung, dat d’Regierung frëndlecherweis gespaant huet fir hinnen an der Kris gewësse Margen ze garantéieren.
All des Zuelen an Entwécklunge leeën no, dass eng Offensiv a Saachen abordabele Wunnengsbau net a Siicht ass.
Neit Gesetz soll 500 Wunnengen d’Joer bréngen !?
Mat der reforméierter Gesetzesgrondlag, déi de Logementsminister Meisch präsentéiert huet, wäert dat sécher net geléngen. Et ass e weidere Fall vun Augenwischerei, wou de Leit grouss Fortschrëtter versprach ginn, déi sech dann no Joren als falsch erausstellen.
De Gesetzesprojet beinhalt sécherlech e puer gutt Ännerungen, déi och vun den Acteuren um Terrain sou gefrot gi sinn. De Partage vun den Enquêtes sociales tëscht de soziale Bailleuren, déi zousätzlech Hëllef fir energeetesch Renovatiounen oder d’prise en compte vun der geographescher Lag vun engem Terrain bei der Berechnung vun der Subventionéierung fir de Kaf vum Terrain sinn esou positiv Beispiller. Mee et dierf een sech näischt virmaachen : mat dësen an anere Mesurë ginn net méi Wunnenge geschaf.
D’Neierung déi de Logementsminister dozou verleet huet fir vu 500 neie Wunnenge pro Joer ze schwätzen ass d’Aféierung vun der Entlounung vum investéierte Kapital och elo fir d’Gemengen fir de Bau vun enger abordabeler Wunneng, op dem Deel, den net souwisou vum Staat finanzéiert gëtt. Déi Mesure ass zwar richteg a kann de Gemengen, déi Wunnenge baue finanziell e bëssen ënnert d’Äerm gräifen. Allerdéngs wäerten doduerch net 100 Gemengen elo ufänke selwer ze bauen, wëll d’Hürde leien op anere Plazen. Mir ginn éischter dovunner aus, dass Gemengen déi souwisou baue frou iwwer déi Hëllef sinn an déi allermeescht – gréisstendeels kleng – Gemenge weiderhin net baue kënnen a wäerten. De Grond dofir ass, dass déi allermeescht Gemengen net genuch personell Ressourcen hu fir e Bauprojet ze stemmen, sief et an der Conceptioun, beim technesche Suivi oder dono beim Suivi social. Besonnesch wann d’Gemengen eleng gelooss ginn domat, wäerte weiderhi just déi puer grouss Gemengen bauen.[5]
“De Logementsminister Meisch leet sech also wäit aus der Fënster andeem e mengt, dass mat puer punktuellen Ännerungen den abordabele Wunnengsbau, deen an de leschte Jore bei ënner 300 Wunnengen d’Joer louch, op 800 Wunnenge géif eropgoen.”
Mat der Méiglechkeet fir Privatpromoteuren iwwer sougenannte Public-Private-Partnerships (PPP) an Zukunft an den abordabele Wunnengsbau anzeklammen, verstoppt sech am Gesetz awer e problematesche Paradigmewiessel. Andeem Privatpromoteuren op hiren Terrain’en abordabel Wunnenge bauen an déi zu engem Loyer ënnert mee wuel ganz no um Maartpräis u sozial Bailleuren verloune kënnen, subventionéiert de Staat also ëmmer méi Gewënnmargë vu Giorgetti & co mat. Well déi Terrainen awer a Promoteurshand bleiwen, falen d’Logementer um Enn Konventioun natierlech och un de Promoteur. Dat ass also eng Win-Win Situatioun, just dass de Promoteur zweemol de Winner ass. Dëst Gesetz ass also och ee Wee vun der Regierung fir hire Promoteurskollegen e Kaddo ze maachen.
Déi gréisste Problematik an der Virgoensweis vun der Regierung gesi mir an der mise en concurrence vun ëffentlechen a private Baudréier ëm Terrain’en an em Output vu Wunnengen duerch des gesetzlech Ännerungen. Déi Konkurrenz ass vu vir era verfälscht en faveur vun de Privaten, wëll déi – contrairement zu ëffentleche Baudréier – oft eege Baufirmen a bei der Vergab vun de Wunnengen och net op déi selwecht Critèren (Enquête sociale) Rücksicht mussen huelen. Privat Promoteuren wäerten och nei Terrainen kafen an net op hirem Terrainsbestand bauen, wouduerch och nach Konkurrenz a Präisdeierecht um Foncier kéinten entstoen. An eisen Ae besteet duerchaus de Risiko, dass den ëffentleche Wunnengsbau ëmmer méi ausgehielegt gëtt.
Reell Problemer erkennen. Richteg Léisunge a Kraaft setzen.
Déi drénglechst Aufgab besteet doran de Locatairen d’Laascht vun der aktueller Kris vun den héijen Zënsen an dem Blocage tëscht Offer an Demande bei den Acquisitioune vun de Schëlleren ze huelen.
Mir brauchen en Deckel op de Loyeren an eng Stäerkung vun de Rechter vu Locatairë fir gesetzes- an net maartkonform Loyeren duerchzesetzen.
D’Nofro no Wunnengen an der Locatioun gëtt strukturell bei wäitem net vum private Marché befriddegt an duerch déi aktuell Situatioun (héich Zënsen) verschlëmmert sech dat. Just de Staat an d’Gemenge kënnen dee Stëllstand briechen an d’Aktivitéit erëm ukierpen.
