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De 16. August 2023 haten déi Lénk eng Logementsaktioun organiséiert wou mir eng Bâche op Spanplacke gehaangen hunn, déi d’Façade vun engem Gebai an der neier Avenue bedeckt, dat schonn säit Joeren einfach eidel stoe geloss gëtt. Op der Bâche, déi mer opgehaangen hunn, hu mer gefrot: „ Wiem gehéiert dëst Haus?“ Mat dëser Aktioun wollte mir zu Lëtzebuerg op de Problem vun der Immobiliëspekulatioun opmierksam maachen. An engem Land wou d’Wunnengsnout esou grouss ass, kënne mir eis et net erlaben d’Spekulatioun ze dulden.
Mir hunn d’Bâche erofgeholl, nodeem mir eng „mise en demeure“ vum enger Affekotenetüd kritt hunn, déi eis virgeworf huet eis um Privateegentum vu sengem Client vergraff ze hunn.
Mee wien ass dann de Client, deen direkt dat ganzt juristescht Arsenal ausschöpft fir eng politesch Partei mat engem rosene Bréif ofzeschrécken? Et handelt sech hei ëm d‘Firma mam Numm The Avenue Property SA. Eng Immobiliëgesellschaft also.
Et ass symptomatesch fir ee Land an deem de Privateegentum esou en héije Stellewert huet. D’Interesse vun enger pirvater Firma stinn hei kloer iwwert den Interesse vun der Allgemengheet. Souguer eng symbolësch Aktioun gëtt als direkten Ugrëff op d’Recht op Privatbesëtz ausgeluecht. Dobäi hu mer d’Gebäi verschéinert mat enger propperer rouder Bâche, déi eng délabréiert Korkwand mat Pabeierfetze vun aalen Affichen drop verstoppt huet. Et ass erstaunlech, dass d’Stader Gemeng dat iwwer Joeren an der neier Avenue einfach sou duld.
Dëst Gebai an der neier Avenue kéint ville Leit eng Wunngeleeënheet bidden. Esou Gebaier dierfe net einfach eidelstoen fir dass irgendeng obskur Boîte domat spekuléieren kann. The Avenue Property soll also sou séier wéi méiglech kucken dëse potenzielle Wunnraum ze mobiliséieren.
Fir retizent Spekultanten ze zwénge Wunnengen op de Maart ze bréngen, fuerderen déi Lénk eng Spekulatiounssteier.
L’empire contre-attaque.
Le 16 août 2023, la Gauche avait organisé une action logement pendant laquelle nous avions fixé une bâche sur des panneaux de bois aggloméré protégeant la façade d’un immeuble de la nouvelle avenue, qui est inoccupé depuis des années. Sur la bâche que nous avions accrochée, nous demandions : “À qui appartient cette maison ?” Par cette action, nous voulions attirer l’attention sur le problème de la spéculation immobilière au Luxembourg. Dans un pays où la pénurie de logements est si grande, nous ne pouvons pas nous permettre de tolérer la spéculation.
Nous avons retiré la couverture après avoir reçu une mise en demeure d’un cabinet d’avocats qui nous accuse de dégrader la propriété privée de son client.
Mais qui est le client qui épuise d’emblée tout l’arsenal juridique pour effrayer un parti politique avec une lettre au ton menaçant ? Il s’agit d’une société appelée The Avenue Property SA. Une société immobilière donc.
C’est symptomatique d’un pays dans lequel la propriété privée a une si grande valeur. Les intérêts d’une entreprise privée sont clairement supérieurs à ceux du grand public. Même une action symbolique est interprétée comme une atteinte directe au droit à la propriété privée. De plus, nous avons embelli le bâtiment avec une bâche rouge propre, qui cachait un mur de bois plaqué délabré avec des bouts de vieux affichages. Il est étonnant que la Ville de Luxembourg tolère tolère ainsi la spéculation immobilière sur une de ses artères principales.
Ce bâtiment situé sur la nouvelle avenue pourrait être transformé en une multitude de logements. De tels bâtiments ne devraient pas simplement rester vides pour qu’une obscure boîte puisse en faire un objet de spéculation. The Avenue Property devrait donc chercher à mobiliser ce potentiel d’espace d’habitation dans les plus brefs délais.
Pour forcer les spéculateurs réticents à mettre des logements sur le marché, la gauche réclame une taxe sur la spéculation.
Conformément à l’article 81 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire urgente suivante à Madame la ministre de la Justice.
Le 3 octobre 2022, le projet de loi 8076 portant suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation a été déposé.
L’exposé des motifs indique qu’en raison des pressions inflationnistes, certains ménages et personnes ont et auront des difficultés à payer leur loyer et leurs charges locatives. Comme les conditions économiques actuelles continuent de peser sur les personnes et les ménages à faibles revenus, ceux-ci se sont vus ou se verront condamner de quitter leur logement sous peine d’exécution forcée par le biais d’un déguerpissement. Par conséquent, le projet de loi propose de suspendre l’exécution des déguerpissements en matière de baux d’habitation jusqu’au 31 mars 2023. L’objectif est donc « d’éviter que des familles et personnes se retrouvent du jour au lendemain à la rue durant la période hivernale avec une quasi impossibilité de retrouver rapidement un nouveau logement au vu de leur situation économique indubitablement difficile, et constatant le manque de logements d’appui à dispositions des services sociaux étatiques et communaux. »
Le projet de loi n’ayant pas encore été adopté, les expulsions se poursuivent selon les informations dont nous disposons.
Dans ce contexte, je voudrais poser la question suivante à Madame la ministre de la Justice.
I) Madame la ministre de la Justice, va-t-elle prendre toutes les mesures et faire tous les efforts nécessaires dans son domaine de compétence pour que le projet de loi 8076 portant suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation, dont l’avis du Conseil d’État est prévu pour le 13 décembre 2022, puisse entrer en vigueur avant la fin de l’année 2022 ?
Conformément à l’article 23 (3) du règlement de la Chambre des Députés notre sensibilité politique souhaiterait voir convoquer une réunion de la Commission parlementaire du Logement en présence de Monsieur le Ministre pour discuter des amendements gouvernementaux au projet de loi n°7642 relatif au bail à loyer déposés en date du 5 octobre 2022.
