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Um Beispill SNHBM-Projet zu Harel: Wat zu Lëtzebuerg am Logement schief leeft.

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Rezent gouf bekannt, datt zu Harel an der Stauséigemeng e Wunnengsprojet fir 67 ëffentlech abordabel Wunnengen zanter iwwer 20 Joer net ëmgesat ginn ass, well déi ursprénglech vun der SNHBM geplangten Offer net méi der Demande entsprieche géif. Déi geplangte Wunnengen, déi mat enger Emphytéose um Terrain virgesi waren, wieren no Ausso vun der SNHBM net interessant, well am Norden d’Terrainspräisser net esou staark an d’Gewiicht falen.

Doropshin gouf de Projet elo deels opginn, an d’Gemeng verkeeft 40 vun de Bauplaze selwer um private Marché, wärend d’SNHBM 27 Wunnenge fir d’Locatioun baut.

Obwuel all Wunnengsbauprojet opgrond vun ekonomeschen, geografeschen a lokalpolitesche Spezifizitéiten eenzegaarteg ass, fannen déi Lénk, datt dëst Beispill repräsentativ ass fir déi schlecht Politik, déi zu Lëtzebuerg d’Wunnengsnout schaaft a verschäerft.

  • Zu Lëtzebuerg feelt et bekanntlech net eréischt zanter gëschter un abordabele Wunnengen, besonnesch an der Locatioun. D’Schéier tëscht deem, wat gebraucht gëtt, an deem, wat gebaut an ugebuede gëtt, geet ëmmer méi wäit op. Mee net nëmmen an der Locatioun gëtt et e grousse Besoin, mee och méi geziilten Offeren, wéi Jugendwunnen, Fraenhaiser oder Wunnenge fir Leit mat Handicap, ginn dréngend gebraucht. Lëtzebuerg huet och nach ëmmer keng eng Wunnkooperativ an dat läit haaptsächlech drun datt d’Terrainen dofir net do sinn respektiv ze deier sinn. Kreativ Léisungen tëscht méi Acteuren, fir den ëffentleche Bauterrain esou gutt wéi méiglech ze notzen, sinn do erfuerdert an och méiglech. Zu Harel schéngt awer net an dës Richtung geschafft ginn ze sinn. Zréckbehale gouf erëm eng Kéier eng bequem Léisung, déi net am allgemengen Interessi ass.
  • Net fir d’éischt verkeeft eng Gemeng Bauterrain. D’Grënn dofir kënne ganz ënnerschiddlech sinn, mee de Verkaf vun ëffentlechem Bauterrain um private Marché ass fir déi Lénk en No-Go. Déi ëffentlech Promoteuren an d’Gemengen hu schonn ze wéineg Bauterrain. D’SNHBM klot reegelméisseg, datt hir Terrainsreserven lues awer sécher op en Enn ginn. Gläichzäiteg kënne privat Promoteuren a Groussgrondbesëtzer ongebremst Bauterrain unheefen a kontrolléieren esou d’Präisser um Marché. An eisen Aen musse Staat a Gemenge sech vill méi wierksam steierlech a planeresch Instrumenter ginn, fir u méi Bauterrain ze kommen an d’Entwécklung um Logementsmarché a méi vernënfteg Bunnen ze lenken. Dës Regierung aus CSV an DP steiert awer genee an déi entgéigegesate Richtung!
  • Zu Harel soll elo d’Gemeng déi 40 Bauplaze selwer verkafen. Am leschte Joresrapport vun der SNHBM war nach ze liesen, datt d’Gemeng selwer op dësem Bauterrain Wunnenge baue géif. Dat ass elo net méi de Fall. Och wann d’Gemeng beim Verkaf vun de Bauplazen verschidde sozial Krittäre wéilt spille loossen, wäert si hei mat de selwechte Problemer konfrontéiert ginn, wéi d’SNHBM et bei hire Verkeef an de leschte Joren erlieft huet. Den Invest an en Terrain an de Bau vun engem neien Haus ass bei den aktuellen Zënssätz an der iwwerdriwwener Virsiicht vun de Banke bei der Kreditvergab fir déi allermeescht Stéit net méi ze stemmen. Mir kennen dëse Phenomen och bei ëffentleche kommunale Wunnengen (z. B. zu Esch): Stéit, déi d’Akommeskrittären erfëlle fir de Kaf vun enger abordabeler Wunneng, kréie kee Kredit, an déi, déi e Kredit kréien, erfëllen d’Krittären net méi. Hei bäisst sech d’Kaz an de Schwanz, an d’Bauplazen zu Harel riskéieren deemno genee esou onverkaaft ze bleiwen, wéi vill abordabel Wunnenge vun ëffentleche Promoteuren.
  • D’SNHBM kennt aner Spillregele wéi de Fonds du Logement. Als privatrechtlech Firma mat 100 % ëffentlechem Kapital kann d’SNHBM net à perte schaffen an huet keen Usproch op eng compensation de service public. Dofir verkeeft d’SNHBM och méi Wunnengen, wéi se der an d’Locatioun gëtt, fir hire Cashflow z’assuréieren. E Projet wéi zu Harel komplett an d’Locatioun ze ginn, wann de Verkaf net klappt, ass fir d’SNHBM haut dofir keng wierklech Optioun. Dëse Fall weist awer kloer, datt d’SNHBM zousätzlech Mëttel brauch, fir esou Projeten ëmzesetzen an nach méi konsequent op Locatioun ze setzen.
  • Laut den Informatiounen, déi op rtl.lu ze liese sinn, wëll d’Stauséigemeng och guer keng 67 abordabel Locatiounswunnengen zu Harel hunn. Esou Widderstänn ginn et a ville Gemengen, an et huet och kee Wäert, mat dem Fanger op eng eenzel Gemeng ze weisen. An der enorm ugespaanter Situatioun, an där mir eis zu Lëtzebuerg befannen, kënne mir esou Argumentatiounen awer net méi duerchgoe loossen. Dat si Luxusproblemer. Ville Leit, déi zanter Joren op Waardelëschte bei der SNHBM oder beim Fonds du Logement stinn, ass et egal, wou si eng Wunneng kréien, soulaang si fortkomme vu Wucherloyeren um private Marché. Doriwwer eraus bitt sech och an der abordabler Locatioun d’Méiglechkeet fir Gemengen eng sozial Mixitéit ze garantéieren. Dediéiert Logementer fir bestëmmte „Kategorië“ vu Locatairen erméiglechen dëst : Wunnenge fir Fraen, déi Affer vun haislecher Gewalt ginn, Wunnenge fir Salariéë vu Betriber an der Regioun, elengerzéiend Familljen an sou virun.
    De Logementsminister muss sech awer d’Fro gefale loossen, firwat de Fonds Spécial Logement an de leschte Jore Bauterrain zu Pëtschend, Useldéng, Hieffnech oder Lennesch kaf huet, wann et a méi ländleche Géigenden souwisou keng Nofro no abordabele Wunnengen gëtt.
    Fir déi Lénk ass et wichteg, datt all Gemeng – jee no Gréisst a Lag – abordabel Wunnenge schaaft an op hirem Terrain zouloosse muss. Dowéinst fuerdere mir eng verbindlech Quot fir abordabel Wunnengen an all Gemeng. Datt dësen Taux an der Stad méi héich sollt sinn ewéi bspw. an der Stauséigemeng, ass fir eis selbstverständlech a Länner wéi Frankräich hunn dat jo och esou emgesat.