Staat a Gemenge mussen däitlech méi finanziell Mëttel investéiere fir de Manktem un Aktivitéit um Privatmarché z’iwwerbrécken a strukturell méi wichteg am Wunnengsbau ze ginn. De Fonds spécial brauch dofir nach däitlech méi Moyen’en, besonnesch och fir de Kaf vu Bauterrain ze vergréisseren.
Privat Promoteure sollen am abordabele Wunnengsbau keng Roll spillen, mee dofir awer bei all PAP iwwer 10 Wunnunitéiten 30% abordabel Locatiounswunnengen musse virgesinn, déi un ëffentlech Promoteuren cédéiert ginn. Bei PAP’en vu 5-9 Wunnenge soll dësen Taux bei 15% leien.
Gemenge sinn an eisen Aen als Planer vun den Uertschaften a Quartieren an duerch d’Proximitéit déi ideal Wunnengsbauer. Se brauche just déi néideg Moyen’e fir dat och kënnen ze maachen. Mee dat neit Gesetz stellt dat net bereet.
Bereetstellung vu finanzielle Mëttel fir den Opbau vun den néidege personnelle Kapazitéite fir de Wunnengsbau an den eenzelne Gemengen oder an interkommunale Syndikater.
Perspektivesch en minimalen Taux vun abordabele Mietwunnenge fir all Gemeng festleeën.
Ëffentlech Bauträger hunn e ganz kloeren Defizit géigeniwwer grousse Promoteuren : si hu keng Baufirma, déi se prioritär op hire Projet’en asetze kënnen.
Schafe vun enger ëffentlecher Baufirma, déi just fir Bauprojet’e vun ëffentlechen Träger agesat gëtt an eng positiv Hiewelwierkung op d’Léin an d’Aarbechtsbedéngungen am ganze Bausecteur huet.
La crise du logement ne sera pas résolue par les promoteurs privés : L’Etat et les communes doivet prendre leur responsabilité.
Le gouvernement CSV-DP a récemment fait beaucoup d’efforts pour faire comprendre aux gens que la politique du logement était l’une de ses grandes priorités.La semaine dernière, le ministre du Logement Claude Meisch a présenté un projet de loi sur les logements abordables, dans lequel il promettait 500 nouveaux logements abordables par an.Depuis des années, les différents gouvernements ont dépensé beaucoup d’argent pour calmer les gens ou les faire patienter.Mais la réalité est tout autre et la situation sur le marché du logement ne s’est pas améliorée. Pour de nombreux locataires et jeunes employés sans capital propre et sans coup de pouce de la part de leur famille, la situation devient de plus en plus difficile.Cela risque de continuer si le gouvernement continue à agir comme jusqu’à présent.
En 2024, la loi sur les terrains constructibles, qui offre différents privilèges aux investisseurs, promoteurs et acquéreurs de terrains, a été prolongée jusqu’en juin 2025. En automne le gouvernement a mis en place des réformes dans le domaine de la protection de la nature et de la planification communale. Selon le gouvernement, l’objectif de cette réforme serait de simplifier ou d’abolir les réglementations en matière de protection de la nature et de la biodiversité afin d’accélérer les projets de construction.
Les propriétaires et les sociétés qui possèdent des terrains et beaucoup de capitaux sont donc « déchargés » et le gouvernement espère qu’ils auront l’amabilité de construire plus de logements abordables.
Nous avons affaire à des idées bien connues qui n’ont rien apporté dans le passé, si ce n’est qu’elles ont fait de l’investissment dans la pierre une activité extrêmement rentable, ce qui a aggravé la pénurie de logements.
Une situation très difficile pour de nombreux locataires et primo-acquéreurs.
La situation actuelle sur le marché du logement est catastrophique. Les prix des logements existants et des maisons ont certes baissé, mais la baisse n’est pas assez forte pour compenser la hausse continue des taux d’intérêt. Le prix des nouvelles constructions a baissé de façon marginale, mais le volume a chuté de façon drastique.
Les gros promoteurs immobiliers essaient de surmonter la crise et de voir s’ils ne peuvent pas maintenir leurs marges. L’offre a donc fortement baissé, ce qui a stabilisé les prix à un niveau beaucoup trop élevé. La conséquence est qu’une grande partie de la population ne peut pas se permettre d’acheter un logement et reste coincée sur le marché locatif de plus en plus tendu. Les loyers augmentent plus vite que l’inflation depuis plusieurs années ce qui rend le logement de plus en plus inaccessible. Le gouvernement n’est toutefois pas prêt à encadrer plus strictement les loyers par la loi, car cela irait à l’encontre de la politique gouvernementale qui veut rendre la construction de logements toujours plus rentable en promettant un profit maximal aux promoteurs.
«Le gouvernement est pris dans un cercle vicieux, car il considère toute ingérence dans le marché comme contraire à l’augmentation de l’offre de logements, même si la pénurie de logements à été exacerbée par les dynamiques de marché.Une discussion sur un plafond des loyers a été renvoyée aux calendes grecques par le ministre du Logement. »
Le logement public reste une niche.
