Logement : il faut des solutions d’urgence ! Maintenant !

La crise du logement est à son paroxysme au Grand-Duché ! De nombreuses familles se retrouvent à la rue ou sont contraintes de loger dans une chambre d’hôtel, comme le montre de nombreux reportages dans les différents médias. De plus en plus de témoignages qui nous parviennent font état d’une crise du logement majeure, dont profitent des bailleurs sans scrupules et des agences immobilières dont certaines agissent en toute illégalité. Souvent, les locataires ne connaissant pas suffisamment leurs droits se laissent intimider par des pratiques arbitraires. Plusieurs questions se posent :

  • Quelle est la politique des offices sociaux en matière d’aides directes et d’aides pour la garantie locative ?
  • Pourquoi la garantie locative de l’Etat n’intervient pas dans tous les cas ?
  • Quelle est l’envergure du dossier administratif à fournir pour obtenir la garantie locative de l’Etat et quels sont les délais pour recevoir l’accord ?
  • Qu’en est-il des personnes qui n’ont plus accès à l’Office Social ?

La question des responsabilités de la commune se pose également :

  • Les communes accomplissent-elles leur devoir d’héberger des personnes qui ont fait l’objet d’un déguerpissement sur leur territoire ? Si oui, pour quelle durée ?
  • Combien de logements d’urgence sont disponibles dans les communes luxembourgeoises et quel est leur taux d’occupation ?
  • Les communes sont-elles tenues par la loi de posséder de tels logements ?
  • Quels sont les critères retenus pour qualifier une situation d’urgence ?
  • Les déguerpissements sont-ils considérés comme des situations d’urgences ? Y a-t-il des conditions particulières ou supplémentaires ?
  • Quelles sont les initiatives et mesures prises par les pouvoirs publics afin d’informer les locataires de leurs droits, notamment du moratoire sur les déguerpissements ?
  • Dans quelles communes y a-t-il des services d’aides juridiques accessibles à tous ?

La crise du logement est devenue insupportable et ne peut plus durer. Le rôle des pouvoirs publics est de venir en aide aux plus démunis.

Les médias mettent en lumière le manque de logements publics abordables et le manque de logements d’urgence dans les communes. A cela s’ajoute des aides sociales dont les critères d’éligibilité sont de nature à exclure ceux qui en ont le plus besoin…

Bref, le temps presse. Et les effets du plan logement 2.0, encore trop timide, ne se sentiront que dans quelques années. C’est pourquoi, nous demandons au gouvernement de prendre des mesures d’urgence pour que les communes mettent tout en œuvre pour créer rapidement des logements abordables et des logements d’urgences indispensables. Ne rien faire serait non seulement une faute politique, mais aussi de la non-assistance à personne en danger.

Dans cette situation critique, le droit de propriété ne peut plus être considéré comme un droit divin, prétexte à l’inaction. Le droit au Logement et à une vie décente sont prioritaires. C’est parce que la crise du logement s’aggrave que déi Lénk  demandé à ce qu’une heure d’actualité soit consacrée à cette thématique cruciale. Le mois de mars sera donc l’occasion d’un débat indispensable, d’autant plus que la crise sanitaire rend la situation encore plus difficile.

Communiqué par déi Lénk

La réforme du bail à loyer: un coup d’épée dans l’eau

Malgré la crise de la Covid, le logement reste une des plus importantes préoccupations des gens, comme l’indique un récent sondage. Car la crise du logement s’est clairement aggravée et elle est devenue la crise sociale la plus grave du pays qui touche les classes populaires mais aussi les classes moyennes. En effet, un salaire qu’on pourrait qualifier de « correct » est désormais insuffisant sur le marché de l’immobilier au Luxembourg.

Malgré d’importantes annonces et la volonté affichée du gouvernement de prendre à bras-le-corps ce problème, la politique gouvernementale est un échec cuisant aussi parce que les différents ministères, au lieu de collaborer, tricotent des petites mesurettes chacun dans son coin et se délestent ainsi d’une partie de la responsabilité. Cette approche stérile se cristallise dans la réforme du bail à loyer.

Le ministre du logement, Henri Kox, avait clamé haut et fort vouloir réformer de fond en comble le texte de loi pour permettre enfin de revoir à la baisse les prix exorbitants des loyers. Il n’en est rien. Le projet de réforme se cantonne à quelques adaptations insignifiantes qui ne changeront pas la donne, voire qui pourraient encore aggraver la situation. Le nouveau dispositif concernant la cession à titre gratuit en est un exemple flagrant. Ainsi, le prix d’anciens logements cédés ou transmis à titre gratuit pourra, du jour au lendemain, être adapté aux prix actuels du marché. Il va de soi qu’il s’agira d’une hausse conséquente puisque les prix ne font que flamber depuis plusieurs années. Ce nouveau dispositif ouvre grand la porte à toutes sortes de spéculations juteuses dans le cadre de la gestion des patrimoines immobiliers familiaux par exemple et transforme un peu plus le marché de l’immobilier en un casino truqué où les gains des bailleurs se multiplient comme par enchantement !

La disposition de la réforme obligeant le bailleur à insérer dans le contrat de bail des informations sur la limitation du loyer maximal, est-elle aussi purement cosmétique puisque le texte ne prévoit pas la moindre sanction pour l’inobservation de la disposition. C’est donc comme si elle n’existait pas ! Enfin, toujours d’après la réforme, les fantomatiques commissions des loyers sont censées traiter les demandes de réduction des loyers…

Or, ces commissions n’existent pas partout ou bien elles ne fonctionnent pas correctement. Et ce constat est vrai depuis qu’elles ont été créées. S’y ajoutent qu’elles ne sont pas outillées pour trancher des questions difficiles en se basant sur un texte de loi flou. D’ailleurs les commissions attendent toujours le fameux vadémécum du ministère qui devrait les aider à interpréter le texte de loi. Encore une promesse non tenue ! Henri Kox avait d’ailleurs annoncé une réforme des commissions de loyers. La réforme du bail à loyer était l’occasion pour s’atteler enfin à cette tâche importante. C’est encore raté !