Déi ëffentlech Promoteuren SNHBM a Fonds du Logement hunn – Stand 2024 – zesumme ronn 11.500 Leit op hire Waardelëschte fir eng Locatiounswunneng a ronn 12.000 fir de Kaf. De Besoin ass enorm, egal ob et sech ëm Bauprojete fir de Verkaf, d’Locatioun oder eng Mëschung aus béidem handelt. Et feelt massiv u Wunnengen, an d’Schafe vun neiem Wunnraum kënnt guer net no. An dëser Situatioun muss all méiglech zousätzlech ëffentlech Wunneng gebaut ginn – an zwar esou séier et geet. Dat, wat zu Harel geschitt ass, dierf esou net nach eng Kéier passéieren, weist awer gläichzäiteg, wéi vill am Logement zu Lëtzebuerg schif leeft.

Nach ass et awer och zu Harel net ze spéit, dofir proposéieren déi Lénk:

  • Datt d’Stauséigemeng d’Terrainen net verkeeft an ee Maximum vun Haiser an d’Locatioun gëtt, entweder an Eegenregie oder an Zësummenaarbecht matt engem oder e puer Bailleurs Sociaux a soss Gestionnairë vun soziale Wunnstrukturen. Et sief drun erënnert, dass d’Gesetz iwwer de logement abordable um Instanzewee nei finanziell Ënnerstzëtung virgesäit fir Gemengen déi selwer abordabel Wunnenge schafen.
  • Datt all d’Bailleurs Sociaux an déi divers sozial Träger proaktiv der Stauséigemeng Proposen eraschécke wéieng Wunnprojeten si kéinte geréieren an deenen Eefamilienhaiser an Appartementer déi do gebaut ginn

L’exemple du projet de la SNHBM à Harlange :
Les dysfonctionnements de la politique du logement au Luxembourg.

Il a été révélé récemment qu’à Harlange, dans la commune du Lac de la Haute-Sûre, un projet de construction de 67 logements publics abordables n’a pas été réalisé depuis plus de vingt ans, au motif que l’offre initialement prévue par la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ne correspondrait plus à la demande actuelle. Les logements projetés, qui devaient être réalisés sur la base d’un droit d’emphytéose sur le terrain, ne seraient plus jugés attractifs par la SNHBM, celle-ci estimant que, dans le nord du pays, les prix du foncier n’ont pas le même poids que dans d’autres régions.

Dans ce contexte, le projet a été partiellement abandonné : la commune procède désormais à la vente de 40 terrains constructibles sur le marché privé, tandis que la SNHBM prévoit la construction de 27 logements destinés à la location.

Bien que chaque projet de construction de logements soit unique en raison de spécificités économiques, géographiques et politiques locales, déi Lénk estime que cet exemple est représentatif d’une mauvaise politique du logement qui, au Luxembourg, crée et aggrave la pénurie de logements.

  • Il est de notoriété publique que le Luxembourg manque de logements abordables depuis de nombreuses années, en particulier dans le secteur locatif. L’écart entre les besoins réels et les logements effectivement construits et proposés ne cesse de se creuser. Toutefois, le besoin ne se limite pas au logement locatif classique : des offres ciblées telles que des logements pour jeunes, des maisons d’hébergement pour femmes ou des logements adaptés aux personnes en situation de handicap sont également urgemment nécessaires. Le Luxembourg ne dispose toujours pas de coopératives de logement, principalement en raison du manque de terrains disponibles ou de leur coût excessif. Des solutions créatives impliquant plusieurs acteurs, visant à exploiter au mieux le foncier public, seraient pourtant possibles et nécessaires. À Harlange, rien n’indique que cette voie ait été explorée ; une fois de plus, une solution de facilité, qui ne sert pas l’intérêt général, a été privilégiée.
  • Ce n’est pas la première fois qu’une commune vend des terrains constructibles. Les raisons peuvent être diverses, mais pour déi Lénk, la vente de terrains publics sur le marché privé est inacceptable. Les promoteurs publics et les communes disposent déjà de trop peu de foncier. La SNHBM souligne régulièrement que ses réserves foncières s’épuisent progressivement. Dans le même temps, les promoteurs privés et les grands propriétaires fonciers peuvent accumuler sans entrave des terrains constructibles et contrôler ainsi les prix du marché. À nos yeux, l’État et les communes doivent se doter d’outils fiscaux et de planification bien plus efficaces afin d’acquérir davantage de terrains et d’orienter le marché du logement dans une direction plus raisonnable. Or, le gouvernement actuel, composé du CSV et du DP, va précisément dans la direction opposée.
  • À Harlange, la commune prévoit désormais de vendre elle-même les 40 terrains. Or, le dernier rapport annuel de la SNHBM indiquait encore que la commune construirait elle-même des logements sur ces terrains, ce qui n’est désormais plus le cas. Même si la commune souhaite appliquer certains critères sociaux lors de la vente, elle sera confrontée aux mêmes difficultés que la SNHBM lors de ses ventes ces dernières années. L’investissement dans un terrain et la construction d’une maison sont devenus inaccessibles pour la grande majorité des ménages, en raison des taux d’intérêt actuels et de la prudence excessive des banques en matière d’octroi de crédits. Ce phénomène est également observé dans le logement communal public (par exemple à Esch) : des ménages remplissant les critères de revenus pour l’achat d’un logement abordable n’obtiennent pas de crédit, tandis que ceux qui obtiennent un crédit ne remplissent plus les critères. Il s’agit d’un cercle vicieux, et les terrains à Harlange risquent ainsi de rester invendus, tout comme de nombreux logements abordables proposés par des promoteurs publics.
  • La SNHBM fonctionne selon des règles différentes de celles du Fonds du Logement. En tant que société de droit privé détenue à 100 % par des capitaux publics, la SNHBM ne peut pas travailler à perte et ne bénéficie pas d’une compensation de service public. Elle est donc contrainte de vendre davantage de logements qu’elle n’en met en location afin d’assurer son flux de trésorerie. Dans ces conditions, transformer un projet tel que celui de Harlange entièrement en logements locatifs en cas d’échec des ventes n’est pas une option réaliste pour la SNHBM. Ce cas démontre clairement que la SNHBM a besoin de moyens financiers supplémentaires afin de pouvoir mener à bien de tels projets et de s’orienter de manière plus résolue vers la location.
  • Selon les informations publiées sur rtl.lu, la commune du Lac de la Haute-Sûre ne souhaiterait de toute façon pas accueillir 67 logements locatifs abordables à Harlange. De telles résistances existent dans de nombreuses communes, et il serait inutile de pointer du doigt une seule d’entre elles. Toutefois, au vu de la situation extrêmement tendue du logement au Luxembourg, de tels arguments ne sont plus acceptables. Il s’agit de problèmes de confort. Pour les nombreuses personnes inscrites depuis des années sur les listes d’attente de la SNHBM ou du Fonds du Logement, l’emplacement importe peu, pourvu qu’elles puissent échapper aux loyers abusifs du marché privé. Par ailleurs, le logement locatif abordable permet également aux communes de garantir une mixité sociale. Des logements dédiés à certaines catégories de locataires y contribuent : logements pour femmes victimes de violences domestiques, logements pour salariés d’entreprises locales, familles monoparentales, etc.
    Le ministre du Logement doit également s’expliquer sur les raisons pour lesquelles le Fonds spécial pour le logement a acquis ces dernières années des terrains à Putscheid, Useldange, Heffingen ou Lenningen, si, comme il est affirmé, il n’existe aucune demande pour des logements abordables dans les zones rurales.
    Pour déi Lénk, il est essentiel que chaque commune, en fonction de sa taille et de sa localisation, crée et autorise des logements abordables sur son territoire. C’est pourquoi nous demandons l’introduction d’un quota contraignant de logements abordables dans chaque commune. Il va de soi que ce taux devrait être plus élevé dans la capitale que, par exemple, dans la commune du Lac de la Haute-Sûre, comme cela se pratique déjà dans des pays tels que la France.