Quelle marge de manœuvre reste-t-il à un gouvernement qui délègue de plus en plus la responsabilité du logement aux acteurs privés ? Il reste la construction de logements abordables, qui jusqu’à présent a été négligée par les intérêts privés et lucratifs… jusqu’à présent.
Le déficit de logements abordables était déjà estimé à 30.000 il y a quelques années et il a encore augmenté depuis. Selon les dernières estimations du ministère du Logement[1], le nombre de logements abordables pour 100 habitants aurait même reculé depuis 2021! Au total, il y a environ 3.800 logements locatifs publics, ce qui représente environ 1,5 % du parc immobilier total. Se concentrer uniquement sur ce petit domaine serait donc complètement erroné. Il est nécessaire d’agir de manière plus conséquente sur le marché privé.
Un examen plus précis des inventaires du Fonds spécial pour la construction de logements abordables confirme ce constat. Au cours des quatre dernières années, 287 logements publics ont été mis sur le marché en moyenne chaque année. Si ce rythme se maintenait, nous aurions atteint en 2130 le besoin en logements de l’année 2020. Ces chiffres de production et de logements sont bien en deçà des estimations.
Ce constat s’applique également au conventionnement. Les estimations concernant le nombre de logements neufs conventionnés sont très éloignées des estimations.
Rapports Fonds Spécial
Nombre estimé de logements conventionnés
Logements effectivement conventionnés
Total conventionnés depuis 2020
2020
8200 (2021-2025)
838
838
2021
7800 (2022-2026)
568
1406
2022
8500 (2023-2027)
464
1870
2023
728
2598
On peut en conclure que les promoteurs immobiliers publics et sociaux construisent ou achètent (et rénovent) des logements de manière moins importante qu’ils ne le souhaitent. Ce déficit est sûrement dû au manque de terrains à bâtir[3] ou au fait que les promoteurs publics, comme le Fonds du Logement, détiennent souvent des terrains complexes ou pas directement disponibles[4], comme les friches industrielles. De plus, la production de logements des promoteurs est souvent plus lente que prévue à cause d’un manque de ressources notamment en ce qui concerne la planification et la construction. Le recul de 10% de l’emploi dans le secteur de la construction est à cause de la baisse des activités est donc particulièrement problématique en vue d’une relance des activités éventuelle.
Les grandes annonces cachent de faibles résultats.
Ces chiffres ne surprennent guère si on tient compte les dépenses réelles du Fonds spécial. Il convient de noter qu’en 2021, 2022 et 2023, les dépenses réelles du fonds ont été les mêmes chaque année, oscillant entre 170 et 183 millions d’euros, malgré les grandes annonces. Nous avons donc assisté à une baisse structurelle des dépenses de logement si l’on tient compte de la hausse des prix.
«Aucune politique anticyclique n’a été mise en place. L’État s’est aligné sur le marché privé et n’a pas stimulé l’activité et l’emploi.»
Le budget pluriannuel prévoit une augmentation considérable des dépenses théoriques au cours des prochaines années pour atteindre plus de 500 millions d’euros par an, mais dans la pratique, elles devraient se situer autour de 300 millions d’euros de dépenses réelles. Cet écart s’explique par l’expérience de ces dernières années qui nous enseigne que beaucoup de projets sont annoncés mais peu sont réellement construits. Mais cet écart budgétaire tient également compte de la crainte du gouvernement que le programme d’acquisition des VEFA risque d’échouer. En effet, pour chaque année d’ici 2028, environ 150 millions d’euros sont alloués au budget du Fonds Spécial pour les VEFA. Or, le ministre du Logement lui-même a récemment indiqué qu’il y avait des doutes quant à la volonté réelle des promoteurs de vendre des projets à l’État à des prix raisonnables. Si le marché devait effectivement se rétablir et permettre aux promoteurs de vendre à des prix plus avantageux, l’épisode de la VEFA restera dans les mémoires comme un échec gouvernemental qui proposait une alliance aux gros promoteurs mais qui n’en voulaient pas.
Tous ces chiffres et développements laissent entendre qu’une offensive en matière de construction de logements abordables n’est pas à l’ordre du jour.
Le ministre promet 500 nouveaux logements par an !?
La nouvelle base légale présentée par le ministre du Logement Claude Meisch n’y contribuera pas. C’est encore un cas de tromperie, où l’on promet aux gens de grands progrès qui ne se réalisent jamais.
Le projet de loi contient certes quelques bonnes modifications demandées par les acteurs sur le terrain. Le partage des enquêtes sociales entre les bailleurs sociaux, l’aide supplémentaire pour les rénovations énergétiques ou la prise en compte de la situation géographique d’un terrain lors du calcul du subventionnement pour l’acquisition du terrain sont des exemples positifs. Mais il ne faut pas se leurrer : ces mesures ne permettront pas de créer plus de logements.
