Question parlementaire relative à l’affectation de biens immobiliers de POST.

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 83 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Monsieur le Ministre du Logement.

Dans sa réponse du 15 janvier 2020 à ma question parlementaire N°1631 concernant l’affectation des locaux et bâtiments dont l’établissement public POST ne souhaite plus faire usage, Monsieur le Ministre de l’Economie a affirmé que des bâtiments et locaux étaient dans en premier temps proposés à l’achat des communes concernées. Si celles-ci ne souhaitaient pas acquérir ce bien immobilier, POST se tournerait ensuite vers l’Etat et ses institutions, notamment le Fonds du Logement. Ce ne serait qu’en cas de refus de reprise de l’Etat ou d’une institution étatique que POST mettrait ce bien à la vente aux enchères.

Suite à une information qui m’a été transmise et confirmée par le Directeur général de POST à l’antenne de la Radio RTL le mercredi 22 janvier, un certain nombre de locaux ont été mis aux enchères suite au désintérêt aussi bien de la part des communes concernées que du Fonds du Logement, arguant notamment qu’il s’agissait de surfaces commerciales qui n’auraient pas vocation à être reprises par le Fonds du Logement. Cette information est d’autant plus étonnante que le Fonds du Logement a tout à fait la possibilité de détenir et de louer des surfaces commerciales.

Comme nous le savons tous, les pouvoirs publics, qu’ils soient nationaux ou locaux, ne détiennent pas assez de surfaces ou de biens immobiliers. Il me paraîtrait ainsi naturel que ces derniers profitent de l’occasion pour acquérir des biens aussi et surtout afin d’éviter que des locaux alors en possession d’une institution publique ne rejoignent le marché privé.

Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre du Logement:

  1. Le Fonds du Logement a-t-il reçu la proposition de la part de POST de reprendre les locaux dont les communes respectives n’ont pas voulu ?
  2. Dans l’affirmative, quelles raisons ont motivé le Fonds du Logement à ne pas reprendre les objets en question, fussent-elles des surfaces commerciales ?
  3. Monsieur le Ministre a-t-il connaissance d’autres propositions de reprise en direction du Fonds du Logement émanant de POST ? Le cas échéant, Monsieur le Ministre a-t-il connaissance de la décision du Fonds du Logement ?
  4. Monsieur le Ministre n’estime-t-il pas que l’Etat, en l’occurrence le Ministère du Logement, respectivement des institutions publiques œuvrant dans le domaine du logement et de l’habitat, devraient veiller à ce que des biens appartenant au domaine public, qu’il s’agisse de POST en particulier ou d’autres institutions publiques en général, ne se retrouvent pas sur le marché privé ? Monsieur le Ministre envisage-t-il de définir une stratégie visant à éviter toute perte de patrimoine immobilier public ?

Avec mes salutations respectueuses,

David Wagner

Député

RENDEZ L’HÔTEL DES POSTES AU PUBLIC !

Alors que notre capitale tend de plus en plus à se transformer en ghetto pour riches, le propriétaire de l’Hôtel des Postes, Post Luxembourg, entreprise à 100 % publique, vient d’annoncer que ce bâtiment emblématique, construit il y a plus d’un siècle avec l’argent du contribuable dans un but de service public, serait à l’avenir transformé en hôtel.

Privatiser un bâtiment public au profit de touristes de luxe et de voyageurs d’affaires est l’exemple-type de ce qu’il ne faut pas faire. Voulue par la bourgmestre DP de la Ville et exécutée par une entreprise d’État sous la tutelle d’un ministre LSAP, cette opération révèle une fois de plus le manque de vision stratégique de la Ville et du gouvernement .

Il faut mettre fin aux pratiques du genre « Royal Hamilius », où des terrains à 100 % publics ont été mis à disposition de spéculateurs privés et transformés en centre commercial de luxe et en appartements pour ultrariches. Ces pratiques sont totalement contraires à l’intérêt public et constituent un détournement de l’argent du contribuable.

Ce dont notre ville a besoin, ce sont des logements abordables et des services publics accessibles à toutes les classes de la société, y compris dans son hypercentre. 

déi Lénk estime qu’en tant qu’établissement public procédant du contribuable luxembourgeois, Post Luxembourg n’est ni une entreprise comme une autre, ni un simple outil au service de décideurs politiques libéraux comme Lydie Polfer et Étienne Schneider. Mettre son patrimoine foncier au service de quelques privilégiés et participer ainsi à l’embourgeoisement du Centre Ville est  absolument contraire à sa mission.