Nous vous prions dès lors de bien vouloir transmettre la présente demande à Madame la Présidente de la Commission du Logement et d’inviter conformément à l’article 23 (4) Monsieur le ministre du Logement à ladite réunion jointe.
De Logementsminister seet säit zwee Joer, dass d’Verloune vun enger Wunneng keng rente économique soll sinn. Där Meenung si mir och, Wunnen ass kee Business. Et wir also net d’Zil d’Loyer’en un d’Entwécklung vun de Präisser um Immobiliemarché unzepassen, wëll dat vill méi héich Loyer’en bedeite géif.
Am Oktober dunn déi grouss Iwwerraschung: Ouni Erklärung an ouni sech an d’Kommissioun erklären ze kommen, mécht de Logementsminister elo genee dat. En neie Koeffizient fir d’Reevaluatioun vum Capital investi gëtt proposéiert, deen ënnert dem Stréch bedeit, dass all logement locatif vill méi Wäert krit woumat de maximale Loyer fir di grouss Majoritéit vu Logementer eropgeet. Fir eis dat dat en No-Go, wëll Locatairen haut schonn zu iwwer 30% an der Aarmut liewen opgrond vun ze héije Loyer’en. Dofir hu mir an der Chamber fir de Réckzuch vun dem neie Koeffizient plädéiert. D’Motioun hei drënner gouf awer vun der Majoritéit aus DP, LSAP an déi Gréng ofgelehnt.
La Chambre des Députés,
considérant le projet de loi n°7642 déposé par Monsieur le ministre du Logement en date du 31 juillet 2020 ;
considérant les amendements gouvernementaux audit projet de loi n°7642 déposés par Monsieur le ministre du Logement en date du 14 octobre 2022 ;
considérant que Monsieur le ministre du Logement note dans le commentaire de l’article 2 point 3° du projet de loi initial qu’il « s’avère en effet incohérent et même inéquitable de se référer à une valeur marchande » pour déterminer le montant du capital investi d’un logement mis en location pour préciser plus loin qu‘« en effet, la notion du capital investi renvoie à l’effort économique que le propriétaire-bailleur a entrepris pour constituer le bien loué et la notion de « revenu annuel » prévue à l’article 3 renvoie à la rémunération du fruit de ce capital. C’est donc l’effort de l’investissement qui est rémunéré par un revenu annuel, c’est-à-dire le loyer ne pouvant dépasser 5% de l’investissement. Se référer dans ces cas à une« valeur marchande » établie selon la logique du marché, de façon indépendante du capital investi et incluant notamment une rente économique, c’est-à-dire le gain réalisé par le propriétaire au-delà du coût de la rémunération de ses fonds dénature l’essence même du plafond du loyer déterminé en règle générale par rapport au capital investi par la législation spéciale en matière de bail à loyer, et ceci depuis 1955 » ;
considérant que l’amendement 3 au projet de loi n°7642 vise au contraire une réévaluation du capital investi « plus cohérente avec l’évolution du marché » (page 11, amendements gouvernementaux) ;
considérant que cet amendement en matière de réévaluation du capital investi aura comme effet une augmentation de ce dernier en phase avec l’évolution du marché pour les logements existants sur le marché locatif privé ;
considérant que la réduction du plafond du loyer annuel maximal de 5% à 3,5% respectivement à 3% ne pourra pas contenir l’impact du nouveau coefficient de réévaluation des capitaux investis sur l’évolution des loyers ;
considérant que cette nouvelle orientation du projet de loi est ainsi en contradiction avec la l’approche initiale du projet visant à « améliorer la situation des locataires » ;
considérant que le taux de risque de pauvreté des locataires au Luxembourg se situant à 31% est parmi les plus élevés dans le classement des pays de la zone euro et qu’une augmentation des loyers risquera d’exacerber cette situation ;
considérant que les modifications proposées en matière de réévaluation du capital investi pourraient décourager des investissements dans l’amélioration des immeubles mis en location ;
considérant qu’un tel effet serait en contradiction avec les objectifs en matière de lutte contre le réchauffement climatique du gouvernement visant e.a. une réduction de 64% des gaz à effets de serre dans le secteur des bâtiments d’ici 2030 par rapport à 2019 ;
invite le gouvernement
à retirer l’amendement 3 au projet de loi n°7642 ;
à soumettre à la Chambre des Députés une nouvelle proposition pour la détermination du capital investi d’un logement mis en location qui soit cohérente avec les objectifs visant à la fois une amélioration de la situation des locataires et un encouragement des investissements dans l’amélioration des logements existants par les bailleurs.
Wat d’Regierung bei der Reglementatioun vun de Loyere wëlles huet, kléngt wéi e schlechte Witz. Obwuel de Minister Kox behaapt, hie wéilt géint d’Exzesser um Wunnengsmaart virgoen, mëscht en de Wee fräi fir eng generell Hausse vun de Loyeren am ganze Land. Mat dëser irresponsabeler Demarche dréckt d’Regierung d’Locataire nach méi widder d’Mauer a stéisst all déi Leit virun de Kapp, déi haut scho verzweiwelt no enger Wunneng sichen.
Am Summer 2020 hat de Logementsminister Henri Kox (déi Gréng) seng Reform vum Loyersgesetz präsentéiert. A senger éischter Versioun ware praktesch keng Ännerungen um wichtegste Punkt vum Gesetz virgesinn, nämlech un der Definitioun vum “capital investi” – also de Betrag u Geld, den an de Bau respektiv de Kaf vun der Immobilie gefloss ass[1] – an dem domadder verbonnene maximale Loyer deen e Proprietär ka froen. Eenzege klenge Changement bei der Fixatioun vum “capital investi” gouf et bei enger Schenkung oder enger Ierfschaft vun enger Wunneng.
Schonn dat war e Kaddo un d’Dynastië vun de Proprietären. Déi proposéiert Ännerung géif bewierken, dat no enger Ierfschaft de Loyer ka massiv gehéicht ginn, ouni dat och nëmmen een Euro an d’Wunneng investéiert gouf. Op enger Pressekonferenz am Februar 2021 hat déi Lénk dës Dispositioun schaarf kritiséiert, well se zu ongerechtfäerdegte Loyerserhéijunge wäert féieren. Ausserdeem ass dat géint de Sënn vum Gesetz vun 2006, dat jo eigentlech Investitiounen a Verbesserungen vun der bestoender Bausubstanz sollt encouragéieren.