La réforme qui a incité le ministre du Logement à promettre 500 nouveaux logements abordables par an, réside dans la rémunération du capital investi au profit des communes pour la construction de logements abordables, pour la partie qui n’est pas financée par l’État. Cette mesure est certes juste et peut soulager financièrement les communes qui construisent des logements. Cependant, cela n’inciterait pas pour autant 100 communes à se lancer elles-mêmes dans la construction, car les obstacles se se trouvent ailleurs. Nous en concluons tout d’abord que les communes qui construisent déjà actuellement peuvent compter sur une aide supplémentaire de l’État. Mais la plupart des communes, pour la plupart de petite taille, ne pourront toujours pas construire ni entretenir de nouveaux logements abordables. La raison en est que la plupart des communes ne disposent pas de suffisamment de ressources humaines pour mener à bien un projet de construction, que ce soit dans la conception, le suivi technique ou le suivi social.[5]
« Le ministre du logement Claude Meisch prend donc un gros risque en nous faisant penser qu’avec quelques modifications ponctuelles, la création de logements abordables, qui était inférieur à 300 logements par an ces dernières années, devrait passer à 800 logements. »
Avec l’ouverture de la création de logements abordables aux promoteurs privés dans le cadre de partenariats public-privé (PPP)le projet de loi effectue un changement de paradigme problématique. Si les promoteurs privés construisent des logements abordables sur leurs terrains et peuvent les louer à un loyer inférieur à celui du marché à des bailleurs sociaux, l’État subventionnera directement les marges bénéficiaires de Giorgetti et consorts. Vu que ces terrains resteront aux mains des promoteurs privés, les logements construits sur ces terrains leur appartiendront évidemment à la fin du conventionnement. Les promoteurs pourront donc les vendre ou louer aux prix du marché. C’est une situation gagnant-gagnant pour les promoteurs. Cette loi est donc aussi un moyen pour le gouvernement de faire un cadeau à ses amis promoteurs.
Le plus gros problème qui en résulte est la mise en concurrence des entreprises de construction publiques et privées pour les terrains et la construction de logements. La concurrence est faussée en faveur des promoteurs privés, qui, contrairement aux promoteurs publics, ont souvent leurs propres entreprises de construction et ne doivent pas non plus tenir compte des mêmes critères (enquête sociale) lors de l’attribution des logements. Les promoteurs privés pourraient également acheter de nouveaux terrains et ne pas construire sur les terrains qu’ils détiennent depuis des années, ce qui pourrait également entraîner une concurrence et une augmentation des prix des terrains. A nos yeux, il y a clairement un risque que la construction de logements abordables en sera la grande victime.
Comprendre les vrais problèmes. Mettre en œuvre les bonnes solutions.
La tâche la plus urgente consiste à décharger les locataires des effets de la crise actuelle et plus généralement de la hausse illimitée des prix des loyers.
Nous avons besoin d’un plafonnement des loyers et d’un renforcement des droits des locataires pour obtenir des loyers conformes à la loi au lieu de loyers qui répondent aux lois du marché.
La demande de logements locatifs n’est de loin pas satisfaite par le marché privé et la situation actuelle (taux d’intérêt élevés) ne fait qu’aggraver la situation. Seuls l’État et les communes peuvent mettre fin à cette situation et relancer l’activité.
L‘État et les communes doivent investir davantage de moyens financiers pour combler le manque d’activité sur le marché privé et devenir structurellement plus importants dans la construction de logements. Le Fonds spécial a donc besoin de moyens supplémentaires, en particulier pour augmenter le nombre de terrains à bâtir.
Les promoteurs privés doivent rester écartés de la construction de logements abordables, mais être obligés de prévoir 30 % de logements locatifs abordables à céder aux promoteurs publics pour tous les PAP de plus de 10 unités de logement.Pour les PAP de 5 à 9 logements, ce taux devrait être de 15 %.
En tant qu’aménageurs de villes et de quartiers, les communes sont, à nos yeux, les constructeurs de logements idéaux. Elles ont juste besoin des moyens nécessaires pour pouvoir le faire. Mais la nouvelle loi ne le permettra pas.
Mettre à disposition des moyens financiers pour la création des capacités nécessaires à la construction de logements dans les différentes communes ou dans les syndicats intercommunaux.
Introduire à moyen terme un taux minimum de logements locatifs abordables pour toutes les communes.
Les promoteurs publics ont un déficit évident par rapport aux grands promoteurs privés : ils n’ont pas d’entreprise de construction sur laquelle ils peuvent s’appuyer pour leurs projets prioritaires.
Créer une entreprise de construction publique déployable uniquement pour des projets de construction de promoteurs publics et qui aura un impact positif sur l’emploi et les conditions de travail dans l’ensemble du secteur de la construction.
Selon mes informations, une douzaine de logements publics initialement destinés aux personnes travaillant à l’Administration des Douanes et Accises situés à Bettembourg, seraient inoccupés depuis plusieurs années. Leur état de délabrement avancé ne permettant pas une occupation dans l’immédiat, Monsieur le ministre du Logement a récemment annoncé la rénovation des immeubles par le Fonds du Logement.
En 2021, la députée Nathalie Oberweis avait demandé (question n°5165) des précisions au sujet d’une situation semblable à Colmar-Berg où des logements de service seraient restés inoccupés pendant plusieurs années. En réponse à cette question, Messieurs les Ministres de l’époque évoquaient l’élaboration prochaine d’un PAP pour le site en question.
Dans sa réponse à la question n°4629 en 2021, Monsieur le ministre des Finances de l’époque indiquait que le parc des immeubles destinés à des fins d’habitation se caractériserait par une grande hétérogénéité et que par conséquent il ne serait pas en mesure de fournir un relevé exhaustif de tous ces immeubles et de leur affectation tout en précisant qu’une partie des anciens logements de service serait mise à disposition d’associations en relation avec le logement de personnes.