Dans cet ordre d’idées, l’ancien Hôtel des postes doit garder sa FONCTION DE SERVICE PUBLIC conformément à l’usage pour lequel les contribuables luxembourgeois.e.s l’ont fait construire il y a plus d’un siècle.  Y installer un ou plusieurs organismes culturels ou/et y créer des logements publics loués à des catégories de la population qui en ont besoin sont deux affectations parmi d’autres dans le même sens qu’il faudra analyser.

Voilà pourquoi déi Lénk :

  • réaffirme son hostilité à la privatisation de l’Hôtel des Postes en hôtel et demande à  la direction de  Post Luxembourg de revenir sur sa décision ;
  • annonce que David Wagner, député déi Lénk et membre du Conseil communal de la Ville de Luxembourg, adressera une question parlementaire au ministre de l’Économie Étienne Schneider, au sujet de l’utilisation du patrimoine foncier de Post Luxembourg et d’autres entreprises publiques.

Luxembourg, le 17 décembre 2019

Pacte Logement 2.0 – Positioun vun déi Lénk.

I. Introduction

Le Pacte Logement 2.0 est censé être le premier grand coup de réforme en matière de logement mis en oeuvre par le gouvernement DP-LSAP-déi Gréng après 6 ans au pouvoir. Annoncé  dans l’accord de coalition pour la période 2018-2023 parmi un tas d’autres mesures potentiellement intéressantes, la deuxième édition du Pacte Logement a vocation de dynamiser la création de logements publics par les communes tout en s’inspirant des grands principes de fonctionnement du Pacte Climat en place depuis plusieurs années, pour inciter la mise en place de mesures en faveur du climat par les communes.

Pourtant, le nouveau pacte s’avère être une coquille vide. L’approche du nouveau Pacte Logement se distingue de celle choisie par celui en vigueur par sa tentative de lier les différentes aides mises à disposition des communes, à l’élaboration de projets concrets ou à l’engagement d’un personnel spécialisé et dédié au logement communal, plutôt que de se focaliser sur la croissance démographique (c.f. Pacte Logement 1). Cette approche est certainement mieux adaptée aux besoins des responsables communaux , mais le nouveau Pacte Logement 2.0 ne permettra toujours pas de lutter contre la crise du logement.

Pourquoi?

Le Pacte Logement ne répond pas aux deux problèmes essentiels qui bloquent aujourd’hui la création d’un nombre suffisant, ou du moins plus important de logements par les communes. Il s’agit de:

  • La part de terrains constructibles largement insuffisante détenue par les communes;
  • Le manque de volonté politique des responsables politiques dans un grand nombre de communes.

En n’offrant pas de nouveau instrument de mobilisation de terrains constructibles ni de renforcement des instruments déjà en place et en renonçant à introduire pour les communes des obligations en matière de construction de logements, le gouvernement poursuit sa politique du laisser-faire et va droit dans le mur.

II. Critique du Pacte Logement 2.0

Le nouveau Pacte Logement met en place une boîte d’outils pour les communes décidées à s’engager davantage dans la construction de logements: financements, personnel supplémentaire, conseils…

Ce dispositif peut certes représenter un avantage pour les communes, mais sous la double condition qu’elles détiennent ou disposent des moyens d’acquérir des terrains constructibles et qu’elles aient non seulement la volonté, mais aussi l’obligation de faire construire plus de logements publics, sociaux et abordables.

Or, ces deux conditions ne sont pas réunies.

  Aucune obligation pour les communes. Les communes ne sont pas obligées de signer une convention avec le Ministère du Logement. Sans convention il n’y aura pas d’obligations de développer un Plan d’Action Local en matière de logement, d’embaucher un conseiller logement ou de mettre en place une commission consultative. Dans ces cas, le Pacte Logement 2.0 est tué dans l’oeuf. Une commune inactive pourra rester les bras croisés, sans aucune sanction. Et même si une convention est signé ou un Plan d‘Action Local est développé la commune s‘engage en rien de réellement créer du logement, les mesures obligatoires prévoient des analyses, études et l‘engagement d’un conseiller Logement mais aucun objectif chiffré de création de logement.