Mä dat war näischt géint dat wat elo soll kommen. Ufank Oktober 2022 huet de Minister Kox 2 nei Amendementer proposéiert, déi vill méi schlëmm Auswierkunge wäerten hunn. Mat deenen Ännerunge reagéiert d’Regierung op d’Urteel am sougenannte Fall “Lampertsbierg” an ersetzt d’Notioun vum “capital investi“ganz einfach mam Maartpräis.
Deemno soll an Zukunft de “capital investi” reevaluéiert ginn op Basis vun engem Koeffizient, deen déi vergaangen an zukünfteg Präisentwécklung um Wunnengsmaart erëmspigelt. Dëse Koeffizient, deem seng Berechnung an den Annexë vum Gesetzesprojet ze fannen ass, wäert zu enger Präisexplosioun vum “capital investi” bei sämtleche Wunnimmobilien am Land féieren, déi säit dem Zweete Weltkrich gebaut goufen. D’Beispiller an der Tabell ënnendrënner verdéitlechen déi zolidd Haussen, déi duerch dëss Reform géifen ausgeléist ginn.
Année const.
Année acqui.
Prix
Classe énerg.
Travaux d’amélioration
Capital investi (loi 2006)
Loyer max (loi 2006)
Capital investi (après réforme)
Loyer max (après réforme)
1968
1968
50.000
H
0
280.000
1167
1.100.000
2750 (3%)
1984
1985
40.000
G
70.000
158.230
660
533.268
1.333 (3%)
1995
2000
150.000
E
65.000
288.150
1200
668.217
1949
2010
2012
500.000
C
25.000
572.250
2.384
918.551
2.679
Proposéiert ass näischt anescht, wéi datt déi exzessiv an oft spekulativ Präisentwécklung um Wunnengsmaart elo direkt an d’Berechnung vum maximale Loyer soll afléissen, egal wéini d’Wunneng gebaut gouf oder a wéi engem Zoustand se ass. Datt d’Loyere vill méi lues klamme wéi d’Verkafspräisser, eppes wat ee jo an de leschte Jore konnt beobachten, wäert elo warscheinlech der Vergaangenheet ugehéieren. An Zukunft wäerten sech d’Loyere vill méi enk un de Verkafspräisser um Wunnengsmaart orientéieren (Beispiller sinn annexéiert).
D’Reduktioun vu 5% op 3,5% vum maximale järleche Rendement um “capital investi” ass eigentlech niewesächlech a wäert kee groussen Afloss hunn. Dobäi war jo déi annoncéiert Zilsetzung vun deem Projet de Loi fir géint d’Exzesser um lokative Marché virzegoen. Vir déi Lénk ass dës annoncéiert Reform e schlechte Witz. Se legaliséiert d’Exzesser um Wunnengsmaart a riskéiert eng allgemeng Hausse vun de Loyeren am ganze Land ze bewierken, déi d’Locataire nach méi wäert belaaschten, obwuel se elo scho mam Réck widder der Mauer stinn.
Domadder, datt d’Regierung d’Notioun vum “Capital investi” zu enger Absurditéit mëscht, begrueft se och nach all Incitatioun fir iwwerhaapt verlounten Immobilien ze renovéieren. Dee proposéierte Koeffizient klëmmt esou schnell, datt de Plaffong vum maximale Loyer automatesch erop geet, ouni datt de Proprietär eppes muss investéieren. Do ass dee méi niddrege Saz vun 3% vum “capital investi”, deen ee ka maximal bei schlecht isoléierte Wunnenge vun der Energieklass F bis I froen, just nach eng anekdotesch Randnotiz.
Nieft all deene gravéierende Feeler, bréngen déi nei Amendementer awer och déi eng oder aner Verbesserung mat sech. Ënnert anerem muss elo de Proprietär de “capital investi” an all neie Mietvertrag schreiwen deen a Kraaft trëtt. Dëse Punkt, dee wäert d’Transparenz fir d’Locatairen erhéijen, hunn déi Lénk och an hirer Gesetzespropose 7257 stoen, déi mir 2018 deposéiert hunn.
Dat ännert awer näischt un der schwiereger Situatioun, an déi d’Locatairen duerch dës Reform riskéieren ze falen. An Zukunft wäert een sech et zweemol iwwerleeën, är datt een eng Mietkommissioun an enger Gemeng saiséiert fir eng Reduktioun vum Loyer z’erreechen. Well mat där neier Formel leeft een eeschthaft Gefor, de Loyer duerno gehéicht ze kréien. Am Géigendeel, d’Mietkommissioun riskéieren elo vu Proprietären iwwerrannt ze ginn, déi gäre wëllen hire maximale Loyer no dem neie Gesetz berechne loossen. An d’Mietkommissioune wäerten da keen anere Choix hunn, wéi deenen Haussë vun de Loyeren zouzestëmmen.
D’Ausriichtung vun där Reform ass op alle Fall ganz kloer : se déngt dem Schutz vun den Interesse vunde Proprietären an den Investisseuren zum Nodeel vun de Locatairen.
déi Lénk fuerderen dowéinst, dass déi proposéiert Reegelen fir d’Reevaluatioun vum “capital investi” vun der Regierung zréckgezu ginn!
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Grondsteier a Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen.
Bei deem anere rezente Gesetzesprojet iwwert d’Grondsteier an iwwert d’Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen kann een déi grondleeënd Ausriichtung begréissen. déi Lénk fuerdert scho säit iwwer 10 Joer eng Besteierung vu Bauterrainen déi absichtlech net bebaut ginn oder vu Wunnengen déi eidel stoe gelooss ginn. Trotzdeem si mir och bei dëser Reform kritesch, virun allem well se net wäit genuch geet an ze spéit kënnt.
Fir d’éischt muss ee mol skeptesch si par Rapport zu de Chancen déi dëse Projet huet, fir tatsächlech an dëser Form a Kraaft ze trieden. Den Avis vum Staatsrot kéint gréisser Modifikatioune provozéieren an et ass dofir wéineg warscheinlech, datt den Text nach an dëser Legislativperiod ka gestëmmt ginn. Wäert déi nächst Regierung un dëser Reform festhalen? A souguer wann et votéiert ass, wäerten 2 Joer vergoe bis datt et kann ëmgesat ginn a weider 5-10 Joer, bis dat déi eenzel Elementer ufänke mat gräifen. D’Wunnengskris ass awer elo direkt.