À la fin de l’année 2024, la SNHBM et le Fonds du Logement comptaient ensemble environ 11 500 personnes sur leurs listes d’attente pour un logement locatif et près de 12 000 pour l’achat d’un logement. Les besoins sont immenses, qu’il s’agisse de projets destinés à la vente, à la location ou à une combinaison des deux. Le manque de logements est massif et la création de nouveaux logements est largement insuffisante. Dans cette situation, chaque logement public supplémentaire doit être construit, et ce, le plus rapidement possible. Ce qui s’est produit à Harlange ne doit plus se reproduire, mais illustre de manière frappante les graves dysfonctionnements de la politique du logement au Luxembourg.

Il n’est cependant pas encore trop tard pour agir à Harlange. C’est pourquoi déi Lénk proposent :

  • que la commune du Lac de la Haute-Sûre renonce à la vente des terrains et mette un maximum de logements en location, soit en régie propre, soit en collaboration avec un ou plusieurs bailleurs sociaux ou autres gestionnaires de structures de logement social. Il convient de rappeler que la loi sur le logement abordable prévoit de nouveaux soutiens financiers pour les communes qui créent elles-mêmes des logements abordables ;
  • que l’ensemble des bailleurs sociaux et des organismes sociaux concernés soumettent de manière proactive à la commune du Lac de la Haute-Sûre des propositions concernant les projets de logement qu’ils pourraient gérer dans les maisons individuelles et les immeubles d’appartements qui y seraient construits.

Question parlementaire sur les expulsions en matière de bail à usage d’habitation.

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Luxembourg, le 6 janvier 2025

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, nous vous prions de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Madame la Ministre de la Justice.

À la suite de notre question parlementaire du 23 juillet 2024, à laquelle Madame la Ministre a répondu le 26 septembre 2024, nous souhaiterions obtenir une mise à jour des données relatives à l’exécution des décisions d’expulsion ordonnées en matière de bail à usage d’habitation, en application de la loi modifiée du 21 septembre 2006, et ce depuis le 1er septembre 2024.

Dans ce contexte, nous aimerions poser les questions suivantes à Madame la Ministre :

  1. Combien de procédures visant à obtenir l’autorisation du juge de paix de procéder à l’expulsion d’une personne sont actuellement en cours ?
  2. Combien de procédures visant à obtenir une telle autorisation ont été traitées depuis le 1er septembre 2024 ?
  3. Parmi ces demandes, combien ont donné lieu à une autorisation d’expulsion accordée par le juge de paix ?
  4. Combien d’expulsions autorisées par le juge de paix ont effectivement été exécutées depuis le 1er septembre 2024 ?
  5. Dans combien de cas, depuis le 1er septembre 2024, le juge de paix a-t-il accordé un sursis à l’exécution de la décision d’expulsion ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux,

David Wagner                                  Marc Baum

Député                                               Député

Et gëtt héich Zäit fir d’Loyeren ze deckelen!

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Déi duerchschnëttlech Waardezäit fir d’Ausbezuelung vun der Subventioun Loyer läit laut Medieberichter bei 6 Méint. Déi ëmmer méi laang Waardezäite géifen sech laut Logementsministère duerch den ëmmer méi grousse Volume un Demanden an der wuessender Komplexitéit vun den Dossieren erklären. Déi zwou Entwécklunge bedeiten zwar vläit méi Aarbecht am zoustännege Service vum Ministère, allerdéngs spigelen se an éischter Linn wuessend Ongläichheeten an der Gesellschaft an um Immobiliemarché erëm. An déi léise mer net mat administrative Vereinfachunge mee besser mat enger Deckelung vun de Loyeren.

D’Loyeren hunn an de leschten 12 Méint e Plus vun 2,6% verzeechent, wat däitlech méi ass wéi d’Inflatioun. D’Loyere klamme säit Jore méi séier wéi d’Léin wouduerch den Undeel vum Akommes dee fir de Loyer drop geet fir vill Stéit dauernd eropgeet. Amplaz d’Entwécklung vun de Loyeren an de Grëff ze huelen, gouf 2016 d’Subventioun Loyer vun der deemoleger Regierung agefouert. D’Loyere konnten also weider onbegrenzt klammen an am Géigenzuch huet de Staat sech engagéiert Locatairë mat méi klengem Akommes eng kleng Hëllef ze ginn. De Staat huet also ugefaangen d’Deierecht vun de Loyere mat ze finanzéieren an domat och ze legitiméieren. déi Lénk stinn dëser Subventioun dowéinst och ganz kritesch géigeniwwer.

2020 huet d’Virgängerregierung e Gesetzesprojet fir en neie Kader fir d’Berechnung vum maximale Loyer op de Wee bruecht. Dëse Projet hätt dozou gefouert, dass d’Loyere vum bestoende Wunnraum ganz zolidd hätte kënne ropgesat ginn, wat fir déi Lénk en no go war an ass. D’DP war deemools als Koalitiounspartner vum Logementsminister Henri Kox keen Unhänger vun enger méi strenger Regelung vun de Loyeren, wëll se d’Interesse vun der Immobiliebranche verdeedegt huet. Et ass déi DP déi mam Claude Meisch haut de Logementsminister stellt a beim Loyersdeckel nieft der CSV mat zwee Féiss op der Brems steet.

Ouni wierksamen Encadrement vun de Loyeren ass den Drock op d’Subventioun Loyer natierlech ëmmer méi grouss ginn, wouduerch et 2023 och zu gréisseren Upassunge bei der Subventioun komm ass. Ëmmer méi Akommesschichte kommen an der Theorie a Fro fir d’Hëllef ze kréien an d’Montante goufen och erop gesat. Dass a souenger Situatioun ëmmer méi Leit eng Demande maachen, dierft also keen iwwerraschen, mat Ausnam vum zoustännege Minister, dee seng Servicer net verstäerkt huet fir der wuessender Nofro nozekommen. Wat et genee domat op sech huet, wëll den David Wagner an enger Fro un de Minister wëssen.

Egal wéi, d’Subventioun Loyer ass keng Léisung. D’Loyere musse limitéiert ginn a méi no un déi reell ekonomesch Situatioun vun der Bevëlkerung a besonnesch de Locatairë bruecht ginn. Usätz fir esou en Deckel leien der genuch um Dësch, sief et vun déi Lénk (proposition de loi 7257), vun der CSL (Salariatskummer) oder vun aneren Acteuren. De Logementsminister stäipt sech géint sou en Deckel well e mat der maximaler Rentabilitéit um Privatmarché d’Offer u Locatiounswunnenge wëll eropsetzen. Mee dass dat net geet weisen eis déi lescht 20 Joer an deenen d’Logementskris sech ouni applikabele Loyersdeckel ëmmer méi zougespëtzt huet. Amplaz maartliberale Fantasien nozelafen, géif d’Regierung gutt drun doen, elo direkt der sozialer Realitéit Rechnung ze droen an d’Loyeren ze deckelen.