La réforme des frais d’agence et de la garantie locative va certes dans la bonne direction, mais elle y va d’un pas timide et mal assuré. Le seul point positif est la réglementation des colocations. Notons au passage qu’elle est issue du programme électoral de déi Lénk !

déi Lénk ne fait pas que pointer du doigt les errements et les inepties du gouvernement, mais est force de proposition et d’action. Nous n’avons eu de cesse de susciter des débats de fond au Parlement sur toutes les questions qui ont trait au logement (assainissement énergétique, activité des fonds et sociétés immobiliers, réforme de l’expropriation etc.) ou de proposer nos idées de réformes. En 2016, déi lénk a ainsi déposé une proposition de loi (n°7094) pour réformer les frais d’agence et la garantie locative. L’actuelle réforme du ministre Kox ne s’en inspire malheureusement qu’à moitié. En 2018, déi Lénk a déposé une autre proposition de loi (n°7257) pour réformer le calcul du capital investi et les commissions de loyers et pour introduire des sanctions en cas de non-respect des dispositions de loi. Ces deux textes, qui apportent des réponses efficaces à la crise du logement, moisissent depuis 5 respectivement 3 ans dans les tiroirs de la commission du logement. Si le gouvernement veut véritablement agir pour défendre l’intérêt de toutes les personnes mises à mal par un marché de l’immobilier déconnecté de toute réalité, déi Lénk l’invite chaudement à reconsidérer ses propositions de loi.

Communiqué par déi Lénk

Mietgesetzreform: ein Schlag ins Leere !

Trotz der Covid-Krise bleibt das Wohnen eine der größten Sorgen der Menschen, wie eine aktuelle Umfrage zeigt. Denn die Wohnungskrise hat sich deutlich verschärft und ist zur schwersten sozialen Krise des Landes geworden, von der nicht nur die Arbeiterklasse, sondern auch die Mittelschichten betroffen sind. In der Tat ist ein Gehalt, das man als “korrekt” bezeichnen könnte, auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt nicht mehr ausreichend.

Trotz wichtiger Ankündigungen und der erklärten Bereitschaft der Regierung, dieses Problem anzugehen, ist die Regierungspolitik auch deshalb ein herber Fehlschlag, weil die verschiedenen Ministerien, anstatt zusammenzuarbeiten, jedes für sich an kleinen Maßnahmen stricken und sich so von einem Teil der Verantwortung entlasten. Dieser sterile Ansatz kristallisiert sich in der Mietrechtsreform heraus.

Der Wohnungsbauminister Henri Kox hatte laut und deutlich erklärt, dass er das Gesetz von Grund auf reformieren wolle, damit die exorbitanten Mietpreise endlich gesenkt werden können. Dies ist nicht der Fall. Das Reformprojekt beschränkt sich auf einige unbedeutende Anpassungen, die an der Situation nichts ändern werden und sie sogar noch verschlimmern könnten. Ein deutliches Beispiel dafür ist das neue System der unentgeltlichen Übertragung. So kann der Preis von alten Wohnungen, die kostenlos übertragen  werden, über Nacht an die aktuellen Marktpreise angepasst werden. Es versteht sich von selbst, dass dies eine erhebliche Preissteigerung mit sich bringen wird, da die Preise seit mehreren Jahren stark ansteigen. Dieses neue System öffnet Tür und Tor für allerlei saftige Spekulationen z.B. bei der Verwaltung vom Familienimmobilienbesitz und verwandelt den Immobilienmarkt in ein Casino, in dem sich die Gewinne der Vermieter wie von Geisterhand vervielfachen!

Die Bestimmung der Reform, die den Vermieter verpflichtet, in den Mietvertrag Informationen über die Begrenzung der Höchstmiete aufzunehmen, ist rein kosmetischer Natur, da der Text nicht die geringste Bestrafung für die Nichteinhaltung der Bestimmung vorsieht. Es ist also so, als gäbe es sie nicht! Schließlich sollen sich die geisterhaften Mietkommissionen mit Mietminderungsanträgen befassen.

Allerdings gibt es diese Kommissionen nicht überall oder sie funktionieren nicht richtig. Und das gilt, seit sie geschaffen wurden. Außerdem sind sie nicht in der Lage, schwierige Fragen auf der Grundlage einer unklaren Gesetzgebung zu entscheiden. Und die Kommissionen warten immer noch auf das berühmte Vademekum vom Wohnungsministerium, das ihnen bei der Auslegung des Gesetzestextes helfen soll. Ein weiteres gebrochenes Versprechen! Henri Kox hatte darüber hinaus eine Reform der Mietkommisssionen angekündigt. Die Reform des Mietgesetzes ist eine Chance, diese wichtige Aufgabe endlich anzugehen. Der Minister nimmt diese Chance bisher nicht wahr.