Partant je voudrais poser les questions suivantes à Messieurs les Ministres :
Combien de logements de service détenus par l’Etat sont encore utilisés à cet effet ? Ce chiffre est-il appelé à évoluer dans les années à venir ?
Combien de logements de service de l’Etat ne sont plus utilisés à cet effet?
Combien des logements en question ont été mis à disposition d’associations en relations avec le logement de personnes ? Combien de ces logements ont dû être rénovés avant leur mise à dispositon des associations en question ?
Combien d’anciens logements de service sont actuellement en cours de rénovation en vue d’une mise à disposition des associations en question ?
Combien d’anciens logements de service sont actuellement inoccupés et ne font pas l’objet d’une rénovation en cours ?
Est-il vrai que les logements anciennement habités par des fonctionnaires de la douane à Bettembourg seront rénovés par le Fonds du Logement ? Dans l’affirmative, pour quand l’achèvement des travaux est-il prévu ? Quelle sera l’affectation des immeubles une fois remis en état ?
Quel est l’état d’avancement du schéma directeur respectivement du PAP pour le site des logements de service inoccupés à Colmar-Berg ? Messieurs les Ministres peuvent-ils donner des indications sur l’affectation envisagée ou décidée pour les immeubles sur le site en question ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux,
Quatre locatrices, des femmes âgées de 66, 84, 86 et 92 ans, cette dernière ayant habité dans ce logement depuis 50 ans, sont menacés d’expulsion à Merl pour cause de rénovation.
Sur arrière-fond de spéculation immobilière et foncière, le bâti ancien est souvent remplacé par des constructions nouvelles ou rénovées, qui se vendent à prix d’or et dont le loyer dépasse généralement les moyens des anciens locataires. Ceci à plus forte raison que l’exposition au risque de pauvreté augmente constamment, touchant désormais plus d’un résident sur cinq, et que le loyer moyen excède les 50% du salaire minimum brut.
On note une croissance importante des expulsions des locataires de leur logements au Luxembourg ; la réponse à une question parlementaire les a chiffrées à 15,5 par mois entre avril 2023 et septembre 2024.
Dans ce contexte, déi Lénk Stad attire une nouvelle fois l’attention sur la situation désolante en matière de logement abordable en Ville et dans le pays en général ainsi que sur le manque de protection des locataires en cas de démolition et de rénovation importante.
La part des logements sociaux est tout à fait insuffisante pour faire obstacle à la montée insolente des loyers, puisqu’elle atteint à peine 2,5 % du parc immobilier du pays. La Ville de Luxembourg fournit certes des efforts pour agrandir son parc de logements sociaux, mais ces efforts ne correspondent nullement aux besoins.
Il est évidemment indispensable que la Ville apporte son aide à toute personne touchée par une expulsion de son logement et en substance aux quatre locatrices de Merl.
Mais au-delà de cette aide d’urgence,
– la Ville doit construire massivement des logements sociaux locatifs, accessibles au public à revenu modeste . déi Lénk Stad a demandé la mise en place de 5.000 logements sociaux supplémentaires à Luxembourg-Ville jusqu’en 2029, ce qui porterait le pourcentage des logements sociaux à 10% du parc immobilier total en ville. Au vu des réserves et des excédents budgétaires de l’ordre de 1,2 milliards d’euros dont dispose la Ville de Luxembourg actuellement et du remboursement par l’Etat, de 75 % du coût des logements sociaux, un tel projet serait financièrement gérable. La Ville ne devrait pourvoir qu’au préfinancement au moyen de ses réserves et excédents amplement suffisants.
– la Ville doit taxer les logements vides ainsi que les terrains constructibles.
– la Ville doit agir contre la spéculation foncière via un impôt foncier progressif, tout en excluant le domicile principal.
Au niveau national, il faut entre autres
– réintroduire une trêve hivernale destinée à protéger les locataires d’une expulsion,
– protéger d’une expulsion les personnes âgées et malades, ainsi que les familles pauvres,
– lier la démolition de logements existants au relogement des locataires par les soins des propriétaires,
– créer un service national d’information et de soutien juridique gratuit pour les locataires .
Le droit au logement est un droit humain fondamental que la main publique doit soutenir par tous les moyens au lieu de l’abandonner aux forces du marché ! Luxembourg, le 30 janvier 2025 Communiqué par déi Lénk Stad
La loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abodable a introduit la notion des « logements dédiés dits de réserve » dont l’objectif serait l’accueil momentané de locataires exposés à une situation de détresse extrême ne tolérant aucun délai à l’attribution d’un logement. Dans sa réponse à une question parlementaire du 5 juin 2023 l’ancienne Ministre des Affaires intérieures avait avancé cette catégorie de logements comme un possible remède au manque de logements d’urgence au Luxembourg.
De nombreuses communes luxembourgeoises se retrouvent en effet dans l’impossibilité de reloger des ménages ayant subi un sinistre et doivent le cas échéant recourir à des relogements dans des hôtels souvent situés dans d’autres communes. Cette pénurie d’alternatives de relogement convenables dans des situations d’urgence peut s’avérer extrêmement difficile pour les ménages concernés.