Il est grand temps de plafonner les loyers !

Selon les médias le délai moyen pour le versement de la subvention de loyer est de 6 mois. Ces délais de plus en plus longs entretemps confirmés par le Ministère du Logement s’expliqueraient par le volume croissant des demandes et la complexité des dossiers. Ces deux évolutions impliquent certes davantage de travail pour le service compétent du ministère, mais elles reflètent avant tout les inégalités croissantes dans la société et sur le marché immobilier. Celles-ci ne peuvent pas être résolues par une simplification administrative, mais par un plafonnement des loyers.

Au cours des 12 derniers mois, les loyers ont augmenté de 2,6 %, un taux nettement supérieur à l’inflation. Depuis des années, les loyers augmentent plus rapidement que les revenus, ce qui fait que la part du revenu disponible consacrée au loyer augmente constamment pour beaucoup de locataires. Afin de freiner l’évolution des loyers, le gouvernement précédent a introduit en 2016 la subvention de loyer. Les loyers ont pu continuer leur hausse indéfinie et, en contrepartie, l’État s’est engagé à aider les locataires à faibles revenus en leur accordant une petite aide financière. L’État a donc commencé à financer l’augmentation des loyers sur le marché privé et, par là même, à la légitimer. déi Lénk est par conséquent très critique à l’égard de cette subvention.

En 2020, le gouvernement précédent a présenté un projet de loi visant à établir un nouveau cadre pour le calcul du loyer maximal. Ce projet aurait conduit à une augmentation considérable et inacceptable des loyers des logements existants. Le DP en tant que partenaire de coalition du ministre du Logement Henri Kox a l’époque défendait en premier lieu les intérêts du secteur immobilier et n’était pas partisan d’une réglementation plus stricte des loyers. C’est ce DP qui, avec Claude Meisch, fournit aujourd’hui le ministre du Logement qui bloque le plafonnement des loyers avec le soutien du CSV.

Sans cadre légal efficace pour les loyers, la pression sur les subventions au logement va naturellement s’accentuer. Les ajustements de la subvention de loyer effectués en 2023 en sont une conséquence. De plus en plus de personnes ont théoriquement accès à la subvention et les montants accordés sont également revus à la hausse. Il ne surprend donc personne qu’une telle situation pousse de plus en plus de personnes à faire une demande, à la seule exception du ministre actuel, qui n’a pas renforcé ses services pour répondre à la demande croissante. Le député David Wagner a adressé une question parlementaire au ministre du Logement pour avoir plus de détails sur cette situation.

Quoi qu’il en soit, la subvention des loyers n’est pas une solution. Les loyers doivent être limités et adaptés à la situation économique réelle de la population, en particulier des locataires. Les approches pour un plafonnement des loyers ne manquent pas. déi Lénk a a fait des propositions (proposition de loi 7257), tout comme la CSL (Chambre des salariés) et d’autres acteurs. Le ministre du Logement s’oppose à un tel plafonnement, car il souhaite maximiser la rentabilité des grands bailleurs promoteurs privés pour augmenter l’offre de logements locatifs. Mais cela ne fonctionne pas, comme le montrent les 20 dernières années, durant lesquelles la crise du logement n’a cessé de s’aggraver. Au lieu de se livrer à ce type de fantasmes ultralibéraux, le gouvernement ferait bien de tenir compte de la réalité sociale et de plafonner enfin les loyers.

Question parlementaire relative aux délais de versement des subventions loyer.

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Monsieur le Président,

Conformément à l’article 80 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Monsieur le ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Selon un reportage récemment paru dans la presse, les délais de versement des subventions loyer se situeraient en moyenne autour de six mois. Ces longs délais qui ont également été confirmés par un communiqué ministériel s’expliqueraient par la complexité des dossiers, notamment les changements fréquents au niveau de l’emploi et des revenus ainsi qu’ au niveau de la composition des ménages demandeurs. De plus, l’augmentation du volume des demandes à traiter par les agents du Service des Aides au Logement ralentirait le traitement des dossiers.

Il va sans dire que des délais trop longs peuvent sérieusement compliquer la vie des ménages demandeurs qui ont besoin de la subvention pour joindre les deux bouts. Votre ministère a en conséquence annoncé la mise en place de certains allègements administratifs pour accélérer le contrôle des dossiers et le versement des subventions. Mais malgré ces adaptations ponctuelles des questionnements plus fondamentaux persistent.

Partant, je voudrais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :

  1. Combien de demandes en obtention d’une subvention de loyer sont adressées annuellement au service compétent ? Comment ce nombre a-t-il évolué depuis l’introduction du dispositif ?
  2. Quel est le taux du nombre de dossiers refusés pour la subvention de loyer par rapport à la totalité des demandes et comment ce taux a-t-il évolué depuis 2016 ?
  3. Combien d’agents sont responsables du traitement des demandes en obtention d’une subvention loyer ? Combien de dossiers un agent doit-il en moyenne traiter par an ?
  4. Comment le nombre des agents responsables du traitement des demandes en obtention d’une subvention loyer a-t-il évolué depuis la création du dispositif en 2016 ? Comment le nombre de dossiers à traiter en moyenne par un agent du service a-t-il évolué pendant cette période ?
  5. Les délais toujours plus longs de traitement des demandes en obtention de la subvention de loyer ne sont-ils pas en contradiction avec la volonté affichée du gouvernement de réduire le non-recours aux aides à la location ? Ces délais ne risquent-ils pas au contraire de décourager des demandeurs potentiels ?
  6. Une évaluation externe des processus de traitement des dossiers est-elle effectuée au sein de votre administration ? Dans la négative, Monsieur le Ministre envisagerait-il la mise en oeuvre d’une telle évaluation ?
  7. Quelle est la stratégie de Monsieur le Ministre pour augmenter le recours à la subvention loyer tout en sachant que le budget pluriannuel prévoit un doublement d’ici 2028 du budget réservé à la subvention de loyer ?

Veuillez croire, Monsieur le Président, à l’expression de nos sentiments respectueux,

David Wagner

Député

DP an CSV ganz ouni Komplexer géint d’Locatairen !

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D’Locataire ginn an Zukunft de Wucherpräisser um Wunnengsmaart schutzlos ausgeliwwert. Dat huet d’Regierung gëschter am Regierungsrot ganz ongenéiert esou decidéiert. De schlechte Gesetzesprojet an d’Straußentaktik vun der Virgängerregierung hunn der neier Majoritéit dobäi ganz liicht Spill gemaach. Déi schläichend Veraarmung vu groussen Deeler vun de Locatairen zu Lëtzebuerg ass domat den nächste Kollateralschued vun der Big Business CSV-DP-Regierung.

Dobäi ass säit Joren de Constat parteiiwwergräifend gedeelt ginn, dass dat aktuellt Gesetz vun 2006 keng novollzéibar Loyere schaaft. Verschäerft ginn ass d’Situatioun fir d’Locatairen duerch Geriichtsurteeler, déi de Grondprinzip vun dem Loyersgesetz komplett ausgehiewelt hunn. Sou hu Geriichter d’Héicht vum Loyer, deen e Vermieter froe kann, net méi op Grondlag vum reell investéierte Kapital festgeluecht, mee decidéiert, dass de Maartwäert, also vergläichbar Präisser um Marché, entscheedend ass. Domat sinn iwwerdeierten an ongerechtfäerdegte Loyere keng Schranke méi gesat.