Die Reform der Vermittlungsgebühren und der Mietgarantie geht sicherlich in die richtige Richtung, aber sie ist zu zaghaft. Der einzige positive Punkt ist die Regelung der Wohngemeinschaften. Am Rande sei bemerkt, dass diese Regelung aus dem Wahlprogramm von déi Lénk stammt!

déi Lénk weisen nicht nur auf die Fehler und die Ungereimtheiten der Regierung hin, sondern ist Vorschlags- und Aktionskraft. Wir haben nicht aufgehört, im Parlament inhaltliche Debatten zu den verschiedensten Themen der Wohnungspolitik anzukurbeln (energetische Sanierung, Tätigkeit von Immobilienfonds und -gesellschaften, Reform der Enteignung usw.), und unsere Ideen für Reformen vorzuschlagen. So haben déi Lénk 2016 einen Gesetzentwurf zur Reform der Vermittlungsgebühren und Mietgarantien eingebracht. Leider hat sich die aktuelle Reform von Minister Kox nur zur Hälfte an unserem Entwurf inspiriert. Im Jahr 2018 haben déi Lénk einen weiteren Gesetzentwurf zur Reform der Berechnung des investierten Kapitals und der Mietprovisionen sowie zur Einführung von Strafen für die Nichteinhaltung der Bestimmungen des Gesetzes vorgelegt. Diese beiden Texte, die wirksame Antworten auf die Wohnungskrise geben, schlummern seit 5 bzw. 3 Jahren in den Schubladen der Wohnungskommission. Wenn die Regierung wirklich handeln will, um die Interessen aller Menschen zu verteidigen, die durch einen realitätsfernen Immobilienmarkt geschädigt werden, laden déi Lénk sie herzlich ein, diese Gesetzesvorschläge aus den Schubladen herauszunehmen.

Mitgeteilt von déi Lénk

Question parlementaire sur le régime d’aides pour promouvoir le logement durable.

Monsieur le Président,

En date du 22 janvier 2021 le Conseil de gouvernement a décidé la prolongation du régime d’aides financières PRIMe House jusqu’au 31 décembre 2021, sous les conditions et modalités en place depuis fin juin 2020.


Les majorations des subventions existantes et les aides supplémentaires décidées en 2020 et dont l’échéance était initialement fixée au 31 mars 2021 visaient à favoriser davantage les rénovations énergétiques, les remplacements de chaudières existantes alimentées en combustible fossile ainsi que le chauffage à l’énergie renouvelable.

Vu la prolongation du régime d’aides susmentionné je voudrais poser les questions suivantes à Madame la Ministre de l’Environnement :

  1. Combien de demandes ont été introduites auprès de vos services pour les différentes subventions ayant connu une majoration ou un bonus supplémentaire depuis l’entrée en vigueur des adaptations en juin 2020 ? Combien de ménages ont introduit une ou plusieurs demandes ?
  2. Combien de demandes d’aide ont été accordées depuis l’introduction du nouveau régime ? Combien de demandes ont été rejetées respectivement sont en cours de traitement ?
  3. Le nombre de demandes a-t-il évolué suite aux adaptations des subventions par rapport aux années précédentes ? Madame la Ministre peut-elle me communiquer le total des demandes de subventions par année depuis leur introduction ?
  4. Quel est le montant total d’aides accordées aux demandeurs depuis l’entrée en vigueur de l’adaptation du régime d’aide en juin 2020 ?
  5. Quelle est la part des demandeurs ayant introduit une demande pour une rénovation énergétique qui ont également fait les démarches auprès de vos services pour obtenir un prêt climatique à taux zéro respectivement à taux réduit ?
  6. Parmi ces demandes pour un prêt climatique, combien ont été accordées ou rejetées et combien sont en cours de traitement ?
  7. Le nombre de demandes pour obtenir un prêt climatique à taux zéro respectivement à taux réduit a-t-il connu une évolution suite aux adaptations des subventions par rapport aux années précédentes ? Dans l’affirmative, laquelle ?

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l’expression de mes salutations distinguées,

David Wagner

Député

Question parlementaire sur des pratiques douteuses dans le secteur immobilier

Monsieur le Président,

Il m’a été rapporté que certaines méthodes ou pratiques douteuses sont devenues courantes parmi les agents immobiliers afin d’acquérir des biens immobiliers. Selon nos informations, des agents immobiliers travaillant pour des agences immobilières distribuent des tracts manuscrits en leur nom propre, donnant l’impression de travailler à leur propre compte. Il serait fréquent que des agents immobiliers répondent à des annonces publiques de location et se rendent même à des visites de l’objet immobilier en question, tout en se faisant passer pour une personne privée. Aussi, des agents immobiliers/promoteurs n’hésitent pas à sonner au domicile de particuliers pour leur proposer leurs services commerciaux sans qu’il n’y ait eu une demande de la part des personnes concernées.

Dans ce contexte, je voudrais poser les questions suivantes à Madame la Ministre :

1) Est-ce que Madame la Ministre estime que, lorsqu’un agent immobilier fait du démarchage en son nom propre dissimulant le fait qu’il travaille pour une agence immobilière, cela correspond à une pratique trompeuse et plus particulièrement à une omission trompeuse selon l’article 122-3 du code de consommation ?

2) Est-ce que Madame la Ministre estime que le démarchage d’un agent immobilier ou promoteur, qui se rend au domicile d’un particulier sans demande préalable de celui-ci, revient à une pratique commerciale agressive selon l’article 122-7 du code de la consommation ?

3) Est-ce que Madame la Ministre estime que, lorsqu’un agent immobilier répond à une annonce privée de location pour le compte de l’agence tout en omettant de révéler son identité commerciale, cela correspond à une pratique trompeuse et plus particulièrement à une omission trompeuse selon l’article 122-3 du code de consommation ?

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l’expression de mes salutations distinguées,

Marc Baum                                                     

Député                                               

Dépôt d’une proposition de loi pour un gel des loyers jusqu’au 31 décembre 2021 !