Wat den Inhalt ugeet, kritiséieren déi Lénk virun allem déi feelend Progressivitéit, souwuel bei der Mobiliséierungssteier, wéi och bei der Leerstandssteier. Et gëtt zwar eng Progressivitéit an der Zäit, dat heescht datt d’Montante mat der Zäit staark klammen, mä awer net par Rapport zu der Gréisst vun de Bauterrainen oder der Unzuel vun eidelstoende Wunnengen.
Ob een elo eng eenzeg Bauplaz huet oder riseg Surfacen : d’Steier pro Ar gekuckt bléift déi selwecht (bei vergläichbarer geographescher Situatioun). Dobäi ass säit laangem gewosst, datt de Problem virun allem vun e puer groussen Acteuren ausgeet, déi ganzer Hektaren u Bauland zréckhale fir d’Präisser ze beaflossen. D’Steier misst dofir progressiv mat der Gréisst vun den onbebaute Surfacen eropgoen, fir virun allem déi ze penaliséieren, déi massiv Grondbesëtz zréckhalen. Sou awer kéinten déi grouss Acteure souguer dovunner profitéieren fir nach méi Bauland an hire Besëtz ze kréien, nämlech dann wann déi kleng Proprietären ufänken no a no ze verkafe fir sech der Steier ze entzéien.
Dat selwecht gëllt fir d’Leerstandssteier. D’Tax op enger eenzeler Wunneng ass genee déi selwecht, egal op een eng eenzeg eidel Wunneng besëtzt oder e puer Dosen. Se wäert also virun allem déi kleng Proprietären dozou bréngen hir Wunnengen ze verlounen, wat jo och eng gutt Saach ass, mä se riskéiert awer hir Wierkung ze verfeele wann et ëm déi grouss Acteure geet, déi massiv mat Wunnenge spekuléieren. D’Reform ignoréiert also deen zentrale Problem um Lëtzebuerger Wunnengsmaart, nämlech déi enorm Konzentratioun vum Immobiliëbesëtz. Dëse Constat gëllt iwwregens och fir d’Grondsteier, déi eiser Meenung no och misst progressiv mat der Gréisst vum Besëtz an d’Luucht goen.
Och aner Elementer an der Reform kann ee kritiséieren, wéi zum Beispill dee forfaitären Abattement bei der Mobiliséierungssteier. D’Zilsetzung kann een zwar novollzéien, mä dësen Dispositif ass konträr zur genereller Ausriichtung vum Gesetzesprojet a wäert säin Impakt ofschwächen. Zousätzlech huet e potentiell juristesch Schwaachstellen, déi mol gären de ganze Projet kéinten a Fro stellen.
Bei der Leerstandssteier ass et fir eis onverständlech, datt et d’Kompetenz vun der Buergermeeschtesch oder dem Buergermeeschter soll sinn, fir festzestellen, ob eng Wunneng eidel steet oder net. Et handelt sech jo ëm eng national Steier an déi national Instanze kënnen einfach Zougank hunn zu den Informatiounen, déi néideg sinn fir déi éischt Presomptioun vum Leerstand opzestellen. Des Responsabilitéit op d’Gemengen ze drécken, déi domadder wäerte Fraisen hunn ouni un de Recette bedeelegt ze ginn, wäert mat Sécherheet Konflikter mat sech bréngen an eng uniform Applikatioun vum Gesetz um ganzen Territoire verhënneren.
[1]Fir genee ze si gëtt de capital investi bestëmmt andeem de Montant fir de Kaf oder de Bau vun der Immobilie gekuckt gëtt. Derbäi kommen déi Ausgaben, déi a verschidde Verbesserunge vum Logement gefloss sinn, z.B. an nei Fënsteren. Dëse Betrag gëtt dann op de Wäert vun haut eropgerechent (à Reevaluatioun). Um Enn gëtt och eng Décote gerechent, also e Wäertverloscht opgrond vum Alter vum Logement. Dës Berechnung ass maßgebend fir d’Berechnung vum maximale Loyer, deen dierf gefrot ginn. Dofir ass dee Begrëff vum capital investi och esou wichteg.
DP-LSAP-déi gréng fänken no 9 Joer an der Regierung endlech un, den Eescht vun der Situatioun fir Locatairen um private Wunnengsmaart ze begräifen. Leider huet et säit dem Dépôt vum Loyersgesetz erëm iwwer zwee Joer gedauert, bis sérieux Ännerungsproposen dann haut endlech presentéiert gi sinn. Leider ass et ze wéineg ze spéit.
Verschidden Elementer, déi d’Regierung elo proposéiert, gi säit ville Joren e.a. vun der Koalitioun Wunnrecht a vun déi Lénk gefuerdert. Laang goufe mir ofgewimmelt, haut weist sech, dass mir vu vir era richteg louchen. déi Lénk warnen awer virdrun ze mengen, dass dëse Schrëtt duergeet fir d’Loyer’en an de Grëff ze kréien. Dofir gräifen d’Propose vun der Regierung ze kuerz. Trotzdeem muss dat wat elo virläit schnellstméiglech ëmgesat ginn, fir ze verhënneren, dass et tëscht Walkämpf an neier Regierungsbildung am Joer 2023 erëm am Tirang verschwënnt.
Dat wichtegst neit Element an den neie Propose vun der Regierung ass d’Upassung vum sougenannten capital investi, wouduerch de Loyer, den de Bailleur maximal froen dierf, soll erofgoen. D’Erofsetze vu 5% op 3,5% vun dësem Parameter wäert awer un de Loyer’en haut a mëttelfristeg näischt änneren. D’Regierung probéiert mat dëser Ännerung kengem wéi ze di, wat natirlech bedeit, dass och kengem Locataire domat gehollef wäert sinn.