Des ménages-locataires qui doivent déguerpir de leur logement, quelle qu’en soit la raison, sont également concernés par ce manque de logements d’urgence ou « de réserve ». Dans la réponse à notre question parlementaire n°1056, Madame la ministre de la Justice nous a communiqué l’autorisation de 635 déguerpissements par les juges de paix depuis le 1er avril 2023. En l’absence d’alternatives de relogement proposées par les communes ou d’autres promoteurs publics ou sociaux, ces personnes se retrouvent souvent dans l’impossibilité de se reloger convenablement.
Les normes internationales en matière des droits sociaux prévoient pourtant certaines obligations des autorités publiques relative au relogement. Ainsi, en vertu de l’article 31 de la Charte sociale européenne, les Etats devraient agir pour empêcher que des personnes vulnérables soient privées d’abri et mettre en œuvre une politique du logement en faveur de toutes les catégories défavorisées de la population qui leur permet d’accéder aux logements sociaux. De plus, une résolution du Parlement Européen du 21 janvier 2021 sur l’accès à un logement décent et abordable pour tous, affirme qu’un certain nombre de critères devraient être respectés pour qu’une expulsion d’un logement soit conforme au droit international relatif aux droits de l’homme. Parmi ces critères figurent entre autres « (…) le relogement dans un logement adéquat avec l’accord des ménages concernés, afin que personne ne se retrouve sans abri (…) ».
Au vu de ce qui précède nous voudrions poser les questions suivantes à Messieurs les Ministres :
Combien de logements destinés à la location abordable existants sont actuellement catégorisés comme « logements dédiés dits de réserve » ? Quel est le taux d’occupation de ces logements ? Combien de logements inscrits sur l’inventaire du Fonds Spécial pour le logement abordable seront affectés à la catégorie des « logements dédiés dits de réserve » ? Comment se présente la répartition de ces logements parmi les communes ?
Messieurs les Ministres disposent-ils d’informations quant au sort des personnes contraintes à déguerpir de leur logement ? Si oui, desquelles ?
Le Fonds du Logement est-il en mesure de loger – bien que temporairement – des personnes ayant subi un sinistre ou expulsées de leur logement ? Dans l’affirmative quels critères applique-t-il dans l’attribution des logements à sa disposition ?
Messieurs les Ministres sont-ils d’avis que le Luxembourg respecte actuellement les normes internationales en matière de relogement de personnes sinistrées ou expulsées dans un logement adéquat ? Par quels moyens concrets les autorités publiques agissent-elles pour empêcher que des personnes vulnérables soient privées d’abri ?
Les autorités publiques suivent-elles actuellement la recommandation émise par le Parlement Européen qui définit les critères à remplir par les autorités publiques en matière de relogement ? Dans l’affirmative, par quels moyens ?
Quels efforts le gouvernement fait-il pour réaliser à court terme l’objectif à valeur constitutionnelle précitée nonobstant les mesures et programmes mis en oeuvre en matière de logement pour le plus long terme ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux.
Dat neit Gesetz iwwer de Bail à loyer ass säit dem 1. August 2024 a Kraaft, mee villen Immobilienagencen ass dat anscheinend sou laang wéi breet. Och wann dat Gesetz an eisen Aen net perfekt ass, sou bréngt et awer op engem wichtege Punkt eng Verbesserung: d’Frais d’agence mussen nämlech elo tëscht dem Proprietär an dem Locataire opgedeelt ginn. Wann een awer och nëmme kuerz duerch d’Annoncen um Locatiounsmaart liest, gesäit een datt vill Agencen dës nei Dispositioun einfach ignoréieren.
Am erstaunlechsten ass awer, datt d’Agence mol guer net probéieren hiert knaschtegt Spill ze verstoppen. Am Géigendeel: a villen Annoncë liest ee ganz einfach dat hei: « honoraires à charge du locataire » oder « frais d’intermédiation à charge du locataire », wéi wann et déi nei Legislatioun einfach net géing ginn. Aner Agencen, probéiere mat e bëssen Hokuspokus laanscht déi Legislatioun ze kommen andeems se de Locatairë Fraise fir den « état des lieux » verrechnen, déi normalerweis jo an deenen übleche Fraisen abegraff sinn.
Dës onverfruere Magouille vun den Agencë schéngen awer keen z’interesséieren. Hei gesäit een alt erëm, datt Locatairen hei am Land einfach keng staark Lobby hu fir se géint esou Abusen ze verdeedegen. Op der anerer Säit mussen d’Vermieter sech keng Suerge maachen, well dat neit Gesetz einfach net op si applizéiert gëtt. Dat ass an eisen Ae staarken Tubak an dofir hu mir eng parlamentaresch Fro[1] un de Logementsminister gestallt a verlaangen, datt hie géint dës kriminell Masch virgeet.
déi Lénk wëll och nach ee Mol drun erënneren, datt mir et waren, déi viru Joren op dëse Problem vun de Frais d’agence opmierksam gemaach hunn. Elo huet d’Regierung eng liicht Verbesserung ëmgesat, mee si gëtt ganz einfach net respektéiert. Mir fuerdere weiderhin, fir all Interpretatiounsschwieregkeeten aus dem Wee ze raumen, datt d’Fraise vun där Persoun solle bezuelt ginn, déi de Service vun der Agence ufreet. Dat ass a 99% vun de Fäll de Proprietär. Ausserdeem verlaange mir, datt dës Fraisen op ee Montant limitéiert ginn, dee maximal engem Loyer entsprécht. Wann d’Agencen sech an Zukunft net un déi nei Gesetzgebung halen, da muss een sech och iwwerleeën, wéi een se bestrofe kann.