Aujourd’hui, déi Lénk a déposé une proposition de loi pour prolonger le gel des loyers d’habitation jusqu’au 31 décembre 2021. Durant le confinement, le gouvernement avait pris la décision de geler les loyers d’abord jusqu’à la fin du confinement et ensuite jusqu’au 31 décembre 2020. Or, les effets de l’actuelle crise, qui se traduisent notamment par des pertes d’emploi, risquent de se faire sentir durant des années encore, mais le gouvernement n’a pas jugé bon de prolonger le gel des loyers au-delà du 31 décembre 2020.

déi Lénk a donc pris cette initiative afin de protéger les locataires dont certains dépensent déjà plus de 50% de leur revenu pour pouvoir se loger. Pour éviter que ces personnes ne puissent plus payer leur logement, il est impératif de prolonger ce gel durant une année au moins.

Communiqué par déi Lénk


Gesetzesvorschlag zur Verlängerung des Verbots der Mietpreiserhöhungen bis zum 31. Dezember 2021!

déi Lénk hat heute einen Gesetzvorschlag zur Verlängerung des Verbots der Mietpreiserhöhungen bis zum 31. Dezember 2021 vorgelegt. Während dem Lockdown hatte die Regierung beschlossen, die Mietpreiserhöhungen zunächst bis zum Ende des Lockdowns und dann bis zum 31. Dezember 2020 zu verbieten. Auch wenn die Auswirkungen der aktuellen Krise, die unter anderem Arbeitsplatzverluste mit sich bringen, noch Jahre lang zu spüren sein werden, hat die Regierung es nicht für angebracht gehalten, dieses Verbot über den 31. Dezember 2020 hinaus zu verlängern.

déi Lénk hat daher diese Initiative ergriffen, um die Mieter zu schützen, von denen einige bereits mehr als 50% ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben. Um zu vermeiden, dass diese Menschen ihre Wohnung nicht mehr bezahlen können, ist es unbedingt erforderlich, dieses Verbot um mindestens ein Jahr zu verlängern.

Solidaritätspakt mit wem?

Die Reform des Mietgesetzes sieht einen Solidaritätspakt zwischen WG-Bewohner*innen vor. Die Solidarität soll aber zwischen den Schwächsten auf dem Wohnungsmarkt spielen, anstatt zwischen denen die haben und denen die brauchen. So als würde sich Solidarität in Corona Zeiten nur zwischen Risikopatienten abspielen. Diese ungleiche Verteilung der Möglichkeiten zieht sich seit Jahrzehnten durch die ganze Wohnungsbaupolitik und wird durch aktuelle Projekte nur kosmetisch verschönert, die Grundausrichtung bleibt. Besitz wird in Luxemburg massiv durch die öffentliche Hand bezuschusst. Von rund 600 Millionen Wohnungsbeihilfen an Bürger*innen kommen den Mieter*innen nur 7 Millionen für den Mietzuschuss und 37.000 € für die Mietgarantie an direkten Hilfen zu Gute. Wenn die Steuernachlässe und Beihilfen zur energetischen Sanierung noch hinzugerechnet werden, wird die Diskrepanz noch größer und sie nimmt auch zwischen kapitalstarken Eigentümer*innen und kleinen Hausbesitzer*innen zu. Das Prinzip “wer hat kann noch mehr kriegen” wird durch den Incentive-Ansatz bei Subventionen, wie auch bei der Evaluation der Kreditwürdigkeiten durch die Banken, verstärkt.

Mit einer Rendite von 5% auf dem in eine Wohnung investiertes Kapital bei null Zinsen auf dem Sparkonto wird Wohnen immer mehr zur Ware und immer weniger zu einem Grundrecht für alle. Dazu kommt, daß das letzte Woche deponierte Gesetzesprojekt weder die 5% herabsetzt, noch die Subventionen aus dem investierten Kapital herausrechnet. Vielmehr wird die Philosophie vom Gesetz von 2006 bezüglich des investierten Kapitals total verwässert. Es wird als Präzisierung des Begriffs des investierten Kapitals verkauft, ist in Wahrheit aber ein Türöffner für weitere Schlupflöcher, um an dem real investierten Kapital für Kauf und Bau vorbeizukommen. Was sonst ist die Begründung, bei gratis Weitergabe des Wohnungseigentums, den Wert ohne Aufwertung der Wohnung an den Marktwert anzugleichen? In der Gesetzesreform wird mit folgendem Satz fast nebensächlich ein neues Prinzip eingeführt, welches wieder einmal nur denen zu Gute kommt, die schon viel haben und im Grunde keine weiteren Hilfestellungen vom Staat benötigen: “Toutefois, en cas d’acquisition à titre onéreux ou gratuit, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété respectivement la valeur indiquée dans la déclaration de succession, et les frais en relation avec l’acte respectivement la déclaration, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.“ Das Gesetz von 2006 hatte ein sinnvolles Ziel, nämlich die Eigentümer dazu zu bewegen, in ihr Haus zu investieren. Mit der erwähnten Passage des Gesetzes wird dieses komplett verwässert. Es reicht dann, die Wohnung an ein Familienmitglied zu verschenken damit die Miete legal z.B. von 114 € (ohne Investitionen seit 1931) bis 268 € (bei regelmässigen Investitionen) auf über 3.000 bis4.000 € für eine Wohnung in Luxemburg-Stadt erhöht werden kann[1]. Vielen die nicht das Glück haben und ein paar Wohnungen in den Schoss gelegt bekommen, bleibtalso nichts anderes übrig als in WG’s zu wohnen. . Um auch diese Entwicklung im Sinne der Vermieter*innen zu gestalten, werden die WG-Bewohner*innen gezwungen solidarisch zu sein; fällt eine Person aus und bezahlt keine Miete, müssen die anderen mitbezahlen. Somit bekommen die Gemeinden, die gegen WG’s in den Kampf ziehen, neben der missbräuchlichen Anwendung des PAG’s und wilkürlicher Anmeldungspraktiken (WG Bewohner. in Esch werden z.B im Warteregister ohne Rechte geparkt), noch ein weiteres Instrument an die Hand damit sie keine Risikopatienten mehr bei sich aufnehmen müssen.