Mat der Decisioun keen neit Loyersgesetz ze maachen an domat d’Ausleeung vum 2006er Gesetz onberéiert stoen ze loossen, assuméiert déi nei Regierung des Entwécklung. Hat d’Virgängerregierung wéinstens nach de Merite eng Reform wëllen ze maachen, sou huet déi nei Regierung an hirer Iwwerhieflechkeet einfach d’Locatairen aus hirem Tableau vu Lëtzebuerg erausgeschnidden. Déi eenzeg déi zielen, sinn Investisseuren a Promoteuren, déi mat Steierkaddoe bezirzt ginn an der Hoffnung, dass déi genuch abordabel Wunnenge bauen. Dass dat esou awer net fonctionéiere wäert, hunn eis di lescht 20+ Joer Logementspolitik scho gewisen.

« Fir déi Lénk ass ganz kloer, dass nieft verstäerkten Investitiounen a méi schnellem Baue vun abordabelen ëffentleche Wunnengen, an éischter Linn eng wierksam Deckelung vun de Loyerspräisser um private Marché muss agefouert ginn », sou de Gary Diderich, Co-Spriecher vun déi Lénk. Fir sou en Deckel gouf et eng Rei Proposen, ënner anerem och eng vun déi Lénk, déi bis haut als Gesetzespropos an der Chamber läit an dorop ofzielt déi reng spekulativ Komponent vum Wunnengspräis aus dem maximale Loyer erauszerechnen. Eis Propos ass en diametrale Géigenentworf zu der proposéierter Reform vun DP-LSAP-déi Gréng gewiescht, déi d‘Spekulatioun op den Immobiliepräisser einfacht akzeptéiert huet an dofir och zu Recht staark kritiséiert ginn ass.

Wéi dréngend esou en Deckel um Loyer ass, weisen eis och déi lescht Zuele vum Observatoire de l’Habitat. Déi 20% vun de Stéit, déi am mannste Revenu hunn (an déi gréisstendeels Locataire sinn), bezuelen am Schnëtt 50% vun hirem Revenu fir de Loyer. An d’Loyere klamme stänneg weider, am Géigesaz zu den aktuelle Kafpräisser, sou dass sech d’Situatioun ëmmer méi verschlëmmere wäert.

D’CSV-DP-Regierung mécht eng Locataires-feindlech Politik, déi sou oder sou änlech och vu Virgängerregierunge bedriwwe ginn ass. Wat awer nei ass, ass d’Nonchalance mat där dës Regierung weist, dass d’Locatairen hir egal sinn.

Le DP et le CSV mène une politique décomplexée contre les locataires !

À l’avenir, les locataires seront exposés aux prix exorbitants du marché immobilier. C’est ce que le gouvernement a assumé sans vergogne hier en conseil de gouvernement. Le mauvais projet de loi et la tactique de l’autruche du gouvernement précédent ont rendu la tâche très facile à la nouvelle majorité. L’appauvrissement rampant d’une grande partie des locataires au Luxembourg est donc le prochain dommage collatéral d’un gouvernement DP-CSV résolument big business. 

Depuis des années, le constat selon lequel la loi actuelle, celle de 2006 donc, ne freine pas l’évolution des loyers, est partagé par tous les partis. La situation des locataires a été aggravée par des décisions de justice qui ont complètement remis en cause le principe fondamental de la loi sur les loyers. Ainsi, les tribunaux ne fixent plus le montant du loyer qu’un propriétaire peut demander sur la base du capital réel investi, mais décident que la valeur marchande, c’est-à-dire les prix comparables sur le marché, est déterminante. Il n’y a ainsi plus d’obstacles aux loyers surévalués et injustifiés. 

Avec la décision de ne pas élaborer de nouvelle loi sur les loyers et de laisser ainsi intacte l’interprétation de la loi de 2006, le nouveau gouvernement assume cette injustice crasse. Si le gouvernement précédent avait au moins le mérite de vouloir procéder à une réforme, le nouveau gouvernement, dans son arrogance, a simplement supprimé les locataires de sa carte du Luxembourg. Seuls comptent les investisseurs et les promoteurs qui reçoivent des cadeaux fiscaux dans l’espoir de les voir construire suffisamment de logements abordables. Les 20 dernières années de politique du logement nous ont déjà montré que cela ne fonctionnera pas. 

« Pour la gauche, il est très clair qu’en plus d’une augmentation des investissements et d’une construction plus rapide de logements publics abordables, il faut avant tout introduire un plafonnement efficace des prix des loyers sur le marché privé », a déclaré Gary Diderich, co-porte-parole de déi Lénk. Il y a eu un certain nombre de propositions en faveur d’un tel plafond, dont une de déi Lénk, qui attend au Parlement sous forme de proposition législative et vise à exclure la composante purement spéculative du prix des loyer. Notre proposition est un contre-projet diamétralement opposé à la réforme proposée par le gouvernement DP-LSAP-Les Verts, qui a simplement accepté la spéculation sur les prix de l’immobilier et a donc été, à juste titre, fortement critiquée. 

Les derniers chiffres de l’Observatoire de l’habitat nous montrent également combien il est urgent de plafonner les loyers. Les 20 % de ménages aux revenus les plus faibles (et qui sont majoritairement locataires) consacrent en moyenne 50 % de leurs revenus au loyer. Et les loyers continuent d’augmenter, contrairement aux prix d’achat, de sorte que la situation va empirer.                   

Le gouvernement CSV-DP mène une politique hostile aux locataires, qui ne varie pas beaucoup de ce qu’ont fait les gouvernements précédents. Ce qui est nouveau en revanche, c’est la nonchalance avec laquelle ce gouvernement montre son mépris pour les locataires. 

The Empire strikes back.

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De 16. August 2023 haten déi Lénk eng Logementsaktioun organiséiert wou mir eng Bâche op Spanplacke gehaangen hunn, déi d’Façade vun engem Gebai an der neier Avenue bedeckt, dat schonn säit Joeren einfach eidel stoe geloss gëtt. Op der Bâche, déi mer opgehaangen hunn, hu mer gefrot: „ Wiem gehéiert dëst Haus?“ Mat dëser Aktioun wollte mir zu Lëtzebuerg op de Problem vun der Immobiliëspekulatioun opmierksam maachen. An engem Land wou d’Wunnengsnout esou grouss ass, kënne mir eis et net erlaben d’Spekulatioun ze dulden.

Mir hunn d’Bâche erofgeholl, nodeem mir eng „mise en demeure“ vum enger Affekotenetüd kritt hunn, déi eis virgeworf huet eis um Privateegentum vu sengem Client vergraff ze hunn.

Mee wien ass dann de Client, deen direkt dat ganzt juristescht Arsenal ausschöpft fir eng politesch Partei mat engem rosene Bréif ofzeschrécken? Et handelt sech hei ëm d‘Firma mam Numm The Avenue Property SA. Eng Immobiliëgesellschaft also.

Et ass symptomatesch fir ee Land an deem de Privateegentum esou en héije Stellewert huet. D’Interesse vun enger pirvater Firma stinn hei kloer iwwert den Interesse vun der Allgemengheet. Souguer eng symbolësch Aktioun gëtt als direkten Ugrëff op d’Recht op Privatbesëtz ausgeluecht. Dobäi hu mer d’Gebäi verschéinert mat enger propperer rouder Bâche, déi eng délabréiert Korkwand mat Pabeierfetze vun aalen Affichen drop verstoppt huet. Et ass erstaunlech, dass d’Stader Gemeng dat iwwer Joeren an der neier Avenue einfach sou duld.