Les magouilles effrontées des agences immobilières.
La nouvelle loi sur le bail à loyer est en vigueur depuis le 1er août 2024, mais de nombreuses agences immobilières ont simplement choisi d’ignorer cette nouvelle législation. Même si cette loi n’est pas parfaite à nos yeux, elle apporte une amélioration sur un point important : les frais d’agence doivent désormais être répartis entre le propriétaire et le locataire. Cependant, si vous lisez brièvement les annonces sur le marché de la location, vous constaterez que de nombreuses agences s’en moquent royalement.
Le plus étonnant, c’est que les agences ne cherchent même pas à cacher leur sale jeu. Au contraire : dans de nombreuses annonces, on lit ceci : « honoraires à charge du locataire » ou « frais d’intermédiation à charge du locataire », comme si la nouvelle législation n’existait pas. D’autres agences tentent des tours de passe-passe et facturent aux locataires des frais d’état des lieux, qui devraient être inclus dans les tarifs habituels.
Pourtant, personne ne semble s’intéresser à ces magouilles effrontées des agences. Ici encore, nous constatons que les locataires de ce pays ne disposent pas d’un lobby puissant pour les défendre contre de tels abus. En revanche, les propriétaires n’ont pas à s’inquiéter car la nouvelle loi ne s’applique tout simplement pas à eux. C’est un peu fort le café à nos yeux et c’est pourquoi nous avons posé une question parlementaire[1] au ministre du Logement et lui demandons d’agir contre ces tricheries criminelles.
déi Lénk tient à rappeler une fois de plus que c’est nous qui avons attiré l’attention sur ce problème des frais d’agence il y a des années. Aujourd’hui, le gouvernement a apporté une légère amélioration, mais celle-ci n’est pas respectée. Nous continuons d’exiger, afin d’éviter toute difficulté d’interprétation, que les frais soient payés par la personne qui sollicite les services de l’agence. Dans 99% des cas, il s’agit du propriétaire. De plus, nous exigeons que ces frais soient limités à un montant qui correspond au maximum à un loyer. Si les agences ne respectent pas à l’avenir la nouvelle législation, il faudra également réfléchir à la manière de les punir.
La loi du 23 juillet 2024 portant réforme de la législation en matière de bail à loyer et entrée en vigueur le 1 août 2024 prévoit qu’« …en cas d’intervention d’un agent immobilier ou d’un autre tiers dans la location d’un logement à usage d’habitation, les frais et honoraires de ces personnes sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
Or, il a été porté à ma connaissance que nombre d’agences immobilières ne respecteraient pas la nouvelle législation et indiqueraient explicitement dans leurs annonces de logements proposées que l’intégralité des frais d’intermédiation (augmentés de la TVA 17 %) serait à charge du locataire.
Certaines agences auraient également commencé à facturer des frais supplémentaires à charge exclusive des locataires notamment des frais pour l’établissement d’un état deux lieux d’entrée lors de la remise des clés à un nouveau locataire. Dans ces cas le partage par moitié des frais et honoraires des personnes intervenant dans la location d’un logement à usage d’habitation ne serait donc plus respecté.
Une brève recherche sur un grand portail luxembourgeois d’annonces de vente et de location immobilières suffit pour se rendre compte de ces violations de la nouvelle législation.
Dans ce contexte, je souhaite poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :
Ce type de violations de la nouvelle législation a-t-il déjà été porté à l’attention de Monsieur le Ministre ?
Dans l’affirmative quelle est selon lui l’ampleur de ce type de violations des nouvelles règles en matière de bail à loyer ?
Par quels moyens Monsieur le Ministre entend-il garantir à l’avenir le respect de ces nouvelles règles ?
Quelles recommandations Monsieur le Ministre ferait-il aux locataires confrontés à des annonces respectivement des agences immobilières qui ne respectent pas les règles introduites par la nouvelle législation en vigueur ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux,
Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, nous voudrions poser la question parlementaire suivante à Monsieur le ministre de l’Économie, des PME, de l’Énergie et du Tourisme, à Monsieur le ministre des Affaires intérieures, à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire et à Monsieur le Ministre de l’Environnement, de la Biodiversité et du Climat.
La location de logements de courte durée sur des plateformes en ligne est soumise à une nouvelle règlementation depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit d’établissement en septembre 2023. Les propriétaires qui louent leur(s) bien(s) immobilier(s) sur une durée qui dépasse 89 jours de location doivent désormais obtenir une autorisation d’établissement et s’inscrire au registre de commerce. Ils doivent également remplir d’autres conditions liées à leur activité commerciale telles que la participation à des cours spéciaux pour les hébergeurs professionnels.
La nouvelle règlementation implique également la limitation à 89 jours par an de la location de logements touristiques dans les zones d’habitation 1 ou encore dans les résidences interdisant ces activités d’hébergement.
Une directive européenne approuvée en février 2024 oblige par ailleurs les plateformes de location de courte durée à se conformer aux règlementations nationales en matière d’enregistrement et de partage de données pour les propriétés répertoriées sur ces plateformes et ce en vue de faciliter aux autorités compétentes d’identifier les hôtes et leurs logements et de vérifier leurs informations.