Gary Diderich

Gary Diderich ist Co-Sprecher von déi Lénk, Gemeinderatsmitglied und Präsident der Mietskommission in Differdingen


[1]                 Beispiel aus der Präsentation des Wohnungsbauministerium vom 16/11/2006 zum neuen Gesetz, Seite 8

Nouvelle loi sur le bail à loyer : protection des investissements plus que des locataires.

La réforme de la loi sur le bail à loyer proposée par le ministre du Logement, Henri Kox, est un coup d’épée dans l’eau. Elle protège en première ligne les investissements des bailleur.e.s et consolide ainsi le statu quo qui contribue aux loyers exorbitants que les locataires doivent payer. Les quelques petites améliorations du texte ne suffisent pas pour masquer le fait que le DP s’est à nouveau imposé contre ses partenaires de coalition.

Le point central de la loi sur le bail à loyer est le dispositif du loyer maximal selon lequel le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi. Dans la loi actuelle et selon la jurisprudence, ce dispositif ne garantit que très rarement un loyer décent. Or, il existe de nombreuses solutions pour changer ce système et ainsi contribuer à une baisse durable des loyers. déi Lénk a ainsi élaboré une proposition de loi (7257) et un mécanisme qui permettent d’extraire du calcul du loyer maximal l’explosion des loyers attisée par la spéculation.

Mais le ministre du Logement a décidé de conserver le dispositif actuel et s’est contenté d’imposer aux bailleur.e.s de mentionner dans le contrat de bail que celui-ci est conforme à la loi. Or – miracle – les contrats de bail doivent déjà être conformes à la loi dans l’état actuel des choses. Cette précision est donc purement symbolique. D’autant plus que les locataires ne disposent que de peu de moyens pour connaître le capital investi et ainsi le loyer légal. Car, et le ministre l’a déjà admis lui-même, beaucoup de commissions de loyers ne fonctionnent tout simplement pas. Les locataires sont également réticents de saisir le tribunal de paix puisque cela engendre des coûts supplémentaires et que les récents jugements sont plutôt décourageants.

Globalement, les explications sur le calcul du capital investi restent floues. Selon nous, la loi doit explicitement stipuler que seul l’argent réellement investi par les bailleur.e.s doit servir de base à la règle des 5%. La spéculation qui est répercutée dans les prix du marché ne peut en aucun cas être intégrée dans le calcul. Cela doit aussi valoir en cas d’héritage. Les subventions étatiques doivent également être exclues du calcul du capital investi.

Si la volonté de donner un cadre légal solide aux colocations est un pas dans la bonne direction, nous constatons toutefois que là aussi, la réforme joue en faveur des bailleur.e.s. L’idée du pacte de solidarité entre locataires dans une colocation qui, de prime abord, sonne bien, sert surtout à rassurer les bailleur.e.s, car il leur permet de recouvrer une partie non payée d’un loyer auprès de tous les locataires, y compris auprès de ceux qui ont payé leur dû. Ainsi, la charge incombe toujours aux colocataires et jamais aux bailleur.e.s.

Ces inepties ne sont malheureusement pas atténuées par les légers progrès de la réforme. Ceux-ci concernent les frais d’entremise et les garanties locatives. Ceux-là seront à l’avenir répartis entre bailleur.e.s et locataires et seront limités à deux mois de loyer au lieu de trois. Pour ces changements, le ministre Kox s’est inspiré de l’esprit de notre proposition de loi 7094, sans en reprendre le contenu. Surtout au niveau de la répartition des frais d’entremise, le flou persiste.

déi Lénk juge le projet de loi globalement décevant. Le gouvernement ne se laisse pas guider par la crise du logement mais par les intérêts du capital immobilier dont le DP se fait le porte-parole. déi Lénk va essayer d’influer sur ce projet de loi et de faire des propositions qui mettront l’accent sur le droit au logement.


Neues Mietengesetz: Investitionsschutz anstatt Mieterschutz.

Das von Wohnungsbauminister Henri Kox überarbeitete Mietengesetz ist kein großer Wurf. Es schützt in erster Linie die Investitionen von VermieterInnen und festigt so den Status Quo, der maßgeblich zu den überhöhten Mieten und der Verarmung vieler MieterInnen beiträgt. Vereinzelte kleine Fortschritte im Gesetzesvorschlag können nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass die DP sich erneut gegen ihre Koalitionspartner durchsetzen konnte.

Der zentrale Bestandteil des Mietengesetzes ist die Regelung der Höchstmieten, der zufolge eine Jahresmiete 5% des gesamten investierten Kapitals nicht übersteigen darf. So wie diese Regelung im bisherigen Gesetz steht, bzw. bei Verfahren vor Gericht in der Regel ausgelegt worden ist, kann sie nur in den wenigsten Fällen eine bezahlbare Miete sicherstellen. Dabei gäbe es einige Wege, um diese Regelung abzuändern und die Höhe der Mieten nachhaltig abzusenken. déi Lénk haben dazu einen Gesetzentwurf ausgearbeitet (7257) und ein Instrument vorgeschlagen, das die auf Spekulation beruhende Überteuerung der Mieten aus der Berechnung der maximal zulässigen Mieten ausklammern würde.