Dëst Gebai an der neier Avenue kéint ville Leit eng Wunngeleeënheet bidden. Esou Gebaier dierfe net einfach eidelstoen fir dass irgendeng obskur Boîte domat spekuléieren kann. The Avenue Property soll also sou séier wéi méiglech kucken dëse potenzielle Wunnraum ze mobiliséieren.

Fir retizent Spekultanten ze zwénge Wunnengen op de Maart ze bréngen, fuerderen déi Lénk eng Spekulatiounssteier.

L’empire contre-attaque.

Le 16 août 2023, la Gauche avait organisé une action logement pendant laquelle nous avions fixé une bâche sur des panneaux de bois aggloméré protégeant la façade d’un immeuble de la nouvelle avenue, qui est inoccupé depuis des années. Sur la bâche que nous avions accrochée, nous demandions : “À qui appartient cette maison ?” Par cette action, nous voulions attirer l’attention sur le problème de la spéculation immobilière au Luxembourg. Dans un pays où la pénurie de logements est si grande, nous ne pouvons pas nous permettre de tolérer la spéculation.

Nous avons retiré la couverture après avoir reçu une mise en demeure d’un cabinet d’avocats qui nous accuse de dégrader la propriété privée de son client.

Mais qui est le client qui épuise d’emblée tout l’arsenal juridique pour effrayer un parti politique avec une lettre au ton menaçant ? Il s’agit d’une société appelée The Avenue Property SA. Une société immobilière donc.

C’est symptomatique d’un pays dans lequel la propriété privée a une si grande valeur. Les intérêts d’une entreprise privée sont clairement supérieurs à ceux du grand public. Même une action symbolique est interprétée comme une atteinte directe au droit à la propriété privée. De plus, nous avons embelli le bâtiment avec une bâche rouge propre, qui cachait un mur de bois plaqué délabré avec des bouts de vieux affichages. Il est étonnant que la Ville de Luxembourg tolère tolère ainsi la spéculation immobilière sur une de ses artères principales.

Ce bâtiment situé sur la nouvelle avenue pourrait être transformé en une multitude de logements. De tels bâtiments ne devraient pas simplement rester vides pour qu’une obscure boîte puisse en faire un objet de spéculation. The Avenue Property devrait donc chercher à mobiliser ce potentiel d’espace d’habitation dans les plus brefs délais.

Pour forcer les spéculateurs réticents à mettre des logements sur le marché, la gauche réclame une taxe sur la spéculation.

Suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation

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Monsieur le Président,

Conformément à l’article 81 du Règlement de la Chambre des Députés, je vous prie de bien vouloir transmettre la question parlementaire urgente suivante à Madame la ministre de la Justice.

Le 3 octobre 2022, le projet de loi 8076 portant suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation a été déposé.

L’exposé des motifs indique qu’en raison des pressions inflationnistes, certains ménages et personnes ont et auront des difficultés à payer leur loyer et leurs charges locatives. Comme les conditions économiques actuelles continuent de peser sur les personnes et les ménages à faibles revenus, ceux-ci se sont vus ou se verront condamner de quitter leur logement sous peine d’exécution forcée par le biais d’un déguerpissement. Par conséquent, le projet de loi propose de suspendre l’exécution des déguerpissements en matière de baux d’habitation jusqu’au 31 mars 2023. L’objectif est donc « d’éviter que des familles et personnes se retrouvent du jour au lendemain à la rue durant la période hivernale avec une quasi impossibilité de retrouver rapidement un nouveau logement au vu de leur situation économique indubitablement difficile, et constatant le manque de logements d’appui à dispositions des services sociaux étatiques et communaux. »

Le projet de loi n’ayant pas encore été adopté, les expulsions se poursuivent selon les informations dont nous disposons.

Dans ce contexte, je voudrais poser la question suivante à Madame la ministre de la Justice.

I) Madame la ministre de la Justice, va-t-elle prendre toutes les mesures et faire tous les efforts nécessaires dans son domaine de compétence pour que le projet de loi 8076 portant suspension temporaire des déguerpissements en matière de baux d’habitation, dont l’avis du Conseil d’État est prévu pour le 13 décembre 2022, puisse entrer en vigueur avant la fin de l’année 2022 ?

Avec mes salutations respectueuses,

Nathalie Oberweis

Députée

Demande de convocation de la commission parlementaire du logement

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Monsieur le Président,

Conformément à l’article 23 (3) du règlement de la Chambre des Députés notre sensibilité politique souhaiterait voir convoquer une réunion de la Commission parlementaire du Logement en présence de Monsieur le Ministre pour discuter des amendements gouvernementaux au projet de loi n°7642 relatif au bail à loyer déposés en date du 5 octobre 2022.

Nous vous prions dès lors de bien vouloir transmettre la présente demande à Madame la Présidente de la Commission du Logement et d’inviter conformément à l’article 23 (4) Monsieur le ministre du Logement à ladite réunion jointe.

Myriam Cecchetti                                                       Nathalie Oberweis

Loyersreform: déi Lénk fuerderen de Réckzuch vum neien Text vum Logementsminister.

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De Logementsminister seet säit zwee Joer, dass d’Verloune vun enger Wunneng keng rente économique soll sinn. Där Meenung si mir och, Wunnen ass kee Business. Et wir also net d’Zil d’Loyer’en un d’Entwécklung vun de Präisser um Immobiliemarché unzepassen, wëll dat vill méi héich Loyer’en bedeite géif.

Am Oktober dunn déi grouss Iwwerraschung: Ouni Erklärung an ouni sech an d’Kommissioun erklären ze kommen, mécht de Logementsminister elo genee dat. En neie Koeffizient fir d’Reevaluatioun vum Capital investi gëtt proposéiert, deen ënnert dem Stréch bedeit, dass all logement locatif vill méi Wäert krit woumat de maximale Loyer fir di grouss Majoritéit vu Logementer eropgeet. Fir eis dat dat en No-Go, wëll Locatairen haut schonn zu iwwer 30% an der Aarmut liewen opgrond vun ze héije Loyer’en. Dofir hu mir an der Chamber fir de Réckzuch vun dem neie Koeffizient plädéiert. D’Motioun hei drënner gouf awer vun der Majoritéit aus DP, LSAP an déi Gréng ofgelehnt.