Partant, nous voudrions poser les questions suivantes à Messieurs les Ministres :
Combien d’autorisations d’établissement en matière de locations touristiques ont été sollicitées depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle règlementation ? Combien d’autorisations ont été délivrées ?
Combien de personnes se sont déja inscrites aux formations spécifiques destinées aux hébergeurs professionnels ? Combien de personnes les ont déjà accomplies ?
Combien de nuitées dans le cadre de locations de courte durée ont été déclarées auprès de vos services depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles ?
Dans combien de logements individuelles ces locations de courte durée ont-elles été effectuées ?
Quelle est la répartition géographique (ventilée par communes) des locations de courte durée enregistrées sur le territoire national ?
Qui sera responsable de l’observation des règles en matière des plans d’aménagement général des communes notamment en ce qui concerne la limitation à 89 jours par an de la location de logements touristiques dans les zones d’habitation 1 ?
Les communes auront-elles à leur disposition les moyens humains et légaux nécessaires pour contrôler et garantir le respect des dispositions de leurs PAG en matière de locations de courte durée telles que prévues par la législation en vigueur ?
L’exploitation de logements de location de courte durée, pour les cas dépassant les 89 nuitées par an, est-elle à considérer comme un commerce de proximité ?
Les immeubles hébergeant des logements de location de courtée durée tombent-ils sous le champ d’application de la législation sur les établissements classés ? Si oui, quelles sont les procédures et les prescriptions à respecter par les exploitants ?
De nombreux exemples de villes européennes montrent que les prix immobiliers et les loyers augmentent à cause de la présence de logements de courte durée loués par l’intermédiaire d’une plateforme. Une étude réalisée par l’Université Libre de Bruxelles a ainsi montré pour la ville de Bruxelles qu’une concentration de logements loués par l’intermédiaire d’une plateforme dans un quartier engendre une augmentation des loyers moyens.
Partant, nous voudrions poser les questions suivantes à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire :
Monsieur le Ministre dispose-t-il de données sur l’impact de la présence de logements de courte durée loués par l’intermédiaire d’une plateforme sur les prix immobiliers et les loyers au Luxembourg ? Si oui, lesquelles ?
Dans la négative, Monsieur le Ministre est-il d’avis qu’il serait important d’en disposer notamment en vue d’aider les communes à mettre en oeuvre des règlementations définissant les conditions et les limites de ce type de locations sur leur territoire ?
Monsieur le Ministre envisage-t-il de commander une étude sur l’impact de la présence de logements de courte durée loués par l’intermédiaire d’une plateforme sur les prix immobiliers et les loyers ?
Selon un article récemment publié dans la presse luxembourgeoise, quatre communes frontalières françaises auraient annoncé la mise en place d’un « permis de louer » dès janvier 2025. A l’avenir les propriétaires devraient ainsi disposer d’une autorisation pour mettre un logement en location, autorisation qui leur serait délivrée à la suite d’un contrôle de l’habitabilité et de la salubrité effectué par les autorités. Cette nouvelle réglementation s’appliquerait à la première location d’un logement ou lors d’un changement de locataire pour les biens déjà loués.
Cette mesure visant à lutter contre la prolifération de situations de mal-logement dans les communes frontalières est basée sur l’article 6 de la loi française de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui oblige le bailleur « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
Au Luxembourg les critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location sont régis par la loi de 2019 et les règlements grand-ducaux afférents. Cette législation ne prévoit pas de contrôles lors de la mise en location mais demande toutefois à tout propriétaire ou exploitant de déclarer préalablement au bourgmestre de la commune les caractéristiques des chambres qu’il donne en location ou qu’il met à disposition. Des contrôles des logements et des chambres mis en location ou mis à disposition peuvent être effectués par le bourgmestre de la commune.
Dans une réponse à la question parlementaire n°6152 (2022), votre prédécesseur au Ministère du Logement avait attesté l’absence de statistiques nationales sur les conditions de logement insuffisantes et de données sur l’application de la loi de 2019. Il s’ensuit que les autorités étatiques ou communales ne disposent d’aucun moyen pour déterminer le taux de la population vivant dans des conditions de logement insuffisantes. Or, votre prédecesseur avait annoncé dans sa réponse vouloir procéder à une adaptation de la législation en question en se basant sur les observations et propositions reçues par les communes et les acteurs concernés.
Dans ce contexte, j’aimerais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :
Monsieur le Ministre est-il d’avis qu’une adaptation de la législation de 2019 telle que souhaitée par votre prédécesseur est nécessaire ?
Dans l’affirmative, quelles sont les raisons de Monsieur le Ministre pour procéder à une telle adaptation et quelle en serait la finalité ?
Dans la négative, Monsieur le Ministre entend-il lutter par d’autres moyens contre les conditions de logement insuffisantes ? Si oui, lesquelles ?
Monsieur le Ministre est-il en faveur d’une réglementation plus stricte pour le cas spécifique des chambres mises en location ou mises à disposition, dans le but de lutter contre les « marchands de sommeil » ?
Dans l’affirmative, est-il d’avis que le dispositif mis en place par certaines communes frontalières françaises imposant des contrôles préalables à la mise en location pourrait trouver une application au Luxembourg pour les chambres mises en location ? Dans la négative, prévoit-il d’autres mesures pour le cas spécifique des chambres mises en location ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.