Doch der Wohnungsbauminister hat sich dazu entschieden, an der bestehenden Regel festzuhalten und die VermieterInnen einzig und allein dazu zu verpflichten, im Mietvertrag zu erwähnen, dass dieser gesetzeskonform sei. Mietverträge müssen jedoch auch heute schon – oh Wunder – gesetzeskonform sein, daher ist dieser Zusatz rein symbolisch, besonders deswegen, weil MieterInnen weiterhin nur über wenige Möglichkeiten verfügen, um das investierte Kapital und die zulässige Miete in Erfahrung zu bringen. Denn wie der Minister selbst bereits einräumte, funktionieren viele kommunale Mietkommissionen überhaupt nicht. Dass MieterInnen deswegen auf direktem Weg vor das Friedensgericht ziehen können, um eine Minderung der Miete zu erwirken, ist in unseren Augen ein vergiftetes Geschenk. Einerseits kommen in solchen Fällen Kosten auf die MieterInnen zu und andererseits geht von rezenten Urteilen im Bereich des Mietgesetzes eine abschreckende Wirkung auf MieterInnen aus.

Insgesamt bleiben bei den Ausführungen bezüglich der Berechnung des investierten Kapitals weiter eine Reihe Unklarheiten bestehen. Das Gesetz muss in unseren Augen klar und deutlich aussagen, dass ausschließlich die vom Besitzer oder von der Besitzerin real investierten Geldmittel als Basis der 5%-Regel dienen. Die in den Marktpreisen enthaltene Spekulation darf nicht in die Rechnung einfließen, auch nicht bei einer Erbschaft. Zudem müssen staatliche Subventionen (z.B. PrimeHouse) aus dem investierten Kapital herausgerechnet werden. 

Begrüßenswert ist sicherlich der Versuch, den Wohngemeinschaften eine gesetzlich gesicherte Basis zu geben. Doch auch hier kommt das Gesetz den VermieterInnen entgegen. Der so schön klingende Solidaritätspakt zwischen den MieterInnen in einer Wohngemeinschaft dient in erster Linie dazu dem oder der VermieterIn alle erdenklichen Sicherheiten einzuräumen. So kann der Vermieter oder die Vermieterin einen Ausfall der Miete bei allen MieterInnen eintreiben – auch bei denjenigen die ihre Miete gezahlt haben. Somit liegt die Last also bei den WG-BewohnerInnen und nie bei der Vermieterin oder dem Vermieter.

Über diese Ungereimtheiten können auch die vereinzelten Fortschritte im Gesetz nicht hinwegtäuschen. Diese betreffen vor allem die Vermittlungskosten und die Mietkaution. Erstere sollen in Zukunft zwischen VermieterIn und MieterIn aufgeteilt werden, letztere darf sich in Zukunft nur auf zwei anstatt maximal drei Monatsmieten belaufen. Minister Kox hat sich hierbei zwar an der Ausrichtung, jedoch nicht am Inhalt des Gesetzesvorschlags 7094 von déi Lénk inspiriert. Besonders bei der Aufteilung der Vermittlungskosten bleiben zusätzlich noch Fragen offen.

Alles in allem ist der Gesetzesvorschlag für déi Lénk enttäuschend. Die Regierung lässt sich nicht von der Wohnungskrise leiten, sondern von den großen Immobilieninteressen, deren Anliegen über die DP in den Gesetzesentwurf geflossen sind. déi Lénk werden weiterhin versuchen auf diesen Gesetzgebungsprozess Einfluss auszuüben und Vorschläge machen, die das Recht auf Wohnen in den Vordergrund stellen.

Sobriété énergétique pour tous.

Toute politique de lutte contre le changement climatique repose en premier lieu sur la sobriété énergétique. Pour cette raison, en décembre 2019, déi Lénk a présenté une motion à la Chambre des Députés (annexe) invitant le gouvernement à revoir sa stratégie en matière d’assainissement énergétique des immeubles. Cette motion avait été saluée, mais elle est tombée aux oubliettes depuis. Le gouvernement continue à miser sur l’initiative et la mobilisation de capitaux privés avec un système de subventions destinées aux propriétaires (Prime House), d’avantages fiscaux et d’accords entre des banques privées et l’Etat. Une approche qui n’a pas fait ces preuves.

Pour déi Lénk la sobriété énergétique n’est pas un privilège mais devra constituer un droit pour tous. déi Lénk veut mettre en place une stratégie de rénovation pilotée et largement financée par l’Etat qui vise l’assainissement de 6000 logements par an. Nous voulons créer un pôle de financement public pour rendre la sobriété énergétique accessible à tous. D’autant plus que ce sont souvent les ménages à revenu modeste qui occupent des logements vétustes au anciens. Ce pôle de financement se substituera au crédit privé attribué à des ménages individuels.

Pour connaître les besoins d’assainissement énergétique dans les communes, il faudra impliquer tous les acteurs communaux qui connaissent la situation sur le terrain. Un Service public de l’Habitat devra voir le jour pour coordonner les activités locales et assurer le lien entre les différents acteurs sur le terrain, les ménages et le Pôle de financement.

Malgré une timide reprise des activités depuis la fin du confinement, les ménages restent réticients. Notre système, fondé sur l’initiative publique,  permet de contrecarrer ces réticences et ainsi de garantir du travail aux artisans et de créer des emplois dans un secteur essentiel de la transformation écologique.

Communiqué par déi Lénk


Das Recht auf Energieeinsparungen für alle!