Den zentrale Problem bei der Approche vun der Regierung ass, dass d’Prioritéit weiderhi bei der Rentabiliséierung vum investéierte Kapital läit. Dofir gëtt d’Wuesstemsspiral bei de Loyer’en och net duerchbrach, mee just gebremst an dat och nëmme bei neien Mietverträg. Bei all de bestoende Mietverträg muss de Locataire fir eng Reduktioun vum Loyer weiderhin op d’Mietkommissioun streide goen.
déi Lénk hu selwer viru 5 Joer eng Gesetzespropose fir d’Reform vum Loyersgesetz gemaach. Déi hätt net nëmmen eng reell an obligatoresch Reduktioun vu ville Loyer’en bedeit, mee hätt d’Loyer’en och strukturell lassgekoppelt vun der Spekulatioun um Bauterrain. Déi geckeg Deierecht an d’Profitter op Bauterrain hätte soumat keen Impakt méi op d’Loyeren. D’Regierung ännert heirunner awer näischt. Wat esouvill heescht, wéi dass d’Loyer’en weiderhin der Präisentwécklung um Privatmarché wäerten nolafen.
Wichteg a gutt ass an eisen Aen am neie Gesetz, dass zukünfteg de Betrag vum capital investivun der gelounter Wunneng um Mietvertrag soll stoen. Dat ass eng Propose, déi och op d’Gesetzespropose 7257 vun déi Lénk zréckgeet a suergt fir Transparenz fir de Locataire, dee soumat selwer soll novollzéie kënnen, ob de Loyer korrekt ass oder net.
Sënnvoll mee ze kuerz gegraff ass an eisen Aen och d’Reduktioun vum maximale Loyer op Wunnengen a schlechtem energeteschem Zoustand. Och dës Approche hu mir als déi Lénk scho viru Méint als Reaktioun op déi klammend Energiepräisser proposéiert. Mir mengen awer, dass dat wat d’Regierung hei lo proposéiert net wäert duergoen. De Loyer fir eng passoire thermique mat Energiepass I wäert zukünfteg net méi déif si wéi haut a ka weider eropgoen, z.B. am Fall wou de Propriétaire wiesselt. Mee virun allem wäerte mat dëser Mesure wéineg Propriétaire wierklech dozou encouragéiert ginn, an eng energetesch Sanéierung z’investéieren.
Ouni op all Punkt anzegoen, kann een d’Conclusioun zéien, dass d’Regierung mat dëser Reform 10 Joer ze spéit kënnt. 2013 war de Logement schonn d’Thema Nummer 1 an den éischten Aarmutsfaktor zu Lëtzebuerg. Säitdeem ass et just schlëmmer ginn, wat eis haut zum Schluss komme léisst, dass d’Reform esou scho längst net méi duergeet.
Réforme du bail à loyer : Trop peu, trop tard.
Après 9 ans au pouvoir le gouvernement DP-LSAP-les Verts commence enfin à saisir la gravité de la situation des locataires sur le marché du logement privé. Malheureusement, il aura fallu plus de deux ans depuis le dépôt de la loi sur les loyers pour que des propositions sérieuses soient finalement présentées. Trop tard, trop peu.
Plusieurs des éléments proposés par le gouvernement rejoignent des changements réclamés par la coalition Wunnrecht et par déi Lénk depuis plusieurs années. On s’est longtemps fait berner, mais aujourd’hui il s’avère qu’on avait raison dès le départ. Même si les propositions du gouvernement sont insuffisantes pour maîtriser l’envolée des loyers, il faut les mettre en œuvre au plus vite. Il s’agit d’éviter qu’elles ne disparaissent à nouveau dans le tiroir en attendant les élections de 2023.
L’élément le plus important dans cette nouvelle proposition du gouvernement est l’ajustement de ce que l’on appelle le capital investi qui devrait faire diminuer le loyer maximal qu’un bailleur peut demander au locataire. La réduction de ce paramètre de 5% à 3,5% ne modifiera cependant pas les loyers réellement demandés sur le marché. Avec cette réforme le gouvernement ne donne rien aux locataires pour finalement ne pas heurter les investisseurs et les bailleurs.
La priorité du gouvernement demeure bel et bien la rentabilité du capital investi. Dès lors, la tendance à la hausse des loyers ne sera pas brisée, mais seulement ralentie. Dans ce contexte, il est important de signaler que cette réforme du capital investi n’affectera en rien les baux à loyer existants. Les locataires concernés devront donc toujours saisir la commission des loyers dans leur commune pour obtenir une réduction du loyer en conformité avec les nouvelles dispositions.
La proposition de loi de déi Lénk présentée en 2018 aurait par contre signifiée une réduction réelle et obligatoire de nombreux loyers tout en découplant structurellement les loyers de la spéculation sur le foncier. L’envolée folle des prix des terrains à bâtir et la quête de profits des investisseurs n’auraient ainsi plus d’impact sur les loyers. En ne changeant rien de fondamental à ce sujet, le gouvernement choisit de ne pas briser le lien entre les loyers et l’évolution des prix du marché et notamment du foncier.
Que le montant de l’investissement en capital de l’appartement loué soit obligatoirement indiqué dans le contrat de location représente à nos yeux une nouveauté louable dans le projet de la majorité. Elle remonte d’ailleurs à la proposition de loi n°7257 de déi Lénk (2018) et assurera à l’avenir la transparence pour le locataire, qui devrait ainsi pouvoir vérifier si le loyer de son logement est correct ou non.
La baisse du loyer maximum des appartements en mauvais état énergétique est sensée mais trop faible. En tant que déi Lénk nous avons proposé un plafonnement plus efficace (loyer maximal par m2 en fonction de chaque classe énergétique) en réaction à la hausse des prix de l’énergie. Suivant la mesure proposée par le gouvernement, le loyer d’une passoire thermique avec pass énergétique I ne sera pas inférieur à l’avenir par rapport à aujourd’hui et pourra même continuer à augmenter, par exemple dans le cas d’un changement de propriétaire. Mais surtout, avec cette mesure, peu de propriétaires seront vraiment incités à investir dans la rénovation énergétique.
Sans entrer dans tous les détails, déi Lénk tire la conclusion que le gouvernement arrive 10 ans trop tard. En 2013, le logement était déjà le problème numéro un et le premier facteur d’appauvrissement au Luxembourg. Depuis, la situation n’a fait qu’empirer, ce qui nous mène à conclure que cette réforme ne suffit plus.