–  Absence d’instruments adaptés en matière de maîtrise du foncier. Les communes ne disposent pas de moyens fiables et efficaces pour acquérir des terrains constructibles à des prix nettement inférieurs aux prix du marché.

  • Le droit de préemption ne prend effet que si le propriétaire d’un terrain le propose en vente. Mais compte-tenu des prix du foncier en augmentation constante et rapide, la plupart des propriétaires fonciers préferent garder leur terrain. En cas de vente, le prix fixé par un notaire et payé par la commune est généralement proche du prix du marché.
  • La taxation de logements vacants ou de terrains en friche pose plusieurs problèmes. Elle n’est appliquée que par une très petite minorité de communes, compte-tenu de l’impopularité de la mesure. Les montants prévus dans la loi y relative sont dérisoires par rapport aux plus-values immobilières. L’effet d’incitation à la vente ou à la construction est donc minime.
  • L’expropriation pour cause d’utilité publique n’est toujours pas applicable en matière de logement. Les communes ont le droit d’exproprier des terrains sous certaines conditions, mais ne s’en servent pas. Son applicabilité en pratique serait pourtant un instrument efficace pour lutter contre la grande spéculation immobilière (fonds immobiliers, sociétés…)

En réalité beaucoup de communes vendent plutôt des terrains publics au lieu d’en acquérir. Tous ces éléments expliquent que les communes n’ont pas pu augmenter leurs réserves foncières et jouer un rôle plus actif dans la maitrîse du foncier.

Le Pacte Logement 2.0 présente deux autres grandes faiblesses qui risquent de limiter son impact.

C  –  Pas d’objectifs chiffrés. Que ce soit au niveau national ou au niveau communal, aucun objectif chiffré en matière de construction de logements publics sociaux ou abordables n’est prévu. Il s’agit du corrolaire de la facultativité du dispositif. Même si les auteurs du rapport présenté aux députés répètent qu’ils se sont inspirés du Pacte Climat, ils n’ont pas adopté les objectifs chiffrés et les certifications contrôlées qui font le succès du Pacte Climat.

D  –  Un échéancier potentiellement contreproductif. La durée des échéances et phases de préparation prévues dans le cadre du conventionnement entre l’Etat et les différentes communes risquera d’augmenter le retard déjà accumulé jusqu’en 2025 ou 2026. Les communes, en attendant la mise en place du dispositif et de l’élaboration des programmes, pourraient être enclines à reporter des projets déjà planifiés pour pouvoir profiter d’un meilleur encadrement dans le futur.

III. Nos propositions

Afin de combler ces faiblesses structurelles de l’approche gouvernementale et attaquer le problème du logement à la racine au lieu de le traiter qu’en surface, nous avons développé des propositions visant un réorientation/redéfinition de l’approche du Pacte Logement 2.0.

1  –  Obliger les communes à construire des logements. La construction de logements publics sociaux et abordables ne figure aujourd’hui pas parmi les missions primaires des communes telles que l’organisation de l’éducation fondamentale ou la gestion des eaux usées. Afin d’augmenter l’activité des communes dans la construction de logements, il faut les obliger légalement et prévoir des sanctions financières en cas de violations non motivées des obligations.

2  –  Fixer des objectifs chiffrés pour chaque commune. Chaque commune devra à l’avenir réaliser des objectifs chiffrés et contraignants en matière de construction de logements ou d’acquisition et de rénovation de logements existants. Ces objectifs devront tenir compte du point de départ et de la situation géographique de chaque commune.

3  –  Construire des logements publics destinés à la location. Le manque de logements locatifs abordables pour les personnes et ménages à revenu faible ou moyen devra en grande partie être comblé par les communes. Chaque commune se verra fixer des objectifs chiffrés pour deux types de logements locatifs:

  • Logements subventionnés dit « sociaux » dont le loyer est calculé en fonction du revenu net disponible du locataire
  • Logements publics à loyer abordable dont le loyer est calculé selon les modalités prévues par la proposition de lo n°7257 de déi Lénk

4  –  Accélérer le processus de conventionnement et d’élaboration. On ne pourra attendre l’année 2025 pour la mise en oeuvre potentielle des premiers projets issus du Pacte Logement 2.0. En obligeant les communes à construire un certain nombre de logements d’ici 2030, les communes devront tout de suite se mettre au travail et avancer le plus vite possible dans l’élaboration de leurs plans et projets locaux.