La Chambre des Députés,

  • considérant le projet de loi n°7642 déposé par Monsieur le ministre du Logement en date du 31 juillet 2020 ;
  • considérant les amendements gouvernementaux audit projet de loi n°7642 déposés par Monsieur le ministre du Logement en date du 14 octobre 2022 ;
  • considérant que Monsieur le ministre du Logement note dans le commentaire de l’article 2 point 3° du projet de loi initial qu’il « s’avère en effet incohérent et même inéquitable de se référer à une valeur marchande » pour déterminer le montant du capital investi d’un logement mis en location pour préciser plus loin qu‘« en effet, la notion du capital investi renvoie à l’effort économique que le propriétaire-bailleur a entrepris pour constituer le bien loué et la notion de « revenu annuel » prévue à l’article 3 renvoie à la rémunération du fruit de ce capital. C’est donc l’effort de l’investissement qui est rémunéré par un revenu annuel, c’est-à-dire le loyer ne pouvant dépasser 5% de l’investissement. Se référer dans ces cas à une« valeur marchande » établie selon la logique du marché, de façon indépendante du capital investi et incluant notamment une rente économique, c’est-à-dire le gain réalisé par le propriétaire au-delà du coût de la rémunération de ses fonds dénature l’essence même du plafond du loyer déterminé en règle générale par rapport au capital investi par la législation spéciale en matière de bail à loyer, et ceci depuis 1955 » ;
  • considérant que l’amendement 3 au projet de loi n°7642 vise au contraire une réévaluation du capital investi « plus cohérente avec l’évolution du marché » (page 11, amendements gouvernementaux) ;
  • considérant que cet amendement en matière de réévaluation du capital investi aura comme effet une augmentation de ce dernier en phase avec l’évolution du marché pour les logements existants sur le marché locatif privé ;
  • considérant que la réduction du plafond du loyer annuel maximal de 5% à 3,5% respectivement à 3% ne pourra pas contenir l’impact du nouveau coefficient de réévaluation des capitaux investis sur l’évolution des loyers ;
  • considérant que cette nouvelle orientation du projet de loi est ainsi en contradiction avec la l’approche initiale du projet visant à « améliorer la situation des locataires » ;
  • considérant que le taux de risque de pauvreté des locataires au Luxembourg se situant à 31% est parmi les plus élevés dans le classement des pays de la zone euro et qu’une augmentation des loyers risquera d’exacerber cette situation ;
  • considérant que les modifications proposées en matière de réévaluation du capital investi pourraient décourager des investissements dans l’amélioration des immeubles mis en location ;
  • considérant qu’un tel effet serait en contradiction avec les objectifs en matière de lutte contre le réchauffement climatique du gouvernement visant e.a. une réduction de 64% des gaz à effets de serre dans le secteur des bâtiments d’ici 2030 par rapport à 2019 ;

invite le gouvernement

  • à retirer l’amendement 3 au projet de loi n°7642 ;
  • à soumettre à la Chambre des Députés une nouvelle proposition pour la détermination du capital investi d’un logement mis en location qui soit cohérente avec les objectifs visant à la fois une amélioration de la situation des locataires et un encouragement des investissements dans l’amélioration des logements existants par les bailleurs.

Myriam Cecchetti                                                       Nathalie Oberweis

D’Regierung mëscht de Wee fräi fir eng allgemeng Hausse vun de Loyeren.

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Wat d’Regierung bei der Reglementatioun vun de Loyere wëlles huet, kléngt wéi e schlechte Witz. Obwuel de Minister Kox behaapt, hie wéilt géint d’Exzesser um Wunnengsmaart virgoen, mëscht en de Wee fräi fir eng generell Hausse vun de Loyeren am ganze Land. Mat dëser irresponsabeler Demarche dréckt d’Regierung d’Locataire nach méi widder d’Mauer a stéisst all déi Leit virun de Kapp, déi haut scho verzweiwelt no enger Wunneng sichen.

–> Versions PDF du texte: LU et FR

Am Summer 2020 hat de Logementsminister Henri Kox (déi Gréng) seng Reform vum Loyersgesetz präsentéiert. A senger éischter Versioun ware praktesch keng Ännerungen um wichtegste Punkt vum Gesetz virgesinn, nämlech un der Definitioun vum “capital investi” – also de Betrag u Geld, den an de Bau respektiv de Kaf vun der Immobilie gefloss ass[1] – an dem domadder verbonnene maximale Loyer deen e Proprietär ka froen. Eenzege klenge Changement bei der Fixatioun vum “capital investi” gouf et bei enger Schenkung oder enger Ierfschaft vun enger Wunneng.

Schonn dat war e Kaddo un d’Dynastië vun de Proprietären. Déi proposéiert Ännerung géif bewierken, dat no enger Ierfschaft de Loyer ka massiv gehéicht ginn, ouni dat och nëmmen een Euro an d’Wunneng investéiert gouf. Op enger Pressekonferenz am Februar 2021 hat déi Lénk dës Dispositioun schaarf kritiséiert, well se zu ongerechtfäerdegte Loyerserhéijunge wäert féieren. Ausserdeem ass dat géint de Sënn vum Gesetz vun 2006, dat jo eigentlech Investitiounen a Verbesserungen vun der bestoender Bausubstanz sollt encouragéieren.

Mä dat war näischt géint dat wat elo soll kommen. Ufank Oktober 2022 huet de Minister Kox 2 nei Amendementer proposéiert, déi vill méi schlëmm Auswierkunge wäerten hunn. Mat deenen Ännerunge reagéiert d’Regierung op d’Urteel am sougenannte Fall “Lampertsbierg” an ersetzt d’Notioun vum “capital investi“ganz einfach mam Maartpräis.

Deemno soll an Zukunft de “capital investi” reevaluéiert ginn op Basis vun engem Koeffizient, deen déi vergaangen an zukünfteg Präisentwécklung um Wunnengsmaart erëmspigelt. Dëse Koeffizient, deem seng Berechnung an den Annexë vum Gesetzesprojet ze fannen ass, wäert zu enger Präisexplosioun vum “capital investi” bei sämtleche Wunnimmobilien am Land féieren, déi säit dem Zweete Weltkrich gebaut goufen. D’Beispiller an der Tabell ënnendrënner verdéitlechen déi zolidd Haussen, déi duerch dëss Reform géifen ausgeléist ginn.

Année const.Année acqui.PrixClasse énerg.Travaux d’améliorationCapital investi
(loi 2006)		Loyer max
(loi 2006)		Capital investi
(après réforme)		Loyer max
(après réforme)
1968196850.000H0280.00011671.100.0002750 (3%)
1984198540.000G70.000158.230660533.2681.333 (3%)
19952000150.000E65.000288.1501200668.2171949
20102012500.000C25.000572.2502.384918.5512.679

Proposéiert ass näischt anescht, wéi datt déi exzessiv an oft spekulativ Präisentwécklung um Wunnengsmaart elo direkt an d’Berechnung vum maximale Loyer soll afléissen, egal wéini d’Wunneng gebaut gouf oder a wéi engem Zoustand se ass. Datt d’Loyere vill méi lues klamme wéi d’Verkafspräisser, eppes wat ee jo an de leschte Jore konnt beobachten, wäert elo warscheinlech der Vergaangenheet ugehéieren. An Zukunft wäerten sech d’Loyere vill méi enk un de Verkafspräisser um Wunnengsmaart orientéieren (Beispiller sinn annexéiert).

D’Reduktioun vu 5% op 3,5% vum maximale järleche Rendement um “capital investi” ass eigentlech niewesächlech a wäert kee groussen Afloss hunn. Dobäi war jo déi annoncéiert Zilsetzung vun deem Projet de Loi fir géint d’Exzesser um lokative Marché virzegoen. Vir déi Lénk ass dës annoncéiert Reform e schlechte Witz. Se legaliséiert d’Exzesser um Wunnengsmaart a riskéiert eng allgemeng Hausse vun de Loyeren am ganze Land ze bewierken, déi d’Locataire nach méi wäert belaaschten, obwuel se elo scho mam Réck widder der Mauer stinn.