La hausse des prix de l’énergie depuis l’automne 2021 a fait fortement augmenter les frais de chauffage et de l’électricité des ménages. Les locataires et notamment les locataires de logements publics en sont souvent le plus impactés.
La majorité des logements publics locatifs existants sont gérés par les deux promoteurs publics nationaux : le Fonds du Logement gère 2064 logements locatifs et la SNHBM en gère 455.
Les loyers demandés par ces promoteurs publics sont calculés suivant une formule prenant en compte le revenu disponible net des locataires, la composition du ménage, la surface et l’ancienneté des logements et ne peuvent donc en principe augmenter qu’en cas d’un changement au niveau des paramètres cités voire dans le cas d’une augmentation de l’indice des prix à la consommation. Les charges locatives mises à charge des locataires peuvent pourtant massivement varier, notamment en fonction des prix de l’énergie.
Partant je voudrais poser les questions suivantes concernant l’évolution des charges facturées par les deux promoteurs publics susmentionnés à Monsieur le ministre du Logement :
Monsieur le Ministre peut-il me fournir un inventaire des logements locatifs publics gérés par le Fonds du Logement et de la SNHBM ventilé en fonction de leur performance énergétique (Energiepass) ?
Le Fonds du Logement et la SNHBM ont-ils entretemps adapté les charges locatives mises à charge des locataires ? Dans l’affirmative, quand cette adaptation a-t-elle eu lieu ?
Dans l’affirmative encore, Monsieur le Ministre peut-il me fournir un tableau reprenant les taux d’augmentation des charges locatives ventilés en fonction de la performance énergétique des logements ?
Qu’arrive-t-il à un ménage-locataire d’un logement public qui ne peut pas remplir ses obligations de paiement en matière de charges locatives ?
Comment se présente le décompte des charges locatives adressé aux locataires ? Les frais liés au chauffage ainsi qu’à l’électricité sont-ils clairement séparés des autres frais permettant ainsi aux locataires de connaitre précisément l’impact de la hausse des prix de l’énergie sur leurs charges locatives ?
Le règlement grand-ducal de 1998 fixant les mesures d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement prévoit des réductions de loyer (via la composante de la surface) en fonction de la qualité et de l’ancienneté des logements. La performance énergétique du logement ne figure pourtant pas parmi les critères pouvant justifier une réduction du loyer.
Monsieur le Ministre, peut-il m’indiquer si les réductions de loyer possibles mentionnées ci-dessus sont suffisantes pour compenser la hausse des charges locatives liée à l’explosion des prix de l’énergie qui frappe davantage les locataires de logements publics plus anciens qui n’ont pas fait l’objet d’un assainissement énergétique ?
Monsieur le Ministre prévoit-il un mécanisme de compensation temporaire en faveur des locataires de logements publics les plus touchés par la hausse des prix énergétiques en prenant en compte la performance énergétique des logements tel qu’il est prévu à l’avenir pour le calcul du loyer abordable (projet de loi n°7937) ou bien envisage-t-il un plafonnement des charges locatives afin d’éviter une surcharge des locataires ?
Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de mes sentiments respectueux.
Malgré la crise de la Covid, le logement reste une des plus importantes préoccupations des gens, comme l’indique un récent sondage. Car la crise du logement s’est clairement aggravée et elle est devenue la crise sociale la plus grave du pays qui touche les classes populaires mais aussi les classes moyennes. En effet, un salaire qu’on pourrait qualifier de « correct » est désormais insuffisant sur le marché de l’immobilier au Luxembourg.
Malgré d’importantes annonces et la volonté affichée du gouvernement de prendre à bras-le-corps ce problème, la politique gouvernementale est un échec cuisant aussi parce que les différents ministères, au lieu de collaborer, tricotent des petites mesurettes chacun dans son coin et se délestent ainsi d’une partie de la responsabilité. Cette approche stérile se cristallise dans la réforme du bail à loyer.
Le ministre du logement, Henri Kox, avait clamé haut et fort vouloir réformer de fond en comble le texte de loi pour permettre enfin de revoir à la baisse les prix exorbitants des loyers. Il n’en est rien. Le projet de réforme se cantonne à quelques adaptations insignifiantes qui ne changeront pas la donne, voire qui pourraient encore aggraver la situation. Le nouveau dispositif concernant la cession à titre gratuit en est un exemple flagrant. Ainsi, le prix d’anciens logements cédés ou transmis à titre gratuit pourra, du jour au lendemain, être adapté aux prix actuels du marché. Il va de soi qu’il s’agira d’une hausse conséquente puisque les prix ne font que flamber depuis plusieurs années. Ce nouveau dispositif ouvre grand la porte à toutes sortes de spéculations juteuses dans le cadre de la gestion des patrimoines immobiliers familiaux par exemple et transforme un peu plus le marché de l’immobilier en un casino truqué où les gains des bailleurs se multiplient comme par enchantement !
La disposition de la réforme obligeant le bailleur à insérer dans le contrat de bail des informations sur la limitation du loyer maximal, est-elle aussi purement cosmétique puisque le texte ne prévoit pas la moindre sanction pour l’inobservation de la disposition. C’est donc comme si elle n’existait pas ! Enfin, toujours d’après la réforme, les fantomatiques commissions des loyers sont censées traiter les demandes de réduction des loyers…
Or, ces commissions n’existent pas partout ou bien elles ne fonctionnent pas correctement. Et ce constat est vrai depuis qu’elles ont été créées. S’y ajoutent qu’elles ne sont pas outillées pour trancher des questions difficiles en se basant sur un texte de loi flou. D’ailleurs les commissions attendent toujours le fameux vadémécum du ministère qui devrait les aider à interpréter le texte de loi. Encore une promesse non tenue ! Henri Kox avait d’ailleurs annoncé une réforme des commissions de loyers. La réforme du bail à loyer était l’occasion pour s’atteler enfin à cette tâche importante. C’est encore raté !