Pourtant ces propositions resteraient en partie lettre morte sans les modifications nécessaires au niveau des moyens de mobilisation de terrains à bâtir:

5  –  Rendre l’expropriation pour utilité publique applicable pour lutter contre la grande spéculation. Les communes disposent en théorie de moyens légaux d’expropriation pour utilité publique en matière de maîtrise foncière (constitution de réserves foncières, obligation de construire) mais ne s’en servent pas à cause de la lenteur et de l’imprévisibilité des procédures. La Chambre des Députés devra examiner la législation afférante et faire les modifications nécessaires.

6  –  Introduire des instruments de maîtrise foncière. Les communes manquent aujourd’hui de moyens pour résorber au moins une partie des plus-values des terrains viabilisés, suite à un reclassement ou au développement d’un nouveau quartier sur décision du conseil communal. Ce type de dispositif existe dans des pays voisins, notamment dans des cantons suisses ou des villes allemandes. Il peut prendre la forme d’une taxe sur la plus-value ou d’une convention d’aménagement entre un promoteur et la commune. Le projet de loi concernant les conventions dites « Baulandvertrag » qui pourrait servir d’ouverture pour une telle approche est en veille depuis plus de deux ans et n’a pas encore été avisé par le Conseil d’Etat.

7  –  Prendre l’ampleur du phénomène des logements laissés vacants et en tirer les conclusions. Le nombre de logements laissés vacants est estimé à 10.000-20.000, mais il n’existe ni de recensement national, ni de recensement communal permettant de confirmer ou d’infirmer ces chiffres. Nous demandons le gouvernement d’effectuer ce recensement national avec l’aide des autorités communales dans les deux ans à venir (base legale: articles 15 à 28 de la loi dite Pacte Logement de 2008). Cette mesure devrait ainsi devenir obligatoire dans le Pacte Logement 2.0 et non pas constituer un „bonus“.

Un certain nombre de mesures complémentaires devront être mises en place au niveau national afin d’enrayer la grande spéculation immobilière et freiner les prix et loyers sur le marché immobilier privé.

8  –  Analyser la spéculation immobilière et prendre les mesures adéquates. L’acquisition par des fonds et des sociétés immobiliers d’un nombre toujours plus important de terrains constructibles et de biens immobiliers est sur le point de déstabiliser durablement le marché immobilier luxembourgeois. Les effets en sont e.a. l’augmentation des prix du foncier, une offre de logements inadaptée aux besoins, la privatisation de la planfication urbaine et la perte de contrôle démocratique ainsi que des déchets fiscaux. Pour mieux comprendre le phénomène et être en mesure de prendre les bons choix pour y faire face, déi Lénk a déposé une motion demandant au gouvernement d’établir un rapport sur les activités des fonds et immobilières dans les 6 mois à venir.

9  –  Enrayer l’évolution des prix et des loyers immobiliers. déi Lénk a déposé deux propositions de loi visant à réduire les loyers et les coûts liés à la location (frais d’agence, garantie locative). L’objectif de notre approche est l’élimination de la part spéculative dans le montant des loyers afin de faire baisser les loyers maximaux autorisés (calculé en fonction du capital investi) de manière conséquente. Pour plus d’infos LIEN

10  –  Favoriser le logement alternatif et non lucratif. Nous voulons introduire le taux de TVA super-réduit de 3% sur les frais de construction pour toute société ou association actif dans la création de logements sociaux, respectivement de logements à vocation non-lucrative. Une motion y relative déposée par déi Lénk en 2018 est actuellement en veille dans les deux commissions parlementaires concernées.

11  –  Augmenter à 30% la part des logements à coût modéré destinés à la location pour les PAP dépassant 25 unités de logement. Actuellement les promoteurs privés sont tenus de prévoir 10% de logements à coût modéré pour les projets dépassant 25 unités de logement. déi Lénk veut augmenter ce taux à 30% et donner une priorité absolue aux logements locatifs.

Le dossier de presse sous format PDF.

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