Jede Politik zur Bekämpfung des Klimawandels basiert in erster Linie auf einem sparsamen Energieverbrauch. Aus diesem Grund legten Déi Lénk im Dezember 2019 der Abgeordnetenkammer (Anhang) einen Antrag vor, in dem die Regierung aufgefordert wird, ihre Strategie für die energetische Sanierung von Gebäuden zu überprüfen. Dieser Antrag wurde begrüßt, ist aber seitdem in Vergessenheit geraten. Die Regierung setzt weiterhin auf private Initiativen und privates Kapital mit einem System von Subventionen für Hausbesitzer (Prime House), Steuererleichterungen und Vereinbarungen zwischen Privatbanken und dem Staat. Ein Ansatz der erfolglos blieb.

Für dei Lénk sind Energieeinsparungen kein Privileg, sondern ein Recht für alle. déi Lénk möchten eine Renovierungsstrategie einführen, die vom Staat gesteuert und weitgehend finanziert wird und die darauf abzielt 6.000 Häuser pro Jahr zu renovieren. Über ein öffentliches Finanzierungssystem wollen wir allen Haushalten Zugang geben zu einer energetischen Renovation und den daraus resultierenden Kosteneinsparungen. Zumal es häufig Haushalte mit niedrigem Einkommen sind, die alte und schlecht isolierte Wohnungen bewohnen. Unser Finanzierungssystem soll die privaten Kredite ersetzen, die sich viele Haushalte nicht leisten können oder wollen.

Um den Energiebedarf der Haushalte zu ermitteln, müssen alle kommunalen Akteure einbezogen werden, die die Situation vor Ort kennen. Es sollte ein öffentlicher Wohnungsdienst eingerichtet werden, um die lokalen Aktivitäten zu koordinieren und die Verbindungen zwischen den verschiedenen Akteuren vor Ort, den Haushalten und dem Finanzierungszentrum sicherzustellen.

Trotz einer zaghaften Wiederaufnahme der wirtschaftlichen Aktivitäten seit dem Ende des Lockdowns bleiben die Haushalte zurückhaltend. Unser auf öffentlicher Initiative basierendes System ermöglicht es, dieser Zurückhaltung entgegenzuwirken und so die Arbeit der Handwerker zu garantieren und Arbeitsplätze in einem für die ökologische Transformation wesentlichen Bereich zu schaffen.

Mitgeteilt von déi Lénk

Bilan vun der Regierung: Gepiddels a laisser-faire dat ganzt Joer.

Une politique désordonnée et incohérente !

déi Lénk ont tenu leur traditionnel bilan de fin de session parlementaire 2019/2020, ce jeudi 23 juillet. La pandémie, l’état de crise, le confinement qui en a découlé et ensuite le déconfinement progressif étaient les défis majeurs de cette année turbulente. déi Lénk n’ont pas chômé durant l’état de crise et ont veillé à ce que le premier pouvoir, la Chambre des députés, continuent à influer sur la politique malgré des pouvoirs limités par l’état de crise. Nous avons sans cesse interrogé la politique gouvernementale par le biais de questions parlementaires et de motions.

Pendant l’état de crise, déi Lénk a constaté avec consternation que le gouvernement s’est servi de l’occasion pour passer au vote l’accord de libre-échange entre la Canada et l’Union européenne. Ce projet se heurte depuis des années à l’opposition de la société civile. Le gouvernement l’a passé en plein confinement, à un moment donc où le droit de manifester n’a pas pu être exercé pleinement. Pour déi Lénk, il s’agit d’une rupture de confiance irrémédiable.

Avec le déconfinement, déi Lénk a constaté l’incohérence de la politique gouvernementale. Les ministères esquivent leur responsabilité et délèguent l’action au ministère de la Santé. Les informations qui parvenaient aux députés sont fragmentaires et incomplètes, ce qui les empêchent de prendre des décisions importantes en toute connaissance de cause. Le déconfinement se déroule de manière désordonnée. Chaque ministère présente ses projets sans qu’il n’y ait de fil rouge véritablement. D’autres ministères, comme la Famille ou l’Intérieur brillnt par leur absence d’actions.

La politique de relance économique se base toujours sur l’offre. Aujourd’hui, ce sont les entreprises qui bénéficient d’aides sans que le pouvoir d’achat des salariés soit renforcé.  Les vieilles recettes restent donc d’actualité alors que cette pandémie a clairement montré qu’il faut un changement de système. A terme, cette approche va également renforcer la crise du logement avec des ménages à revenu modeste qui auront du mal à rembourser leur prêt ou à payer leur loyer.

Cette incohérence politique se manifeste également dans les mesures environnementales du gouvernement. La politique d’assainissement mise sur l’initiative privée avec des subventions taillées sur mesure pour les classes moyennes supérieures. déi Lénk s’engage pour que l’Etat reprenne en main la politique d’assainissement plutôt que de miser sur l’initiative privée.

La majorité a également rejeté une motion de déi Lénk qui demandait que le Fonds de compensation (Fonds des pensions) cesse d’investir dans l’énergie nucléaire. Or, le gouvernement continue à soutenir financièrement le nucléaire alors que dans ses discours officiels il fustige cette énergie et s’arroge même le droit de demander aux pays voisins de fermer des centrales nucléaires.

Communiqué par déi Lénk

Eine inkohärente Regierungspolitik!

dei Lénk zogen am Donnerstag, dem 23. Juli, ihre Bilanz des parlamentarischen Jahres 2019/2020. Die Pandemie, der Krisenzustand, der darauffolgende Notstand und dann die allmähliche Lockerung des Lockdowns waren die größten Herausforderungen dieses turbulenten Jahres. déi Lenk haben während der Krise hart gearbeitet und dafür gesorgt, dass die Abgeordnetenkammer, trotz ihrer durch die Krise begrenzten Befugnisse weiterhin Einfluss auf die Politik behielt. Wir haben die Regierungspolitik ständig durch parlamentarische Fragen und Anträge in Frage gestellt.