La réforme des frais d’agence et de la garantie locative va certes dans la bonne direction, mais elle y va d’un pas timide et mal assuré. Le seul point positif est la réglementation des colocations. Notons au passage qu’elle est issue du programme électoral de déi Lénk !
déi Lénk ne fait pas que pointer du doigt les errements et les inepties du gouvernement, mais est force de proposition et d’action. Nous n’avons eu de cesse de susciter des débats de fond au Parlement sur toutes les questions qui ont trait au logement (assainissement énergétique, activité des fonds et sociétés immobiliers, réforme de l’expropriation etc.) ou de proposer nos idées de réformes. En 2016, déi lénk a ainsi déposé une proposition de loi (n°7094) pour réformer les frais d’agence et la garantie locative. L’actuelle réforme du ministre Kox ne s’en inspire malheureusement qu’à moitié. En 2018, déi Lénk a déposé une autre proposition de loi (n°7257) pour réformer le calcul du capital investi et les commissions de loyers et pour introduire des sanctions en cas de non-respect des dispositions de loi. Ces deux textes, qui apportent des réponses efficaces à la crise du logement, moisissent depuis 5 respectivement 3 ans dans les tiroirs de la commission du logement. Si le gouvernement veut véritablement agir pour défendre l’intérêt de toutes les personnes mises à mal par un marché de l’immobilier déconnecté de toute réalité, déi Lénk l’invite chaudement à reconsidérer ses propositions de loi.
Communiqué par déi Lénk
Mietgesetzreform: ein Schlag ins Leere !
Trotz der Covid-Krise bleibt das Wohnen eine der größten Sorgen der Menschen, wie eine aktuelle Umfrage zeigt. Denn die Wohnungskrise hat sich deutlich verschärft und ist zur schwersten sozialen Krise des Landes geworden, von der nicht nur die Arbeiterklasse, sondern auch die Mittelschichten betroffen sind. In der Tat ist ein Gehalt, das man als “korrekt” bezeichnen könnte, auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt nicht mehr ausreichend.
Trotz wichtiger Ankündigungen und der erklärten Bereitschaft der Regierung, dieses Problem anzugehen, ist die Regierungspolitik auch deshalb ein herber Fehlschlag, weil die verschiedenen Ministerien, anstatt zusammenzuarbeiten, jedes für sich an kleinen Maßnahmen stricken und sich so von einem Teil der Verantwortung entlasten. Dieser sterile Ansatz kristallisiert sich in der Mietrechtsreform heraus.
Der Wohnungsbauminister Henri Kox hatte laut und deutlich erklärt, dass er das Gesetz von Grund auf reformieren wolle, damit die exorbitanten Mietpreise endlich gesenkt werden können. Dies ist nicht der Fall. Das Reformprojekt beschränkt sich auf einige unbedeutende Anpassungen, die an der Situation nichts ändern werden und sie sogar noch verschlimmern könnten. Ein deutliches Beispiel dafür ist das neue System der unentgeltlichen Übertragung. So kann der Preis von alten Wohnungen, die kostenlos übertragen werden, über Nacht an die aktuellen Marktpreise angepasst werden. Es versteht sich von selbst, dass dies eine erhebliche Preissteigerung mit sich bringen wird, da die Preise seit mehreren Jahren stark ansteigen. Dieses neue System öffnet Tür und Tor für allerlei saftige Spekulationen z.B. bei der Verwaltung vom Familienimmobilienbesitz und verwandelt den Immobilienmarkt in ein Casino, in dem sich die Gewinne der Vermieter wie von Geisterhand vervielfachen!
Die Bestimmung der Reform, die den Vermieter verpflichtet, in den Mietvertrag Informationen über die Begrenzung der Höchstmiete aufzunehmen, ist rein kosmetischer Natur, da der Text nicht die geringste Bestrafung für die Nichteinhaltung der Bestimmung vorsieht. Es ist also so, als gäbe es sie nicht! Schließlich sollen sich die geisterhaften Mietkommissionen mit Mietminderungsanträgen befassen.
Allerdings gibt es diese Kommissionen nicht überall oder sie funktionieren nicht richtig. Und das gilt, seit sie geschaffen wurden. Außerdem sind sie nicht in der Lage, schwierige Fragen auf der Grundlage einer unklaren Gesetzgebung zu entscheiden. Und die Kommissionen warten immer noch auf das berühmte Vademekum vom Wohnungsministerium, das ihnen bei der Auslegung des Gesetzestextes helfen soll. Ein weiteres gebrochenes Versprechen! Henri Kox hatte darüber hinaus eine Reform der Mietkommisssionen angekündigt. Die Reform des Mietgesetzes ist eine Chance, diese wichtige Aufgabe endlich anzugehen. Der Minister nimmt diese Chance bisher nicht wahr.
Die Reform der Vermittlungsgebühren und der Mietgarantie geht sicherlich in die richtige Richtung, aber sie ist zu zaghaft. Der einzige positive Punkt ist die Regelung der Wohngemeinschaften. Am Rande sei bemerkt, dass diese Regelung aus dem Wahlprogramm von déi Lénk stammt!
déi Lénk weisen nicht nur auf die Fehler und die Ungereimtheiten der Regierung hin, sondern ist Vorschlags- und Aktionskraft. Wir haben nicht aufgehört, im Parlament inhaltliche Debatten zu den verschiedensten Themen der Wohnungspolitik anzukurbeln (energetische Sanierung, Tätigkeit von Immobilienfonds und -gesellschaften, Reform der Enteignung usw.), und unsere Ideen für Reformen vorzuschlagen. So haben déi Lénk 2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Vermittlungsgebühren und Mietgarantien eingebracht. Leider hat sich die aktuelle Reform von Minister Kox nur zur Hälfte an unserem Entwurf inspiriert. Im Jahr 2018 haben déi Lénk einen weiteren Gesetzentwurf zur Reform der Berechnung des investierten Kapitals und der Mietprovisionen sowie zur Einführung von Strafen für die Nichteinhaltung der Bestimmungen des Gesetzes vorgelegt. Diese beiden Texte, die wirksame Antworten auf die Wohnungskrise geben, schlummern seit 5 bzw. 3 Jahren in den Schubladen der Wohnungskommission. Wenn die Regierung wirklich handeln will, um die Interessen aller Menschen zu verteidigen, die durch einen realitätsfernen Immobilienmarkt geschädigt werden, laden déi Lénk sie herzlich ein, diese Gesetzesvorschläge aus den Schubladen herauszunehmen.