Domadder, datt d’Regierung d’Notioun vum “Capital investi” zu enger Absurditéit mëscht, begrueft se och nach all Incitatioun fir iwwerhaapt verlounten Immobilien ze renovéieren. Dee proposéierte Koeffizient klëmmt esou schnell, datt de Plaffong vum maximale Loyer automatesch erop geet, ouni datt de Proprietär eppes muss investéieren. Do ass dee méi niddrege Saz vun 3% vum “capital investi”, deen ee ka maximal bei schlecht isoléierte Wunnenge vun der Energieklass F bis I froen, just nach eng anekdotesch Randnotiz.

Nieft all deene gravéierende Feeler, bréngen déi nei Amendementer awer och déi eng oder aner Verbesserung mat sech. Ënnert anerem muss elo de Proprietär de “capital investi” an all neie Mietvertrag schreiwen deen a Kraaft trëtt. Dëse Punkt, dee wäert d’Transparenz fir d’Locatairen erhéijen, hunn déi Lénk och an hirer Gesetzespropose 7257 stoen, déi mir 2018 deposéiert hunn.

Dat ännert awer näischt un der schwiereger Situatioun, an déi d’Locatairen duerch dës Reform riskéieren ze falen. An Zukunft wäert een sech et zweemol iwwerleeën, är datt een eng Mietkommissioun an enger Gemeng saiséiert fir eng Reduktioun vum Loyer z’erreechen. Well mat där neier Formel leeft een eeschthaft Gefor, de Loyer duerno gehéicht ze kréien. Am Géigendeel, d’Mietkommissioun riskéieren elo vu Proprietären iwwerrannt ze ginn, déi gäre wëllen hire maximale Loyer no dem neie Gesetz berechne loossen. An d’Mietkommissioune wäerten da keen anere Choix hunn, wéi deenen Haussë vun de Loyeren zouzestëmmen.

D’Ausriichtung vun där Reform ass op alle Fall ganz kloer : se déngt dem Schutz vun den Interesse vunde Proprietären an den Investisseuren zum Nodeel vun de Locatairen.

déi Lénk fuerderen dowéinst, dass déi proposéiert Reegelen fir d’Reevaluatioun vum “capital investi” vun der Regierung zréckgezu ginn!

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Grondsteier a Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen.

Bei deem anere rezente Gesetzesprojet iwwert d’Grondsteier an iwwert d’Mobiliséierung vu Bauterrainen an eidelstoende Wunnengen kann een déi grondleeënd Ausriichtung begréissen. déi Lénk fuerdert scho säit iwwer 10 Joer eng Besteierung vu Bauterrainen déi absichtlech net bebaut ginn oder vu Wunnengen déi eidel stoe gelooss ginn. Trotzdeem si mir och bei dëser Reform kritesch, virun allem well se net wäit genuch geet an ze spéit kënnt.

Fir d’éischt muss ee mol skeptesch si par Rapport zu de Chancen déi dëse Projet huet, fir tatsächlech an dëser Form a Kraaft ze trieden. Den Avis vum Staatsrot kéint gréisser Modifikatioune provozéieren an et ass dofir wéineg warscheinlech, datt den Text nach an dëser Legislativperiod ka gestëmmt ginn. Wäert déi nächst Regierung un dëser Reform festhalen? A souguer wann et votéiert ass, wäerten 2 Joer vergoe bis datt et kann ëmgesat ginn a weider 5-10 Joer, bis dat déi eenzel Elementer ufänke mat gräifen. D’Wunnengskris ass awer elo direkt.  

Wat den Inhalt ugeet, kritiséieren déi Lénk virun allem déi feelend Progressivitéit, souwuel bei der Mobiliséierungssteier, wéi och bei der Leerstandssteier. Et gëtt zwar eng Progressivitéit an der Zäit, dat heescht datt d’Montante mat der Zäit staark klammen, mä awer net par Rapport zu der Gréisst vun de Bauterrainen oder der Unzuel vun eidelstoende Wunnengen.

Ob een elo eng eenzeg Bauplaz huet oder riseg Surfacen : d’Steier pro Ar gekuckt bléift déi selwecht (bei vergläichbarer geographescher Situatioun). Dobäi ass säit laangem gewosst, datt de Problem virun allem vun e puer groussen Acteuren ausgeet, déi ganzer Hektaren u Bauland zréckhale fir d’Präisser ze beaflossen. D’Steier misst dofir progressiv mat der Gréisst vun den onbebaute Surfacen eropgoen, fir virun allem déi ze penaliséieren, déi massiv Grondbesëtz zréckhalen. Sou awer kéinten déi grouss Acteure souguer dovunner profitéieren fir nach méi Bauland an hire Besëtz ze kréien, nämlech dann wann déi kleng Proprietären ufänken no a no ze verkafe fir sech der Steier ze entzéien.

Dat selwecht gëllt fir d’Leerstandssteier. D’Tax op enger eenzeler Wunneng ass genee déi selwecht, egal op een eng eenzeg eidel Wunneng besëtzt oder e puer Dosen. Se wäert also virun allem déi kleng Proprietären dozou bréngen hir Wunnengen ze verlounen, wat jo och eng gutt Saach ass, mä se riskéiert awer hir Wierkung ze verfeele wann et ëm déi grouss Acteure geet, déi massiv mat Wunnenge spekuléieren. D’Reform ignoréiert also deen zentrale Problem um Lëtzebuerger Wunnengsmaart, nämlech déi enorm Konzentratioun vum Immobiliëbesëtz. Dëse Constat gëllt iwwregens och fir d’Grondsteier, déi eiser Meenung no och misst progressiv mat der Gréisst vum Besëtz an d’Luucht goen.

Och aner Elementer an der Reform kann ee kritiséieren, wéi zum Beispill dee forfaitären Abattement bei der Mobiliséierungssteier. D’Zilsetzung kann een zwar novollzéien, mä dësen Dispositif ass konträr zur genereller Ausriichtung vum Gesetzesprojet a wäert säin Impakt ofschwächen. Zousätzlech huet e potentiell juristesch Schwaachstellen, déi mol gären de ganze Projet kéinten a Fro stellen.

Bei der Leerstandssteier ass et fir eis onverständlech, datt et d’Kompetenz vun der Buergermeeschtesch oder dem Buergermeeschter soll sinn, fir festzestellen, ob eng Wunneng eidel steet oder net. Et handelt sech jo ëm eng national Steier an déi national Instanze kënnen einfach Zougank hunn zu den Informatiounen, déi néideg sinn fir déi éischt Presomptioun vum Leerstand opzestellen. Des Responsabilitéit op d’Gemengen ze drécken, déi domadder wäerte Fraisen hunn ouni un de Recette bedeelegt ze ginn, wäert mat Sécherheet Konflikter mat sech bréngen an eng uniform Applikatioun vum Gesetz um ganzen Territoire verhënneren.

[1] Fir genee ze si gëtt de capital investi bestëmmt andeem de Montant fir de Kaf oder de Bau vun der Immobilie gekuckt gëtt. Derbäi kommen déi Ausgaben, déi a verschidde Verbesserunge vum Logement gefloss sinn, z.B. an nei Fënsteren. Dëse Betrag gëtt dann op de Wäert vun haut eropgerechent (à Reevaluatioun). Um Enn gëtt och eng Décote gerechent, also e Wäertverloscht opgrond vum Alter vum Logement. Dës Berechnung ass maßgebend fir d’Berechnung vum maximale Loyer, deen dierf gefrot ginn. Dofir ass dee Begrëff vum capital investi och esou wichteg.

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