Im Mai waren dei Lénk bestürzt, dass die Regierung die Gelegenheit nutzte, über das Freihandelsabkommen zwischen Kanada und der Europäischen Union abzustimmen. Dieses Projekt stößt seit Jahren auf Widerstand in der Zivilgesellschaft. Die Regierung stellte ihn in einer Zeit zur Abstimmung, in der das Protestrecht nicht vollständig ausgeübt werden konnte. Für déi Lenk ist dies ein gravierender Vertrauensbruch.

Mit der Lockerung des Lockdowns bemerkten déi Lénk die Inkohärenz der Regierungspolitik. Die Ministerien entziehen sich ihrer Verantwortung und delegieren Maßnahmen an das Gesundheitsministerium. Die Informationen, die die Abgeordneten erreichen, sind fragmentarisch und unvollständig und hindern sie daran, wichtige Entscheidungen zu treffen. Die Lockerung erfolgt ungeordnet. Jedes Ministerium präsentiert seine Projekte, ohne dass es einen echten roten Faden gäbe. Andere Ministerien wie Familie und innere Angelegenheiten zeichnen sich durch mangelnde Maßnahmen aus.

Das Konjunkturprogramm basiert immer noch auf Maßnahmen auf der Angebotsseite. Heute profitieren Unternehmen von Hilfen, ohne dass die Kaufkraft der MitarbeiterInnen gestärkt wird. Die alten Rezepte bleiben daher gültig, obwohl diese Pandemie deutlich gezeigt hat, dass ein Systemwechsel erforderlich ist. Letztendlich wird dieser Ansatz auch die Immobilienkrise bei Haushalten mit niedrigem Einkommen verschärfen, die Schwierigkeiten haben werden, ihre Kredite zurückzuzahlen oder ihre Miete zu zahlen.

Diese politischen Unzulänglichkeiten zeigen sich auch in der Umweltpolitik der Regierung. Die energetische Sanierung beruht auf privater Initiative mit maßgeschneiderten Subventionen für die oberen Mittelschichten. déi Lénk setzen sich dafür ein, dass der Staat die Sanierungspolitik übernimmt, anstatt sich auf private Initiative zu verlassen.

Die Mehrheit lehnte zudem einen Antrag von déi Lénk ab, wonach der Rentenfonds keine Investitionen mehr in die Kernenergie tätigen soll. Die Regierung unterstützt Atomenergie also weiterhin finanziell, während sie in ihren offiziellen Stellungnahmen diese Energie anprangert und sich sogar das Recht einräumt, die Nachbarländer aufzufordern, Kernkraftwerke zu schließen.

 

Mitgeteilt von déi Lénk

Question parlementaire relative à la fixation du loyer maximal dans le cadre de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à loyer.

Monsieur le Président,

Conformément à l’article 83 du règlement de la Chambre des Députés, nous vous prions de bien vouloir transmettre la question parlementaire suivante à Madame la Ministre de l’Intérieur et à Monsieur le Ministre du Logement.

La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose dans son article 3 que la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi dans le logement. 

Dans l’exposé des motifs du projet de loi voté en 2006, il est cité comme déterminant pour le loyer maximal autorisé le capital « réellement » investi dans le logement. Ainsi le loyer maximal est calculé en fonction du capital investi réévalué à l’aide d’un mécanisme basé sur l’indice des prix à la consommation et décoté si la construction du logement en question remonte à plus de 15 ans. Les auteurs expliquent avoir opté pour cette approche afin de favoriser des travaux de rénovation dans les appartements anciens et de stimuler les investissements dans le locatif.

Pourtant, on pouvait lire dans un article de presse publié le 18 juin dernier au sujet d’une affaire de demande de réduction de loyer que le capital investi (en 1957 dans un appartement situé au Limpertsberg) correspondait, « par une fiction juridique »[1], à la valeur marchande actuelle de l’appartement, et selon un article de presse daté du 2 juillet le Ministre du logement aurait déclaré dans une conférence de presse que « l’usage est de prendre en compte les prix du marché pour fixer les loyers ».

De ce qui précède, nous souhaiterions poser les questions suivantes à Madame la Ministre de l’Intérieur et à Monsieur le Ministre du Logement :

  1. Etant donné qu’il existe au Luxembourg des Commissions des loyers dont l’une des missions est de fixer les loyers en vertu de la loi du 21 septembre 2006, le Ministre peut-il nous renseigner sur le nombre de cas traités par chacune des Commissions des loyers au cours des 3 dernières années ?
  2. Sachant que d’après une note du LISER 63,9% des ménages locataires appartenant au quintile inférieur consacraient plus de 40% de leur revenu disponible pour le logement en 2018 (contre 41,7% en 2010), ne conviendrait-il pas, avant même l’entrée en vigueur d’une nouvelle version de loi sur le bail à loyer, de sensibiliser les locataires sur le droit qu’ils ont de saisir ces commissions afin que leur loyer respecte la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ?
  3. Le Ministre considère-t-il comme conforme à la loi sur le bail à loyer l’usage qui consisterait pour fixer le loyer des biens anciens n’ayant fait l’objet d’aucune transaction onéreuse à ne pas considérer le capital réellement investi – présumé sur la base de pièces justificatives, évalué par un expert assermenté en bâtiment en utilisant les coûts de construction ou la valeur marchande de l’époque – réévalué avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu, mais les prix de marché actuels ?

Veuillez agréer, Monsieur le Président, l’expression de nos salutations distinguées,

David Wagner                                               Marc Baum

Député                                                           Député


[1] http://www.lessentiel.lu/fr/luxembourg/story/le-loyer-au-limpertsberg-ne-sera-pas-baisse-27329566

logo European Left logo GUE/NGL logo Transform! Europe