Aujourd’hui, déi Lénk a déposé une proposition de loi pour prolonger le gel des loyers d’habitation jusqu’au 31 décembre 2021. Durant le confinement, le gouvernement avait pris la décision de geler les loyers d’abord jusqu’à la fin du confinement et ensuite jusqu’au 31 décembre 2020. Or, les effets de l’actuelle crise, qui se traduisent notamment par des pertes d’emploi, risquent de se faire sentir durant des années encore, mais le gouvernement n’a pas jugé bon de prolonger le gel des loyers au-delà du 31 décembre 2020.
déi Lénk a donc pris cette initiative afin de protéger les locataires dont certains dépensent déjà plus de 50% de leur revenu pour pouvoir se loger. Pour éviter que ces personnes ne puissent plus payer leur logement, il est impératif de prolonger ce gel durant une année au moins.
Communiqué par déi Lénk
Gesetzesvorschlag zur Verlängerung des Verbots der Mietpreiserhöhungen bis zum 31. Dezember 2021!
déi Lénk hat heute einen Gesetzvorschlag zur Verlängerung des Verbots der Mietpreiserhöhungen bis zum 31. Dezember 2021 vorgelegt. Während dem Lockdown hatte die Regierung beschlossen, die Mietpreiserhöhungen zunächst bis zum Ende des Lockdowns und dann bis zum 31. Dezember 2020 zu verbieten. Auch wenn die Auswirkungen der aktuellen Krise, die unter anderem Arbeitsplatzverluste mit sich bringen, noch Jahre lang zu spüren sein werden, hat die Regierung es nicht für angebracht gehalten, dieses Verbot über den 31. Dezember 2020 hinaus zu verlängern.
déi Lénk hat daher diese Initiative ergriffen, um die Mieter zu schützen, von denen einige bereits mehr als 50% ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben. Um zu vermeiden, dass diese Menschen ihre Wohnung nicht mehr bezahlen können, ist es unbedingt erforderlich, dieses Verbot um mindestens ein Jahr zu verlängern.
Die Reform des Mietgesetzes sieht einen Solidaritätspakt zwischen WG-Bewohner*innen vor. Die Solidarität soll aber zwischen den Schwächsten auf dem Wohnungsmarkt spielen, anstatt zwischen denen die haben und denen die brauchen. So als würde sich Solidarität in Corona Zeiten nur zwischen Risikopatienten abspielen. Diese ungleiche Verteilung der Möglichkeiten zieht sich seit Jahrzehnten durch die ganze Wohnungsbaupolitik und wird durch aktuelle Projekte nur kosmetisch verschönert, die Grundausrichtung bleibt. Besitz wird in Luxemburg massiv durch die öffentliche Hand bezuschusst. Von rund 600 Millionen Wohnungsbeihilfen an Bürger*innen kommen den Mieter*innen nur 7 Millionen für den Mietzuschuss und 37.000 € für die Mietgarantie an direkten Hilfen zu Gute. Wenn die Steuernachlässe und Beihilfen zur energetischen Sanierung noch hinzugerechnet werden, wird die Diskrepanz noch größer und sie nimmt auch zwischen kapitalstarken Eigentümer*innen und kleinen Hausbesitzer*innen zu. Das Prinzip “wer hat kann noch mehr kriegen” wird durch den Incentive-Ansatz bei Subventionen, wie auch bei der Evaluation der Kreditwürdigkeiten durch die Banken, verstärkt.
Mit einer Rendite von 5% auf dem in eine Wohnung investiertes Kapital bei null Zinsen auf dem Sparkonto wird Wohnen immer mehr zur Ware und immer weniger zu einem Grundrecht für alle. Dazu kommt, daß das letzte Woche deponierte Gesetzesprojekt weder die 5% herabsetzt, noch die Subventionen aus dem investierten Kapital herausrechnet. Vielmehr wird die Philosophie vom Gesetz von 2006 bezüglich des investierten Kapitals total verwässert. Es wird als Präzisierung des Begriffs des investierten Kapitals verkauft, ist in Wahrheit aber ein Türöffner für weitere Schlupflöcher, um an dem real investierten Kapital für Kauf und Bau vorbeizukommen. Was sonst ist die Begründung, bei gratis Weitergabe des Wohnungseigentums, den Wert ohne Aufwertung der Wohnung an den Marktwert anzugleichen? In der Gesetzesreform wird mit folgendem Satz fast nebensächlich ein neues Prinzip eingeführt, welches wieder einmal nur denen zu Gute kommt, die schon viel haben und im Grunde keine weiteren Hilfestellungen vom Staat benötigen: “Toutefois, en cas d’acquisition à titre onéreux ou gratuit, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété respectivement la valeur indiquée dans la déclaration de succession, et les frais en relation avec l’acte respectivement la déclaration, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.“ Das Gesetz von 2006 hatte ein sinnvolles Ziel, nämlich die Eigentümer dazu zu bewegen, in ihr Haus zu investieren. Mit der erwähnten Passage des Gesetzes wird dieses komplett verwässert. Es reicht dann, die Wohnung an ein Familienmitglied zu verschenken damit die Miete legal z.B. von 114 € (ohne Investitionen seit 1931) bis 268 € (bei regelmässigen Investitionen) auf über 3.000 bis4.000 € für eine Wohnung in Luxemburg-Stadt erhöht werden kann[1]. Vielen die nicht das Glück haben und ein paar Wohnungen in den Schoss gelegt bekommen, bleibtalso nichts anderes übrig als in WG’s zu wohnen. . Um auch diese Entwicklung im Sinne der Vermieter*innen zu gestalten, werden die WG-Bewohner*innen gezwungen solidarisch zu sein; fällt eine Person aus und bezahlt keine Miete, müssen die anderen mitbezahlen. Somit bekommen die Gemeinden, die gegen WG’s in den Kampf ziehen, neben der missbräuchlichen Anwendung des PAG’s und wilkürlicher Anmeldungspraktiken (WG Bewohner. in Esch werden z.B im Warteregister ohne Rechte geparkt), noch ein weiteres Instrument an die Hand damit sie keine Risikopatienten mehr bei sich aufnehmen müssen.
Gary Diderich
Gary Diderich ist Co-Sprecher von déi Lénk, Gemeinderatsmitglied und Präsident der Mietskommission in Differdingen
[1] Beispiel aus der Präsentation des Wohnungsbauministerium vom 16/11/2006 zum neuen Gesetz, Seite 8
